오랜만에 L씨로부터 전화가 왔다. 2년 전에 필자를 통해 우여곡절 끝에(사연이 많지만 여기서는 생략) 한남뉴타운 4구역 나대지를 구입한 분이다. 만나자마자 “장소장님에게 무조건 맡기겠다”고 하신 데다 대학 선배이기도 해 특별히 기억에 남는 분이다.
“박원순 씨가 시장이 됐는데, 한남뉴타운은 지장이 없을까요? 뉴타운을 전면 재검토한다고 하는데...부동산 시장은 어떻게 될까요? 가뜩이나 거래도 안 되는데 더 나빠지면 어쩌죠?”
정치에 무관심한 필자의 아내도 박원순 씨가 시장이 된 것에 걱정이 태산이다. 남편 직업이 부동산이니 그럴 만도 하다. 발 빠른 매스컴은 벌써 박원순 시장 하의 부동산 시장 전망을 내놓았다. 대부분 비관적이다.
필자가 아는 박원순 씨는 합리적이고 사려 깊은 분이다. 시민운동을 오래 해서 서민들의 애환을 누구보다 잘 알고 나라의 앞날을 심각히 걱정하는 애국자다. 그런 분이 시장이 됐으니 누구보다 일을 잘하리라고 생각한다.
부동산도 경제의 한 축으로서 균형 잡힌 시각으로 잘 끌고 갈 것이라 믿는다. 필자는 기자 시절 그 분의 뛰어난 명문(名文)을 읽고 큰 감명을 받은 바 있다. 그러나 필자는 직업상 그 분을 찍지는 않았다.
박원순 씨의 공약 중 한강르네상스 재검토는 당연한 정책이다. 사실 한강르네상스 개발이란 것은 전임시장의 전형적인 전시행정이었다. 한강변의 낙후된 지역을 초고층 아파트단지로 만들겠다는 것인데 기부채납을 둘러싼 주민들과의 갈등과 당인리 발전소 이전 문제, 노후도를 충족하지 못한 지역 문제 등 해결해야 할 난제가 많아 사실상 실현하기 곤란한 정책이었다.
또 설사 실현된다 해도 20년 이상 걸리는 막연한 개발이다. 그런데도 이 지역 지분 값이 폭등하면서 서울의 집값을 상당한 정도 왜곡시킨 것이 사실이다.
한강르네상스가 사실상 백지화되면 개발에 따른 시세 차익을 보고 양평동과 당산동, 합정동과 망원동, 자양동 등에 투자한 사람들의 손실은 불가피하다. 그러나 역세권의 월세 수요를 보고 다세대 등을 구입한 투자자들은 예외다.
한강변 르네상스 개발 대상지인 여의도와 동부이촌동, 잠실, 반포 등은 개발 계획이 백지화되더라도 재건축사업은 순리대로 추진될 수 있다. 오히려 한강 르네상스 사업의 영향을 받지 않게 돼 추진이 더 빨라질 여지도 있다. 초고층으로 올리지는 못하더라도 기부채납 등에 의한 마찰이 없어지기 때문이다. 다만 초고층을 강력히 원하는 압구정 지역은 재건축 추진이 답보상태에 빠질 공산이 크다.
박원순 시장은 재건축 과속을 방지하고 뉴타운 사업을 전면 재검토하겠다고 했다. 당연하고 순리에 맞는 얘기다. 재건축과 뉴타운 사업은 투기판이 아니라 도시 미관을 개선하고 주택 공급을 활성화하는 도시계획사업이다.
따라서 계획과 절차에 따라 추진되어야 하며 주민들의 동의와 협조가 필수적이다. 그럼에도 일부 투기꾼들의 농간과 대중들의 무지로 인해 재건축과 뉴타운 사업이 마치 돈을 왕창 벌 수 있는 것처럼 호도돼 왔던 것이 사실이다.
재건축과 뉴타운 사업이 추진되지 않고 있는 근본적인 이유는 부동산 시장 침체 탓도 있지만 땅값에 거품이 잔뜩 끼어 있기 때문이다. 시장 침체에 따라 분양가는 오르지 않고 있는데 조합원들의 출자 자본만 높아져 수익성이 많이 떨어져 있는 것이다. 다시 말해 추가로 내야 할 부담금이 많아 반대하는 주민들이 많은 것이다.
