되는 놈은 되고, 안되는 놈은 안된다라는 말이 있습니다.
박원순 후보의 서울시장 당선으로 안그래도 DTI 규제로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않던 강남3구(강남구, 서초구, 송파구) 부동산시장이 직격탄을 맞았습니다. 안되는 놈은 안된다는 말을 더욱더 실감나게 합니다.
필자가 예전에도 누누히 말씀드렸지만 강남권 부동산은 2006년도에 대상투를 쳤기 때문에 특히 강남 내륙지역은 향후 상당기간 동안 조정을 거쳐야 합니다. 대상투때의 악성 매물이 소화될려면 수년간의 조정을 거치고 이러한 기간조정을 거쳐야 향후 대세상승을 탈때 몸집이 가벼워 집니다.
강남권 부동산이 대상투를 치니 이번에는 즉 2007년 하반기부터는 부산 해운대발 훈풍이 불기 시작했습니다.
필자가 보건데는 1997년 IMF 이후 2006년(강북권은 2006년 하반기~2008년 상반기)까지 10여년 동안 강남권 부동산의 대세가 있었으니 2007년 하반기 이후 2016년~2018년까지 10여년 동안 지방 부동산 대세가 있어야 한다는게 필자의 논리입니다.
지금은 인플레 시대로 전국의 모든 부동산 가격이 순환하면서 올라야 하기 때문에 2000년대 서울및수도권 부동산과 같이 2010년대에는 지방의 시대가 되어야 합니다.
이는 인플레를 맞아 가는 놈만 가는게 아니라 누구나 다 가야 한다는 부동산 경제 논리입니다. 즉 2000년대부터는 순환하면서 가는 장세이기 때문에 작금은 지방은 주도주, 서울및수도권은 비주도주라는 얘기입니다.
주도주 지방 부동산 특히 지방 후발주자는 얼마전 세계경제 불안에 아랑곳하지 않고 연일 신고가를 경신하고 있습니다.
한마디로 지방 후발주자 일부 부동산은 팔릴만 한 것은 다 팔려 현재 매물 고갈상태에서 계속 신고가를 경신하고 있고 부산, 대전, 대구 신규분양 모델하우스는 연일 북새통을 이루고 있습니다.
서울및수도권과는 딴나라 세상입니다. 마치 2000년대 서울및수도권 인기 모델하우스 현장을 보는듯 합니다.
2000년대만 하더라도 가치주, 귀족주 강남권 부동산만 존재한다고 하였는데, 지방은 인구감소, 근로세대의 유출, 지방경제 몰락으로 절대로 오를 수가 없다고 했는데 2010년대는 지방은 되고 서울및수도권 부동산은 죽어라고 안되니 참으로 세상은 오래 살고 볼 일입니다.
지방 일부 아파트 현장은 동, 층이 좋고 가격이 괜찮은 아파트는 나온지 몇십분만에 팔린다는 소식이 들려 옵니다. 파리 날리는 서울및수도권 부동산시장하고는 딴 나라 세상입니다.
지방 후발주자의 경우 작년 하반기부터 중소형아파트가 상승세를 탓으니 이 여세가 중대형아파트로 확산되고 지방 중소도시까지 확산될려면 향후 상당기간 동안 지방 대세가 되지않을까 합니다.
주식시장에서 몇년전 고가를 넘겨 신고가를 경신하면 상당기간 동안 주도가 이어진다고 하는데 지금 지방 후발주자 부동산이 그러한 경우입니다. 일부사람들은 지방의 대세가 곧 수도권으로 옮겨 붙는다고 하는데 그러나 2010년대는 누가뭐래도 지방 대세의 시대입니다.
지방의 오래된 중고 아파트는 전세가가 매매가에 육박하여 매매가를 끌어 올리는 경향이 있는데 최근 수도권 일부 신도시 즉 산본신도시같은 경우에도 이러한 현상이 나타나 지방이든, 서울및수도권이든 전세가가 매매가에 육박하여 매매가를 끌어올리는, 즉 지방 저평가 아파트, 서울및수도권 전세가가 매매가에 육박하는 아파트 대세의 시대입니다.
박원순 서울시장 시대엔 한강르네상스 등 각종 르네상스, 용산 개발 등 종전에 해오던 각종 서울시 개발 정책의 변화로 이들 해당지역의 부동산은 약세를 면치 못하겠지만 박원순 서울시장 임기 만료 후에는 또 어떤 서울시 개발 정책이 나올줄 모르기 때문에 이들 황금 입지지역의 영원한 침몰은 없을 것으로 보이고 때가 되면 또 어떤 새로운 개발 재료로 수면위로 부상할 수가 있습니다.
