- 분양계약해제 하더라도 채권채무 정확히 매듭지어야 -
새 아파트를 분양받을 때 대부분 입주를 목적으로 분양받습니다. 그러나 2008년부터 줄곧 부동산시장이 내리막길을 걷게 되고, 경기가 침체되자 본의 아니게 입주를 하지 못하는 수분양자들이 늘어가고 있습니다. 문제는 분양권 거래마저 안 되고 있기 때문입니다.
중도금 대출은행이나 건설회사에서는 수분양자들이 계약금을 포기하겠다고 해도 계약해제를 받아주지 않은 채 무작정 법적대응을 하고 있습니다. 이로 인해 수분양자들은 이중삼중으로 피해를 보고 있음이 눈에 들어옵니다. 끝까지 건설회사에서 계약해제를 받아주지 않는 이유는 뭘까요? 바로 재분양에 자신이 없기 때문이겠지요.
이미 입주기간이 1-2년 지난 아파트도 건설회사와 은행, 수분양자들은 입주를 해라, 못하겠다. 줄다리기를 하고 있고, 재판이 진행 중에 있지만 승자나 패자나 손해를 보기는 마찬가지입니다. 건설회사와 수분양자들은 이제 서서히 지쳐가고 있습니다.
이러한 상황은 2013년까지 이어지리라 예상합니다. 부동산시장이 워낙 침체되고 보니 입주를 앞둔 아파트마다 수분양자들 사이에는 입주거부운동이 일어나고, 삼삼오오 소송에 돌입하고 있음이 예사롭지 않습니다. 설령 시장이 다소 회복된다 해도 이런 병세가 치유되기는 어려울 것입니다.
지금과 같은 입주거부가 사그라지려면 시세가 최소한 분양가와 일치하거나 1-2천의 손해가 있어야 하는데 모두가 2008년 이후 고가분양 아파트라서 분양가를 상회하기는 상당히 어렵다고 봐야 합니다. 주위시세보다 40%이상 비싼 곳이 태반이거든요.
끝까지 입주를 하지 못하면 언젠가는 계약해제가 되겠지요. 입주하지 못하고 손해를 보면서까지 계약해제를 하더라도 계산만은 정확히 마무리를 하고 끝을 맺으시라는 권고를 드립니다. 채권채무라는 것은 자칫 상속에 까지 영향을 미치기 때문에 아래 글을 참조 하시고 두고두고 불편하지 않도록 유념하셨으면 합니다.
- 입주불가능 그 끝은 아파트마다 다르다 -
계약은 맺기는 쉬어도 풀기는 어려워서 자칫 수년 동안 은행과 건설회사에 코가 꿰어 고생을 할 수 있습니다. 혼인은 쉬어도 이혼이 어려운 이치나 다를 바 없습니다.
1)계약금의 많고 적음
2)아파트별 품질
3)은행 및 건설회사의 사정
4)개인별 부동산 소유여부에 따라 각자 결과가 다르게 나오게 됩니다.
그래서 어느 아파트는 쉽게 계약해제가 되던데 왜 우리 아파트는 안 되느냐는 말이 나오게 되는 것입니다.
어떤 아파트는 단 돈 1천만 원의 계약금을 걸었다가 포기하고 나오는 선에서 해약을 당한 후 아무런 재판도 없이 손쉽게 마무리 되는 곳도 있고, 어떤 회사는 계약금 1억을 걸고도 해제를 하지 못한 채 부동산까지 가압류가 되는 일도 있습니다.
한마디로 복불복이라는 표현이 정확할 것입니다. 대개 시행사가 튼튼하고 시공사도 유명한 회사들은 대위변제도 빠르려니와 수분양자들을 상대로 재판을 하지 않기 때문에 계약금이 많건 적건 몰수하는 선에서 끝나버리지만 영세업체들은 그렇지 않습니다. 이빨이 빠질 때까지 물고 늘어집니다.
