올해 들어 여섯 번째의 부동산 활성화 대책이 3일 후인 11월 24일 나온다고 한다. 그중 세 번은 전, 월세시장 안정화 대책이고, 세 번은 매매시장 활성화 대책일 게다. 그러나 여섯 번 모두 빵점이다. 매매시장은 죽었고, 전, 월세시장은 올랐었기 때문이다.
이번에 나오면 30가지가 넘는다. 이 30가지는 모두 변죽만 울리는 자질구레한 것이어서 필자도 잘 모른다. 다주택자 임대조건 완화는 알고 있을 뿐이다. 연말이 되면 일곱 번째 활성화 대책이나 완화대책이 나오지 않을까 궁금하지 않을 수 없다.
이번에 나올 대책은 건설과 부동산시장 활성화 대책이라고 하는데 대부분 약발이 없는 것이어서 유주택자는 물론, 무주택자에게도 별 도움이 되지 않을 것 같다. 민심이 돌아설 때마다 야금야금 한 가지씩 내놓고 있지만, 배 아픈 사람 배꼽에 반창고 붙이는 격이다.
또 눈에 띄는 점은 있다. 유럽발 경제위기와 공공 물량 감소로 인해 건설경기가 얼어붙자 건설회사들을 살리자는 뜻이 포함된 듯한데 그렇다면 새 아파트는 계속 지어도 좋고, 기존 주택시장은 더 주무시도록 놔둬도 된다는 말일까? 결국 건설회사들 살려주자는 취지가 아닐는지?
현재 부동산시장이 초죽음이 된 이유는 2008년 건설회사들이 분양가 상한제 피하기 위해 몰아내기 분양했다가 모두 미분양 됐었기 때문이었다. 건설회사들이 어렵게 되자 정부에서는 2009년부터 2010년 사이에 건설회사 살리려고 그걸 사라 했었고, 그때 미분양 산 사람들은 모두 쪽박 차게 되었는데 또 슬슬 본병이 도지는 모양이다.
2040세대들의 불신을 막기 위해 주택구입자금 대출문턱을 낮추는 일은 좋지만, 소득은 낮은데 누가 대출받아 집을 사게 될지 아리송할 뿐이다. 총부채상환비율(DTI)와 담보대출인정비율(LTV)는 그대로 놔두고, 대출문턱을 낮출 것이라 하니 뭘 어떻게 하겠다는 것인지 이해가 가지 않는다.
전세수요를 매매수요로 전화시키는 뜻은 참 좋다. 그러나 생애최초 주택구입자금 대출을 연장해 주는 조건으로 유효수요를 발생시킬 수 있을 것인지 스스로 자문자답하게 된다. 설사 대출조건에 해당된다 하더라도 혜택을 볼 사람이 몇이나 되겠으며 약간 낮은 이자에 혹 할 사람이 얼마나 있을는지?
현재 부부 합산소득이 2천만 원 이하인 무주택 가구주로 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입할 경우 연 5.2%의 금리로 최고 1억원까지만 빌릴 수 있다보니 연소득 4천만 원, 금리 4.7%가 적용되는 생애최초 주택구입자금과 비교해 대출조건이 까다롭고 형평성에도 어긋난다는 지적이 있기 때문에 이를 바로 잡는다고 하나 이 또한 두고 볼 일일 게다.
이런 사항 외에도 여러 가지가 있다. 과연 얼마나 영양가는 있는 대책인지 살펴 볼 일이다.
1) 지난 1.13대책에서 올해 연말까지 도시형 생활주택 건설자금의 금리를 2%로 낮춰주고 대출 금액을 확대하기로 했던 한시 조치도 추가 연장하는 방안 검토
2) 역시 올해 말로 종료되는 지방 1주택에 대한 종합부동산세 비과세 혜택과 준공 후 미분양주택을 취득해 5년 이상 임대 후 되팔면 취득ㆍ양도세를 최대 50% 감면해주는 혜택 연장 검토
3) 토지허가거래구역을 추가 해제하는 방안 검토
4) 주택건설과 주택수요를 창출하기 위해 과거 부동산시장에 올가미를 씌웠던 규제들을 완화하거나 없애는 방안 검토
5) 최저가 낙찰제 확대 등에 따른 건설경기 경착륙을 막기 위한 조치검토
6) 민자사업을 활성화하는 방안과 일시적으로 자금난을 겪는 건설사를 돕기 위해 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO) 발행을 지원하는 방안 검토
7) 판교 알파돔시티 등 사업 추진에 어려움을 겪는 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 활성화하기 위해 토지대금 납부 조건을 완화해주는 등 지원 방안 검토
8) 공모형 PF에 공공이 사업시행자로 참여하는 만큼 토지대금 납부조건을 완화하거나 개발계획을 변경해 사업성을 높이는 방법 검토
9) "침체한 주택ㆍ건설경기를 살리기 위해 정부가 다양한 방안“ 검토
가계부채 증가로 인해 DTI폐지나 LTV폐지는 없다고 한다. 이게 부동산시장의 저승사자인데 무서워서 건들지 못한다고 하니 기존주택시장은 갈증만 날 뿐이다. 다주택자 폐지, 분양가 상한제 폐지, 취득세 감면 연장 등 꼭 필요한 것은 또 시간이 지나야 나오게 될는지?
가려운 곳 빼놓고 엉뚱한 곳 긁게 되면 갈증만 나는 법이다. 이왕활성화 대책을 내놓으려면 DTI나 LTV풀고, 다주택 제도 없애고, 분양가 상한제 푸는 일이 시장을 제대로 돌아가게 하는 지름길이다. 장애물은 빨리 치울수록 좋다고 볼 것이다.
이왕 잔치판을 벌리려면 흥이 나는 잔치판이 돼야 한다. 꽹과리, 징, 장구, 북은 쏙 빼놓고, 소고와 광대만 춤을 추는 농악놀이는 있으나마나한 잔치이고 그런 잔치는 벌려봤자 효력이 없을 것이다.
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저