필자는 올하반기부터 상승을 주장했습니다. 아직까지 저의 주장은 빗나갔습니다. 그렇다고 저의 주장을 바꾼것은 아닙니다.
7월부터 강남3구를 중심으로 거래가 늘어나고 가격도 추춤한 가격을 회복하는 과정에서 8월10일경에 그리스 재정문제가 불거져 나왔습니다.
증시불안에 부동산구매심리도 감소한것은 사실입니다. 그러다 며칠후 안정을 찿다가 정부의 임대사업자 완화로 거래가 될만한 카드가 나온다 싶더니만 같은날 주택담보대출중단이라는 엄청난 카트를 정부는 구사했습니다.
여기서 저는 정부의 생각은 이당시까지 아직 부동산거래가 잘되는것을 경계하는 메세지라고 판단합니다.
그렇게 시간이 흘러가 9월20일경부터 전세값 상승으로 부동산 거래가 매매가 된다 싶더니만 그리스 문제가 본격흘러나와 현재까지 부동산 시장이 침체한것 같습니다.
또한 더불어 진보세력인 박원순서울시장당선으로 서울시 아파트가격이 더욱 추춤한 내용이라는 분위기가 팽배한것 같습니다.
여기서 한가지 짚고 넘어갈 부분이 강남3구, 분당, 죽전 등 주요지역 전세값이 8월초부터 가격이 정체되었다는 점입니다.
외부상황에 주택구입심리가 떨어지면 이것을 타계할수 있는 카드는 부동산 규제 정상화나 전세값 상승이 매매값 대비 60%선에 육박하면서 이사철과 맞물리면 충분히 승산이 있지만 이두가지가 해결이 안되면 부동산시장은 침체한 것으로 판단합니다.
그러나 한가지 2008년 금융위기 때보다 안정적인 것은 전세비율이 50%정도는 현재 넘기에 현재 가치가 전혀 없는 재건축을 제외한 일반 아파트시장은 추춤할 뿐이지 크게 가격 하락은 없는 것 같습니다.
제 판단은 외부충격에 매매값대비 전세비율이 50%를 넘으면 크게 하락은 없는것으로 판단됩니다. 개인적으로 9월23일 개포주공17평 하락을 유럽재정위기로 간것이 더욱 부동산 시장에 침체를 한원인이 아닌가 생각듭니다.
제판단은 이번에도 2008년 금융위기 때처럼 매매값 대비 전세비율이 30% 전후 정도였다면 현재 집값은 많이 하락 했을 것입니다.
보통 1년 중 전세값 상승이 가장 높은 시기는 겨울방학이사철입니다. 조만간 수능이 끝나고 본격시작되면 현재 전세값에 추가로 전세값이 상승하면 한번 해볼만 하다 할수 있습니다.
많은분들이 박원순 시장 당선으로 서울시 아파트값이 침체로 판단하시는데 재건축,재개발을 안하면 뚜렷이 서울시에서 공급을 할수 없는 것입니다.
그동안 심리적으로 재개발,재건축하면 공급이 서울시에 많아지겠지 하는 심리가 집값 안정에 도움이 되었는데 재개발,재건축 안하면 상대적으로 현재 서울시 일반아파트는 희소가치가 높아 오히려 가격이 상승할 수 있는 것입니다. 예로 반포 래미안이나 도곡랙슬 등.
외부충격에도 재건축을 재외한 일반 아파트는 가격하락이 크게 없다는 점에 유념할 필요가있고 다가오는 겨울방학이사철과 규제완화에 힘이 실리면 반드시 상승한다고 자신합니다.