따라서 ‘재건축과 뉴타운을 하네, 마네’로 싸울 게 아니라 반대하는 곳은 하지 않는 것으로 빨리 결론 내고, 찬성하는 지역은 어떻게든 할 수 있도록 최대한 도와주는 것이 현명하다. 어찌됐든 낡은 주택을 정비해서 주택 공급을 늘리는 것은 도시계획 상 필수불가결한 사업이기 때문이다.
재건축과 뉴타운의 옥석 고르기가 시작되면 대지 지분 값의 전체적인 하락은 불가피할 것이다. 정비구역 해제가 확실한 지역은 투매 현상으로 가격이 폭락할 가능성도 높다. 그러나 사업성이 좋아 추진이 가능하거나 추진 속도가 빠른 지역은 오히려 인기가 높아져 가격이 오를 가능성이 높다.
서울 도심에서 새 아파트를 공급받을 수 있는 거의 유일한 방법이기 때문이다. 정비사업이 가능한 지역의 땅값은 오르고, 가능하지 않은 지역의 땅값 거품이 내리게 되면 왜곡된 시장도 정상적으로 회복될 것이 분명하다.
박원순 시장의 공약 중 가장 마음에 드는 사항은 공공임대주택 8만 가구 공급과 임대주택 및 장기전세주택 공급이다. 필자 역시 집이란 사는 것이 아니라 사는 곳이라고 생각한다.
필자가 가장 싫어하는 족속이 사람 사는 집 갖고 장난치는 투기꾼들이다. 정부란 모름지기 주택 시장을 안정시키고 시민을 인간답게 살 수 있도록 도와주어야 한다. 내 집을 마련하려는 사람에게는 주택을 저렴하게 공급하고, 무주택자에게는 임대주택을 마련해주어야 한다.
그런데 임대주택을 이렇게 많이 지으려면 재원이 있어야 한다. 그렇다고 세금을 많이 걷어 임대주택을 짓게 되면 집 가진 사람들의 불만이 높아진다. 가난한 사람들을 돕는 것은 좋으나 그렇다고 법을 잘 지키며 열심히 사는 사람들의 돈을 뺏어가는 것은 옳지 못하다.
박원순 시장이 임대주택을 많이 지으려면 개발이익환수제를 잘 이용해야 한다. 개발하는 사람이 이익을 많이 가져가면 그 이익의 일부를 환수해서 임대주택 등을 짓고 있는데, 임대주택을 더 많이 짓기 위해서는 개발자에게 개발인센티브를 더 주어야 한다.
예를 들어 용적률이 250%밖에 안 되는 지역에 용적률을 350%까지 주고 절반은 임대주택으로 가져가는 것이다. 개발자 입장에서는 이익의 일부를 임대주택으로 뺏기지만 일반분양 물량이 늘어나 수입이 더 많아지므로 반대할 이유가 없다.
따라서 박원순 시장 체제에서는 역세권시프트 재건축사업이 활발히 전개될 것으로 전망된다. 역세권시프트는 역세권 반경 500m 이내의 노후불량지역에 용적률을 300~500%까지 늘려주고 그 대신 이익의 일부를 임대주택으로 환수하는 사업이다. 이미 서울시가 역세권시프트 시범지역을 선정하는 작업에 착수했기 때문에 이 지역의 선점을 둘러싼 물밑경쟁이 치열할 전망이다.
아파트 시장은 박원순 시장과 상관없이 가격하락세가 불가피할 것으로 보인다. 세계경제가 전반적으로 하향세인 데다 한국의 아파트는 경제지표와 비교했을 때 아직도 상당히 많이 비싸고 시장도 왜곡돼 있다.
선진국으로 갈수록 아파트 값이 안정되는 전례가 있듯이 우리나라도 선진국으로 진입하고 있기 때문에 주택 시장의 하향안정세는 당연하다.
하향안정세는 투자 목적으로 집을 산 사람들에게는 고통을 주겠지만 내 집을 마련하려는 사람들을 비롯해 경제 전반에는 즐거움을 준다. 물가 안정에도 영향을 주어 장기적으로는 경제를 살리는 원동력이 된다.
부동산에 관심이 있다면 박원순 시장 체제하의 부동산이 어떻게 될지 쓸데없는 고민을 하지 말고 시세 차익보다는 현금흐름이 확보되는 부동산이 무엇인지, 초기투자비용을 줄여 내 집 마련하는 방법이 무언지 연구해야 할 것이다. 그리고 지금 이렇게 박원순 시장 당선으로 부동산 시장이 더욱 침체돼 있을 때 구입에 나서야 할 것이다.