계약금 5-10%를 내고도 계약해제를 이루지 못한 채 부동산 가압류 당하고, 은행으로부터는 대여금 청구, 건설회사로부터는 위약금청구나 잔금청구를 당하게 된다면 얼마나 기가 막히고 억울하겠는지요? 소송을 당하게 되면 변호사를 선임해야 하므로 돈 잃고, 사람 망신 사는 이중고를 겪게 되는 것입니다.
건설회사와 은행에서는 오히려 수분양자들의 이러한 약점을 이용하여 우선 겁을 주고 나중에 달래려는 마음으로 지급명령, 부동산 가압류, 소송 등을 제기하여 중간에 합의하거나 판결을 받기도 하고, 심지어는 재판을 걸지도 않은 채 채권을 전문적으로 추심하는 회사에 넘겨 버리기도 합니다.
채권을 추심해 주고 대가를 받는 회사들은 두고 쓰는 말투부터 위협적입니다. 뭐라고 하는지 아십니까? “곧 압류 들어갈 테니 재산 움직이지 마라. 언제까지 안 갚으면 그 이후에는 약이 없을 것이다‘ 등 살 떨리는 협박성 언어를 구사하는데 부녀자들이 이 말을 듣게 되면 얼굴색이 노랗게 변합니다.
- 계약해제에 따른 계산을 어떻게 매듭지을 것인가 -
1. 중도금 대출액 대위변제가 이루어지면 시행사로부터 해제통보를 받게 됩니다. 그런 후 2-3개월 아무런 소식이 없는 곳은 계약금 몰수당하고 해제됐다고 봐야 합니다. 그런 아파트는 바로 재분양에 들어가고, 거의 추가로 민사적인 문제가 없으며 은행과의 거래에도 지장을 받지 않습니다.
2. 은행에서 부동산을 가압류함과 동시 대여금청구 소송을 당했을 때에는 즉시 전문가와 의논하여 재판으로 가야 합니다. 대부분 중간에서 조정으로 해결이 되는데 수분양자가 도저히 입주할 처지가 아니라면 새 아파트를 공매 처리하는 방법이 있을 것이나 이 부분도 결국 건설회사와 함께 합의가 이루어질 사안입니다. 아파트도 가져오지 못할 처지에 돈만 빼앗기는 사례는 아직 없습니다. 또한 은행에서 수분양자들을 상대로 재판을 걸어오는 일도 거의 없습니다.
3. 건설회사에서 부동산을 가압류함과 동시 구상금이나 위약금 청구를 하게 될 때에도 즉시 전문가와 의논하시거나 변호사를 선임하여 대항해야 합니다. 몇 백만 원 아끼려다 자칫 큰 코 다치는 수가 있습니다. 재판은 그때부터 다시 1-2년이 걸립니다. 계약해제 전에 청구하는 것이 구상금이고, 계약이 해제된 후 청구하는 것이 위약금인데 역시 조정으로 끝나는 수가 많습니다.
4. 수분양자의 재산을 찾을 수 없게 되면 건설회사에서는 추심회사로 채권을 넘겨 버립니다. 추심회사에서는 당연히 재판을 걸어오겠지요. 이 부분이 제일 중요합니다. 그 재판에서 지게 되면 살림살이 하나에 까지 두고두고 경매를 하게 되고, 그때마다 시효가 연장되어 끝도 없이 따라다니게 됩니다.
재판을 나가지 않으면 궐석재판으로 끝나버리는 일도 있습니다. 재판과정에서 채무액을 꼭 확정짓고 그에 따라 적당한 변제가 이루어지도록 노력해야 합니다. 재판이 있건 없건, 가혹하게 독촉을 하거나 협박성 언어를 구사하거든 즉시 검찰이나 경찰에 신고하심이 옳을 것입니다.
각 사안별 재판의 요령과 대처방법 등은 직무상 기밀에 속한 사항이고, 건설회사나 금융회사와도 이해가 엇갈린 문제이기 때문에 구체적인 설명을 드릴 수 없어 죄송합니다. 보다 구체적인 상담은 대면상담을 하셔야 함을 이해해 주셨으면 고맙겠습니다.
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미