코스피지수는 8~9월에 급락한후 10월에 들어서서 빨간 양봉을 그리고 있습니다.
기술적 지표인 월간 그래프를 봐도 빨간 이동평균선 밑으로 내려가지 않고 멈춰서 반등 신호를 보이고 있습니다.
이변이 없는한 코스피지수는 단기적으로 바닥을 쳤습니다.
결과론적으로 코스피 등 실물경제 흐름을 볼때 7월에 바닥을 치고 꿈틀대던 부동산시장이 세계경제 불안으로 8~9월에 다시 지하실을 팠군요.
그러나 10월에 반등 신호를 보이므로써 코스피지수 즉 실물경제는 단기적으로 바닥을 치고 얼마동안은 상승 추세를 그릴 것으로 예상됩니다.
카다피 사망 소식으로 해외건설업체엔 해외건설 수주에 긍정적인 측면이 많으며 10월에 들어서서 현대건설을 비롯한 건설사들은 급등세를 나타내고 있습니다.
지금 세계경제 여건으로 보아 당분간 대미 등 수출은 기대할 수가 없고 이러한 상황에서 우리나라 경제는 새로운 돌파구를 찾아야 하는데 마침 카다피 사망으로 중동 등 해외건설에 청신호가 켜지고 있네요.
우리나라는 1970~1980년대에 해외건설과 국내 주택건설이 동시에 호황을 맞은 경우가 많은데 금반 해외건설 청신호와 내수시대를 맞아 내수경기를 대표할 수 있는 주택건설이 맞물려 돌아가면 실물경제에 상당한 시너지효과를 가져올 것으로 예견됩니다.
지금 비록 단언할 수는 없지만 코스피지수가 직전 고점을 넘기면 내년 대선과 맞물려 내수호경기가 상당기간동안 이어질 것으로 예상됩니다.
코스피지수가 직전 고점을 못넘기더라도 실물경제는 수출과 가까운 증시보다 내수와 가까운 부동산시장이 유리한 고지에 있습니다.
향후 내수경기가 본격적으로 도래한다면 즉 주택경기, 부동산경기가 도래한다면 중산층부동산과 가까운 지방과 전세가가 매매가에 육박하는 강북 그리고 서울및수도권 소외지역 부동산시장 위주로 흘러갈 것으로 예견됩니다.
지금 부동산시장은 2000년대에 급상승한 강남권 부동산보다 2000년대에 소외된 부동산이 순환매를 이루며 돌아가고 있습니다.
아니 지방은 이미 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기 직후인 2007년 하반기부터 대세를 맞기 시작했습니다.
이러한 큰 수출호경기 이후에 나타나는 내수경기 그리고 인플레와 맞물려, 지방 부동산은 지금도 지역별 순환매를 이루며 계속 돌아가고 있습니다.
지방이 전국 부동산시장을 선도하며 움직였다면 서울및수도권은 실물경제가 확연히 되살아나는 시점에 움직일 것으로 예상됩니다. 왜냐하면 지방은 주도부동산, 서울및수도권 소외지역은 주도부동산이 아니기 때문입니다. 즉 주도부동산은 선두에 나서고 비주도부동산은 장이 본격적으로 살아날때 비로소 움직이기 때문입니다.
향후에 나타날 서울및수도권 주도부동산은 2010년대 후반부에 대세상승을 할 것을 대비하여 이번 매듭에서는 워밍엎을 하는 정도에 거칠 것으로 보입니다.
왜냐하면 1980년대 중반에 강남권 부동산이 워밍엎을 한 후 1980년대 후반에 본격적으로 상승하여 1990년대 초에 꽃을 피운 시절이 떠올리기 때문입니다.
강남권 부동산은 1980년대 중반에 1단계, 1980년대 후반부에 2단계, 2000년대에 3단계 상승한 것으로 풀이하고 싶습니다.
이를 이 시대에 접목하면 서울 새로운 주도부동산이 2010년대 전반부에 출현하여 몇년동안 워밍엎을 한 후 다시 조정을 겪다가 2010년대 후반부부터는 본격적으로 대세상승한다는 논리입니다.
한번 주도부동산으로 출현하면 수십년동안 주도를 하는 경향이 있는데 1994년 하반기부터 부상한 개포 주공1단지가 오늘날까지 영화를 누려온 것도 그러한 경우입니다.
그러나 영원한 승자는 없습니다. 향후 주도부동산은 강남이 아니라 재건축 재료가 살아있는 양천구 목동 재건축단지, 노원구 재건축단지가 될 수도 있습니다.
일전에 제 칼럼에서도 밝혔지만 이들 두단지는 서울 서남권과 동북권에 위치해 있어 서울 동북권르네상스와 서남권르네상스와도 일맥상통합니다.
증시에서는 시대의 흐름에 따라 주도주가 수시로 바뀝니다. 1990년대 반도체 호황때만 하더라도 삼성전자가 영원히 증시를 독주하는 것 같았지만 2000년대 중반에는 조선, 철강 등 재래산업 호황 즉 중국특수를 맞아 현대중공업과 포스코가 주도주로 떠올랐습니다.
이렇듯 부동산시장에서도 강남이 항상 주도부동산이 되는듯 하지만 용산, 중구가 주도부동산이 될 수도 있고 서초구, 강남구, 송파구 주도부동산에서 언제 또 주도부동산이 노도강 등으로 바뀔지 모릅니다.
여기서 주도부동산이란 힘차게 뛰어오르는 즉 높이 상승하는 부동산을 말합니다.
도시는 10년간의 시차를 두고 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되고 수십년간의 시차를 두고 강북에서 강남으로 또 강남에서 강북으로 흘러가고 있습니다.
실물경제의 바로메타인 코스피지수의 기술적지표를 보고 향후 경기를 예측해 보는데 특별한 경우를 제외하고는 당분간 코스피지수가 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다.
부동산시장, 단기적으로 바닥은 쳤습니다. 바닥은 소리소문없이 지나갑니다. 카다피의 사망으로 해외건설에 청신호가 켜지고, 10.26 보궐선거가 끝나면 불확실성이 걷히고, 이번 주말 EU 정상회담에서 좋은 결과가 나오면 본격적으로 실물경제가 살아날 것으로 예상됩니다.