사람들이 갖는 편견 중에 하나가 주식이나 펀드, 채권, CMA, 예금 등과 달리 부동산 재테크는 목돈이 있어야 가능하다는 것이다. 정말 그럴까? 나는 지금까지 주식이나 펀드를 해 본적이 없다. 오로지 부동산재테크만을 했고, 한 우물만 팠다. 그래서 부동산재테크 이외에 다른 재테크의 속성에 대해서는 잘 알지 못한다.
내가 궁금한 것이 있다.
재테크를 하기 위해서는 투자금이 있어야 하고, 그 투자금은 최소 1원 이상의 투자가 있어야 수익이 발생할 수 있다. 그렇지 않은가? 그런데 부동산재테크는 자신의 투자금이 한 푼도 들어가지 않아도 투자가 가능하다는 사실을 아는가?
물론 초기 계약금이나 입찰보증금(경매)은 필요할 것이다. 그렇지만 곧 투자금이 회수되어 실질적으로 자금이 들어가지 않거나 소액 투자로 수익을 극대화할 수 있는 시스템도 있다. 이렇게 말하면 혹자들은 나를 사기꾼 취급을 한다.
예전에 이와 비슷한 칼럼을 썼더니 “책 팔기 위해서...” “컨설팅을 하기 위해서....” “떡방아(부동산 중개사를 달리 부르는 속어) 아니야?” 이런 댓글들이 올라왔다. 마음이 아팠다. 아니 안타까웠다.
나는 작년 2009년 ‘친절한 경매’라는 책을 낸 적이 있다. 책이 팔리면 저자들은 인세를 받는다. 인세가 많지도 않았지만 그 인세 모두 어려운 어르신들을 위해 기부했다.
컨설팅? 나는 카페 내 강의 이외에 별도의 유료 컨설팅을 하지 않는다. 단지 내가 가지고 있는 노하우를 함께 공유해 부동산재테크가 부자들만을 위한 전유물이 아니라 일반 서민들도 아주 기본적인 지식만 알고 조금만 열정을 갖고 관심을 갖는다면 1차적으로는 자신의 재산, 즉 부동산을 지킬 수 있는 힘이 생길 것이고, 2차 적으로는 조금씩 자신의 자산이 늘어나는 기쁨을 누리게 해 드리고 싶을 뿐이다.
왜? 나 역시 주변에 많은 분들의 도움과 멘토가 있어 오늘날 경제적 자유를 누리게 되었고 이제는 내가 얻은 경험이나 노하우를 공유해 받았던 사랑만큼 돌려주고 싶기 때문이다. 그 이상도 그 이하도 아니다.
내 말을 믿지 않아도 좋다. 내 경험이 우연일 뿐이라고 치부해도 좋다.
부정적인 사고를 갖고 있는 사람은 어떤 말을 해도 부정적으로 받아들이지 않겠는가? 그런데 안타깝게도 부정적인 사고는 부자가 되는데 절대적인 걸림돌이 된다는 사실을 난 경험을 통해 알게 되었다. 난 내가 갖고 있는 노하우가 결코 우연이 아닌 노력이며, 발품으로 만들어진 결과물이라고 자부한다.
투자금이 전혀 들어가지 않는 부동산재테크가 과연 존재할까?
지난 칼럼에서 광주에 대한 상황을 말한 적이 있다. 나는 작년 10월 광주 서구에 있는 중개사와 계속해서 연락을 취했다. 부동산 정보업체에서 받은 자료에 의하면 8월부터 조금씩 전세가와 매매가가 움직이고 있는 모습을 보였기 때문이다. 그리고 단기간에 매물이 사라지고 월세도 빠르게 거래되고 있다는 사실을 듣게 되었다. 광주에 거주하는 가족을 통해 현장의 분위기를 확인하고 물건을 찾던 중 1층에 있는 24평짜리 아파트를 보게 되었는데 내 마음에 쏙 들었다.
1층이기 때문에 중간층과 비교해 1천만원 정도 차이가 났지만 작년 3월에 신혼부부가 들어온 물건이라 내부 인터리어가 깨끗한 상태였다. 도배, 장판은 물론 싱크대와 화장실까지 말 그대로 신혼집이었다. 시어머니가 갑작스럽게 돌아가셔 시아버지를 모시고 살아야 하는 상황이라 급하게 물건을 매물로 내 놓은 상황이었다.
1층이라고 해서 아파트 가격이 오르는데 홀로 멈춰 있는 것은 아니다. 다른 층에 비해 저가에 매수하고 나중에 저가에 매도하면 된다. 이 때까지만 해도 광주가 앞으로 단기간에 상승할 것이라는 확신은 없었다. 당시 1층 매매가격이 8천 3백이었는데 8천에 전세를 놓아주기로 했다. 매매가 대비 전세가가 워낙 높다 보니 내가 투자하는 실제 금액은 세금 등 부대비용 포함해서 5백만원 정도라고 생각했다.
그리고 계약한 날 일단 네고를 할 수 있으나 8천이 아닌 8천 5백에 전세를 놓아 달라고 했다. 중개사는 웃으면서 그 가격으로는 어렵다고 했다. 현재 중간층의 전세가 8천 5백인데 1층이 그 가격에 나가기는 무리라는 것이었다.
그런데 내가 확인해 본 결과 그 아파트에 7층에 나온 전세 이외에는 다른 전세물건이 전혀 없었으며, 7층에 비해 내부가 매우 좋았기 때문에 일주일 정도 지켜보자고 했다. 중개사와 얘기가 끝나고 부동산을 나갈려는 찰라 아주머니 한 분이 전세를 구하러 들어왔고 내가 조금 전에 계약했던 그 물건을 보여주었는데 망설임 없이 8천 5백에 전세계약을 하자는 것이었다.