분명한 것은 입지는 세상에 단 하나밖에 없기 때문에 입지의 우수성은 언젠가는 빛을 발휘할 것입니다.
일례로 노태우정권때 대규모 국토및도시개발사업을 벌려 김영삼정권때는 준농림지 허용 등 소규모 국토및도시개발 정책으로 나갔는데도 불구하고 김영삼정권(1993년~1997년)때인 1994년 하반기~1996년도에 개포 주공1단지가 크게 상승한 전례가 있습니다.
이후 개포 주공1단지는 2000년대에 크게 상승하여 오늘날 최고의 주가를 자랑하고 있습니다. 이러한 점만 보더라도 부동산시장의 위기는 곧 기회가 될 수가 있습니다.
지금 세계경제불안으로 당분간 큰 대미 수출 등은 기대할 수가 없고 이러한 세계경제상황 속에서도 중동 해외건설에 청신호가 켜지고 수출이 못다한 자리를 내수가 메울 수도 있습니다.
곧 내수 시대가 도래하면 지방 후발주자, 지방 저평가 지역 등과 서울및수도권의 경우 수익형부동산(도시형생활주택.오피스텔.소규모 상가건물 등)과 전세가가 매매가에 육박하여 전세안고 적은 돈으로 살 수 있는 소형아파트, 신분당선 등 교통 개통 호재가 있는 지역, 리모델링 호재가 있는 분당 등 수도권1기 신도시를 좋게 보고 있습니다.
특히 지방 소형아파트의 경우 한번 오르기 시작하면 보통 3년 정도는 오르는 경향이 있는데 지방 후발주자 모 지역의 경우 작년 하반기 바닥에서 긴 막대그래프 거래량을 그려 향후 확실한 상승 예고를 하고 있습니다.
부동산이든 주식이든 바닥에서 거래량이 많으면 상승 신호이고 상투에서 거래량이 많으면 하락 신호로 알려져 있습니다. 지방은 특히 상승해도 매물대가 적어 몸집이 가벼운 이점이 있습니다.
2010년대 서울및수도권 부동산은 도심에서 외곽지로 개발이 뻗어나가는 시대라 판교, 광교, 동탄신도시 그리고 수도권1기 신도시가 각광받는 시대이고 서울 한강변, 용산, 압구정, 반포, 중구, 양천구 목동 신시가지, 노도강 재건축 대상 아파트는 2010년대 후반부 도심회귀 시대 도래에 대비하여 그 이전까지는 워밍업을 하는 과정이 될 것으로 보입니다.
지금 비록 종전 서울시 도시개발 정책 즉 뉴타운, 재개발, 재건축, 한강 르네상스 등과 같은 사업은 사경을 헤메고 있지만 몇년뒤 서울시장 임기가 만료되고 큰 수출호경기가 도래하면 즉 실물경제가 크게 성장하면 경제성장에 걸맞게 서울시 도시개발 정책도 대폭 변할 것으로 믿고 있습니다.
지나온 부동산 역사를 되돌아 보면 항상 정체 뒤에는 상승이 오곤했는 것이 그러한 것을 잘 말해주고 있습니다.
1987년 물가가 안정된 전두환정권때 잠실 주공 1단지 13평 아파트가 매매가 1300만원, 전세가 1200만원으로 전세안고 100만원이면 살 수 있었는데 그후 재건축 바람을 타고 2000년대엔 평당 5000만원 즉 6억 5000만원까지 갔으니 부동산 가격이 잠잠할때의 아파트 가격이 그후 수많은 사람들을 울리고 웃기곤했군요.
국제도시 홍콩의 10평 아파트 가격이 20~30억원이라고 하는데 서울도 2000년대에 평당 5000만원을 호가하던 아파트 가격이 2020년대엔 평당 1억원을 호가하는 아파트가 나올지도 모릅니다.
그러나 2010년대 작금의 부동산시장 큰 줄기는 지방 후발주자, 지방 저평가 지역, 서울및수도권 전세가가 매매가에 육박하는 저렴한 소형아파트가 대세입니다.
부동산 투자는 이러한 큰줄기를 따라야 성공투자할 수 있습니다.