역사적으로 우리나라 경제는 건설과 뗄레야 뗄 수 없는 관계인가 봅니다.
우리나라는 1973년에 1차 오일 쇼크, 1978년에 2차 오일 쇼크를 거치면서 경제가 어려울때 중동 등 해외건설 수출로 큰 위기를 벗어나곤 했는데 세계경제가 불안하여 대미 등 수출경기가 안좋은 이때에 카다피 사망 소식으로 리비아 재건사업 수주 기대감이 고조되는 등 해외건설에 청신호가 켜지고 있습니다.
1970년대~1980년대 초반, 우리나라 경제에 해외건설, 국내건설이 차지하는 비중이 상당하였으며 이와 관련하여 토목.건축 등 건설관련학과 졸업생들의 주가는 하늘을 찌를듯 했습니다.
이러한 건설을 바탕으로 오늘날에는 신도시 건설, 초고속 전철, 원자력 발전소 건설 등의 첨단 건설기술을 세계에 수출하기에 이르렀습니다.
자원이 부족한 우리나라로서는 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 1980년대 중반의 자동차 등 대미 수촐호경기, 1990년대 중반의 반도체 경기, 2000년대 중반의 중국 특수.조선 철강 등 재래산업 호경기가 우리나라 경제를 한단계 끌어 올렸습니다. 작금의 대내외 경제 환경으론 해외건설과 내수경기의 대표주자 주택건설업이 우리나라 경제를 이끌어 갈 수 밖에 없는 상황입니다.
부동산투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발은 상당히 중요한 부분을 차지하는데 이 중 경기사이클을 이해하기 위해서는 우리는 부동산을 경제 전반적인 흐름과 접목하여 분석해 볼 필요가 있습니다.
복잡한 경제 흐름을 딱히 부동산과 접목하여 분석하기에는 상당히 어려운 부분이 있으나 필자는 실물경제의 바로메타인 증시의 흐름을 보고 부동산경기를 예측하기를 즐겨합니다.
주식시장에서 최근 건설주의 흐름 즉 건설주 그래프의 모양새는 참으로 좋아 보입니다.
건설주의 대표주자 현대건설, 대우건설은 카다피 사망 이전에 바닥을 치고 올라와 카다피 사망 소식과 함께 상승 추세를 보이더니 다시 뒤로 밀려(눌림목) 전번 주말쯤 다시 양봉을 보이는 등 향후 강력한 상승을 예고하고 있습니다.
이렇듯 해외건설 경기가 호조를 보이고 건설주가 오르고 또 내수 활성화대책 등이 발표가 되면 이와함께 부동산경기도 살아날 것으로 확신하고 있습니다.
큰틀로 볼때 8~9월 세계경제 불안으로 수출이 고개를 숙일때 상대적으로 10월에 현대건설, 대우건설 등 건설주가 튀어올랐는데 기술적지표로 볼때 건설주는 10월 초에 이미 바닥을 쳤습니다.
수출이 약세를 보이면 내수가 그 자리를 메우고 건설주 등 내수관련주가 바닥을 치고 올라온다면 당연히 부동산경기도 좋아져야 한다는게 필자의 실물경제 논리입니다.
이러한 맥락에서 부동산경기는 올 8월 세계경제가 불안하여 수출경기가 쇼크를 받을때 1차 상승 조짐이 있었고, 10월초에 건설주가 바닥을 치고 상승하는 등 코스피지수가 상승세를 탈때 2차 상승 조짐이 있었으며 다음주부터 건설주가 본격적으로 상승하면 부동산경기도 살아날 것으로 확신하고 있습니다.
이처럼 부동산경기는 그냥 막연하게 움직이는게 아니라 아주 과학적 합리적으로 움직이고 있습니다.
경제 전체적인 흐름으로 볼때 향후 몇년동안은 해외건설과 내수 즉 주택건설,부동산경기가 우리나라 실물경제를 이끌어 나갈 것입니다.
주택건설, 부동산경기가 살아나더라도 전국적으로 살아나기보다는 지역별, 평형별, 상품별로 움직이는 차별화, 개별적 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.
역사적으로 해외건설 경기와 내수가 살아나면 주택건설, 부동산경기가 살아나곤 했습니다.
1차 오일 쇼크 즈음인 1973~1974년 1년동안 아파트 가격이 200%(아파트 1차 파동) 올랐고, 2차 오일 쇼크 즈음인 1977년~1979년 2년동안 아파트 가격이 200%(아파트 2차 파동) 상승한 전례가 있으며 해외건설 호경기가 곧 국내 주택건설.부동산 경기 호황기였습니다. 참고로 오늘날 강남 최고의 주거지 압구정동 현대아파트는 2차 오일쇼크 즈음에 탄생하였습니다.
이후 1987년 하반기~1991년 초, 내수호경기때 부동산 호경기가 있었으며 그후 1994년 하반기~1996년 내수 호경기때와 IMF 이후 2001~2005년 내수호경기때 주택건설.부동산 호경기가 있었네요.
2005년 하반기~2007년 수출호경기 그리고 2009년~2011년 초 수출+내수호경기 이후 세계경제 불안으로 수출경기가 직격탄을 맞으니 상대적으로 8월부터 수출과 가까운 주식자금이 내수와 가까운 부동산쪽으로 이동할 조짐을 보이고 있습니다.
1960년대 산업화 이후 우리나라는 그 어떤 어려운 경제환경 즉 IMF와 리먼사태하에서도 위기를 극복하여 오늘날에 이르고 있습니다.
이제 해외건설 수출과 내수경기로 우리나라 경제는 또 한단계 더 도약하게 될 것입니다.
이러한 여러가지 상황을 분석해 본 결과 다음주부터의 건설주의 상승을 긍정적으로 보고 있으며 건설주의 상승은 곧 주택건설.부동산의 대세상승을 말합니다. 이러한 맥락에서 지역별, 평형별, 상품별로 달리 움직이겠지만 큰틀에서 부동산경기는 바닥을 치고 올라갈 것입니다.
부동산경기는 이미 바닥을 쳤습니다. 위기가 곧 기회입니다.