그래서 그날 매매와 전세계약을 동시에 치룬 것이다. 1년이 지난 현재 이 아파트의 가격은 1층 기준으로 1억 1천만원 정도 하며 나는 2013년 이후에나 매도할 계획이며, 올해도 나는 광주에 2개의 물건을 매입했다. 지난 칼럼에서 말한 지역의 호재와 매수시기를 정확히 파악한 결과물이었다.
이번에는 경매로 낙찰 받은 사례를 소개하고자 한다.
올 7월경에 칼럼에서 소개했던 대전 유성구에 있는 아파트다. 2010년 1월에 카페 회원님이 낙찰 받은 이 아파트를 내가 추천한 것은 호재도 공급 부족에 따른 매매수요로의 전환에 따른 매가 상승의 기대도 2차적인 이유였지, 1차적인 이유는 아니었다.
가장 첫 번째 이유는 ‘사람의 선호도’였다. 지난 칼럼을 조금 인용하자면,
그 아파트는 2개의 동으로 이루어졌는데 그 중에 한 동이 임대아파트였다. 일반적으로 임대아파트의 비율과 일반 분양아파트의 매매가격 상승률은 반비례 관계에 있다. 그 아파트처럼 임대아파트가 전체 아파트의 50%를 차지한다면 매매가는 주변의 다른 아파트에 비해 상대적으로 낮다는 것이다.
반면 임대아파트의 비율이 높으면 높을수록 일반 분양아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가)은 높다. 예를 들어 임대아파트가 있는 일반아파트의 매매가격이 5천만원(전세가 4천만원)일 경우 임대아파트가 없는 아파트의 매매가격은 7천만원(전세가 4천만원)으로 전세가는 같지만 매매가의 차이가 날 수 있다는 것이다.
전세가율이 높다는 것은 투자 자금이 상대적으로 적어 수익률을 높일 수는 있지만, 매도차익을 기대할 수 없다면 투자의 메리트가 사라지게 된다. 그래서 처음에는 관심을 두지 않았다. 그런데 임장을 하면 할수록 그 아파트에 대한 선입견은 조금씩 바뀌게 되었다. 아니 처음에는 석(石)으로 보였던 것이 점점 옥(玉)이라는 확신이 들기 시작했다.
그 아파트 바로 옆에는 대덕테크노벨리가 조성되어 있었고 그곳에는 상당히 많은 업체가 입주해 있었으나 아직 입주가 모두 마무리 되지는 않은 상황이었다. 현재의 입주업체와 앞으로 들어 올 입주업체에서 일하는 근로자 수를 확인해 보니 주택 공급이 충분하지 않으면 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있을 것이라고 판단했다.
그래서 바로 주변 입주물량 및 입주물건을 확인해 보았다. 물량으로만 본다면 큰 문제없이 소화될 수 있었으나 문제는 분양가와 면적이었다.
분양가가 주변의 아파트 시세에 비해 높았고, 면적이 근로자가 큰 메리트를 느끼지 못하는 중대형과 대형 아파트 중심이었다. 근로자들은 분양 아파트가 아닌 소형 평수빌라를 매매보다는 전세로 살고 있는 사람들이 많았다.
주변에 전세물량이 귀하다 보니 전세물건은 빠르게 소진되고 있었고 전세물건이 동이 나니 이번에는 매물로 나온 물건까지 계약에 이른 것이었다.
그러다보니 같은 평수 기준으로 그 아파트의 매매가와 전세가, 그리고 빌라의 매매가와 전세가가 비슷해진 것이다. 같은 가격이라면 나는 그리고 사람들은 빌라를 선호할까 아파트를 선호할까? 당연히 빌라보다 아파트를 선호하겠지?
그럼 아파트를 들어가자. 그 지역에 있는 아파트를 경매정보지에서 검색했고 그 중에 하나를 카페 회원님에게 추천했으면 그 회원님은 6천 6백만원에 낙찰 받았다.
그 때 당시 전세가가 6천만원이었는데 잔금을 납부하고 전세를 놓을 때 쯤 전세가는 벌써 6천 5백으로 뛰어 있었다. 이 아파트는 취등록세 및 중개수수료, 도배 등 부대비용을 포함해 1천만원 가량이 들어갔으며(입찰보증금을 포함한 금액으로 전세를 놓으면서 입찰보증금이 회수되었기 때문에 실제 투자금은 4백만원이 채 되지 않는다), 현재 매매가는 1억 2천에서 1억 2천 5백 정도로 올랐다.
2년이 채 안된 시기에 두 배 가까이 상승한 것이다. 운 좋게도 입찰 당시에는 생각하지 못했지만 이 지역은 올해 과학벨트지구 지정에 따른 영향을 받아 매매가의 상승폭이 더욱 커진 것 같다.
만약 일반적인 선입견이나 편견으로 임대아파트의 비중이 매우 높은 아파트이기에 투자가치가 없다고 단정을 지었다면 절대 얻을 수 없었던 결과였다. 부동산재테크를 할 때 입지, 학군, 조망권, 일조권, 편의시설, 교통시설 등등 모두 중요하다.
그렇지만 가장 중요한 요소는 ‘사람의 선호도’, 즉 사람들이 그 부동산을 얼마나 필요로 하느냐이다. 부동산의 가치는 부동산 자체가 아닌 사람이 그 가치평가에 열쇠를 갖고 있다는 사실을 이 물건을 통해 다시 한 번 확실히 배운 것이다.
다다재테크 대표
부동산재테크~[북극성] 운영자