우리나라는 상승론, 하락론을 제기하면 둘다 밥은 먹고 살수 있습니다. 가장 큰 이유는 선분양제도에 있다고 판단합니다.
2000년대 오면서 상승과 하락을 반복했습니다.
큰줄기에서 2000년대 상승은 2001년7월부터 2002년7월.
2005년상반기~2006년상반기<버블쎄븐 중대형>
2006년하반기<수도권전지역>
2008년상반기 <강북지역>
2009년상반기~2010년하반기
반대로 하락은 2003년말부터 2005년초.
2005년하반기, 2007년상반기~2008년12월<대출규제, 금융위기주로 버블쎄븐>
2010년상반기.
큰 틀에서 대략 이렇게 나눌수가 있습니다.
대체적으로 집값이 상승할때는 공급이 부족할때 그리고 정부 정책입니다.
그리고 집값이 하락할때는 공급과다, 역시 정부 정책입니다.
제 판단은 만약 우리나라가 선분양제도가 아니고 후분양제도였다면 집값 등 하락이 자주 바뀌는 현상은 많이 완화될 것으로 판단합니다.
공급이 부족해 집값이 많이 상승하면 분양을 많이 할수 있어,공급과다에 의해 2~3년후 언제든 집값은 하락할 수 있는 것입니다. 반대로 집값이 많이하락하면 2.3년후 공급이 부족해 집값은 언제든 상승할 수 있다는 점입니다.
큰틀에서 2007년도 부터 부동산침체가 있었는데 이당시에는 갑자기 입주가 시작되는 상황에 DTI를 시행해 마침 경기납부에 입주가 많으니 서서히 효과를 보기 시작했습니다.
대신 입주가 별로없던 강북.인천등 주로 미래가치보다는 현재 가치가 있는곳은 DTI규제하에도 집값은 2008년상반기까지 추가 상승했습니다.
어찌됐든 버블쎄븐이 DTI규제로 침체가 시작된것은 분명했습니다.
2007년3월에 분양가 상한제가 국회를 통과해 2007년도 하반기에 시장여건과 상관없이 분양가상한제회피목적으로 분양을 상당히 많이 했습니다.
이 물량이 이명박 정부 들어오면서 입주를 시작해 이번정부가 그동안 부동산 가격억제정책이 시장에 통할 수 있었던 밑거름이라 말할수 있습니다.
이러한 흐름을 간파한 이번정부는 보금자리공급을 꾸준히 하고 있었습니다. 흐름상 2009년도에는 반드시 분양을해 2011년하반기부터 2012년 사이에는 입주를 해야 하는데 2009년하반기에는 보금자리 공급을 많이 했지만
이것이 사전예약이 문제라는 점입니다.
정확하게 현재 보금자리를 공급한 지역과 물량은 강남권에 일부에 불과하다고 할수 있습니다. 그리고 집값이 하락할려면 이보금자리 분양을 현재 주택보유자가 분양을 받아 입주할시 그해 연도에 기존주택이나 보금자리중 하늘이 무너져도 1개는 무조건 처분해야 할 상황이 많을때 집값이 하락한다고 단언합니다.
제가 연구를 하다보면 우리나라는 LTV가 매우건전하기에 단순히 이러한 상황이 아니면 우리 현실에서는 집값하락은 별로 없는것으로 신념을 갖게 되었습니다.
올해만 해도 3월 대출규제, 8월 미국신용등급하락, 최근 유럽재정위기 등 크고 긁직한 사항이 있어도 주택값이 별 문제가 없는것이 저는 여기에 있다고 판단합니다.
우리나라는 전세제도로 어제까지 폭등을 해도 바로 다음날 폭락 할 수 있는 나라입니다.
반대로 어제까지 상승을 해도 바로 폭락을 할수도 있습니다. 이유는 실제 3억원 집값에 전세는 현재 1억7천만원하니 나머지 1억3천만원에 대한 자금을 얼마든지 활용할 수 있고 다른나라처럼 집을 구입하지 않으면 무조건 월세로 살면 월세 나가는것이 매우 아깝기에 집값이 상승을 안해도 월세 안낸 것에 매우 만족하는 반면 우리는 집값이 상승하지 않으면 전세로 살면 되는데라는 생각이 하루 아침에 시장이 바뀔 수가 있는 것입니다.
또한 갑자기 대외경제 여건이않좋아도 조금만 심리가 회복되면 바로 집값에 50%정도 현금을 보유한 무주택자가 상당히 많은것이 대외경제 여건과 크게 상관없이 바로 반등할수 있는 상황입니다.
그런데 어제까지 상승을해도 다음날 폭락할수 없는구조가 바로 전세비율이 매매값에 50%가 넘어가면 저는 일부 전세비율이 매우낮은 재건축을 제외한 일반아파트는 하락은 없을 것이라고 판단합니다.
일반아파트도 전세비율이 50%이하면 재건축이 하락할때 동반 하락하지만 50%가 넘어가면 하락은없다 라고 판단하고 있습니다.