“대표님, 00 텔 분양받았는데 괜찮나요?”
한때 수익형 부동산 투자에 편승해 수도권 신도시 일대서 고층상가를 원룸텔로 분양해 개별등기란 모호한 표현으로 소액투자자들을 유인했었다. 경기도 일원 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지이다.
00텔 투자가 지금도 소액투자가능한 고수익 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 통상 시중에 나와 있는 00 텔은 공실율 10% 감안해서, 연 8~10% 전후라 보면 된다. 즉 통상 다가구나 다세대에 투자하는것보다 연 임대수익율이 2~3% 가량 높은 연 8~10%가량으로 형성되어 있다.
특히 00텔은 직접 관리인(통상)총무를 고용해서 관리(밥,청소)해야 하는 경우가 많기 때문에 이부분에 대한 비용도 생각해야 한다. 퇴직자나 시간에 여유가 많은 분들 같은 경우 00 텔에 투자해 운영하는게 적합하다고 볼수도 있다.
단 . 지분등기만 인정되는 공동소유 부동산이라 전매가 자유롭지 못한 부분이 있고, 임대료 관리가 까다롭고, 시설관리도 어려운 점이 있다.
[[경매로 빈상가 낙찰받아 운영하는게 유리]]
최근에는 바닥면적이 1000제곱미터에서 500제곱미터미만으로 줄여 더더욱 주거지역 내 건축할 수 없도록 하는 분위기다. 거의 기피시설로 인식되는 분위기인 것 같고. 이와같은 상황에서 00텔에 투자해 수익을 내려면 직접 기존 원룸텔에 투자하는 것보다 3~5층정도의 상가를 저렴하게 낙찰받아 00 텔로 용도 변경하는게 좋다.
상가 건물을 매입하기 전 관할구청 건축과나 전문회사에 용도 변경에 제한을 받는 요소가 없는지 파악해야 한다 대학가，학원밀집가，산업단지，출퇴근이 용이한 역세권 등 임대 수요가 많은 부지를 확보하는게 가장 중요하다.배후 수요가 많더라도 수익형 부동산 공급이 많지 않은 곳을 골라야 한다.
[[애매한 개별등기 주의]]
00텔 투자에 주의해야 할 점은 개별등기 가능이라는 광고나 말을 통해 유인하게 될 때 지분인지 구분등기인지 정확하게 알아보고 소재시 행정관청에 중복 확인해서 분양에 있어서 불법적인 사항은 없는지 확인해야 한다.
지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `100분의 4`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수 있다.
또 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기의 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다. 투자자들은 이 같은 지분등기의 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않는다.
특히 분양업자들은 개별등기가 가능하다며 투자자들을 현혹시키고 있지만 개별등기는 이들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다. 구분등기가 된다면 문제가 없지만 지분등기만 되면 재산권 행사에 한계가 있고 매매도 잘 되지 않고, 가격이 하락할 가능성이 많다.
양재동에 있는 00복합 쇼핑몰의 경우도 상층부를 지분등기로 해서 사무실로 개조해 임대, 결국 분양가 대비 20~30% 이상 떨어졌는데도 매기가 전혀 없다.
개별등기란 애매모호한 표현으로 정식적인 법적 용어는 아니다. 개별등기란 때에 따라서 지분등기도 되고 구분등기도 된다. 계약하기 전에 투자자들은 대개 본인의 주택처럼 소유자가 분명한 구분등기로 알고 업체에서도 그렇게 현혹시킨다는 점이다.
유엔알 컨설팅