1987년 하반기~1991년 상반기까지의 부동산 대세상승기에는 전국의 모든 부동산이 동시다발적으로 올랐습니다.
이 당시만 하더라도 서울과 지방 최고 아파트의 가격 차이는 별반 없었습니다.
이 당시 50평 아파트를 기준으로 할때 부산 최고의 아파트 수영구 남천동 삼익비치와 대구 최고의 아파트 수성구 범어동 가든3차 아파트는 서울 송파구 오륜동 올림픽 아파트 가격의 3분의 2 정도 수준에 머무르고 있었는데 오늘날에는 3분의 1 내지는 4분의 1 수준에 불과합니다.
1992년에 이러하던 지방 아파트 가격이 국내 부동산경기가 1997년 IMF 이후 1998년에 바닥을 치고 올라올때는 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 서울 아파트에 주도권을 뺏겨 즉 서울(수도권)과 지방의 양극화가 발생하기 시작하여 2000년대는 그야말로 서울(수도권) 부동산 전성시대, 지방은 몰락 시대가 되었습니다.
이때 지방 아파트는 서울 아파트에 묻혀 올라가는척하다가 2003년쯤 상투를 치고 뒤로 밀리고 말았지만 서울 강남권은 2006년 초까지, 서울 강북권은 2006년 하반기~2008년 상반기까지 대세상승이 있었습니다.
그러나 그후 지방경제의 부활, 2007년 하반기부터의 부산 해운대발 훈풍, 세종시 건설로 지방의 시대가 도래하기 시작하였는데 이러한 지방의 대세가 지방광역시에서 지방 중소도시까지 10년 정도 즉 2017년까지 이어져야한다는게 필자의 생각입니다.
박원순 서울시장 취임이후 서울 도시개발 정책의 틀이 확 바뀌고 있습니다. 박원순 서울시장의 재임기간동안은 서울 도시개발 및 부동산시장은 기대할 수가 없고 아니 박원순 서울시장의 개발보다도 복지 우선 정책이 아니더라도 서울 부동산시장은 2006~2008년에 대상투를 쳤고 2010년대에 들어서서 지방대세에 밀려 2017년정도까지 조정을 거쳐야한다고 일전에 누누히 말씀드렸습니다.
곧 코스피지수의 상승, 건설.부동산경기 활성화대책으로 실물경제, 부동산경기가 좋아지더라도 지방이 주도주, 수도권이 비주도주이므로 주도주에 묻혀 비주도주가 올라오더라도 비주도주 서울(수도권)의 대세상승에는 한계가 있을 것으로 사료됩니다. 그러나 서울(수도권) 아파트는 그동안 충분한 조정을 거쳐 이번 하락이 마지막 단계가 아닌가 합니다.
아마 2000년대에 서울(수도권) 부동산이 대세상승을 할때 비주도주 지방 부동산이 2013년쯤에 상투를 친 현상이 2010년대에는 서울(수도권)과 지방이 서로 뒤바뀌는 현상이 나타나지않을까 합니다. 이말인즉슨 지방대세는 한참동안 이어지고 서울(수도권) 부동산은 2013년쯤 상투를 칠 것이라는 말입니다.
기존의 서울 부동산 대세란 고정관념을 버리시고 2010년대는 세종시 건설, 혁신.기업도시 즉 지방균형발전으로 지방이 대세인 시대입니다.
이러한 국토및도시개발의 대변혁 시대에 서울 부동산만 고집하는 것은 시대에 뒤떨어진 생각으로 사료됩니다.
세종시 건설은 지방 발전에 시사하는 바가 큽니다.
1977년에 발표한 임시행정수도 건설계획이 실현됐다면 오늘날 지방이 이렇게 핍박받지는 않았을텐데 1988년 88 서울올림픽 준비와 개최, IMF로 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서의 서울과 지방의 양극화로 지방은 그야말로 잃어버린 30년이 되었습니다.
크게볼때 1980년대 이후 30여년동안 영화를 누려온 서울 강남권 특히 강남 내륙권 시대는 막을 내린 것 같습니다.
2010년대 후반부쯤 서울(수도권) 대세가 도래한다면 서울 옛도심 특히 낙후된 강북 옛도심으로 주도권을 넘겨줘야하지않을까 합니다.
일례로 요즘 삼성그룹의 진출이 있는 이태원동과 용산, 한남동, 성북동, 평창동 그리고 강남 옛도심 압구정동, 반포 등을 좋게보고 있습니다.
그러나 당장은 지방이 대세입니다.
요즘 부산 해운대 신규분양 아파트 경쟁률이 100대 1을 넘어서는 등 과열상태이고 서울(수도권) 아파트는 사경을 헤메고 있습니다.
이제 시대가 변하여 부동산경기가 살아나더라도 서울(수도권) 부동산은 지방 부동산의 뒤꽁무니를 따라오는 처지가 되었습니다.
이처럼 시대는 변했습니다.
세종시, 세종시 인근 대전시 도안신도시.노은지구, 조치원, 오송, 청주시 등의 분양 아파트 과열이 혁신도시로 옮겨붙을 조짐을 보이고 있습니다.
세종시, 혁신도시 분양 아파트의 경우 공무원 및 공기업 직원들의 수요가 있어 수요공급의 원칙상 유리한 고지에 있습니다.
세종시 입주 아파트의 경우 웃돈이 최고 2억원에 달하니 세간의 이목이 집중되지 않을 수가 없고 이러한 열기는 지방 혁신도시, 지방 신규분양 아파트에 막대한 영향을 미칩니다.
2001~2006년 초반 서울 강남권, 2006년 하반기~2008년 상반기까지의 노도강 등 서울 강북권의 대세가 있었듯이 2011~2008년 정도까지 지방광역시에서 지방 중소도시까지 지방의 대세가 있어야 한다는게 필자의 생각입니다.
서울 부동산시장이 사경을 헤메니 지방 부동산시장이 더더욱 활개를 칩니다. 세종시, 부산 해운대, 도안신도시 신규 분양아파트의 경쟁률이 최고 100대 1이 넘어서는 것이 이러한 것을 잘 말해주고 있습니다.
2005년~2007년 조선.철강 등 재래산업 수출호경기 이후 지방경제의 부활, 서울(수도권)과 지방의 양극화 해소과정, 세종시.혁신.기업도시 건설, 부산 해운대 아파트의 분양 열기, 대전~대구~광주를 잇는 내륙과학도시 건설 구상, 2018년 평창동계올림픽 수혜지역 강원도 원주.강릉 등, 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남 기존 아파트 가격이 역사적 고점을 넘기는 등 양호한 기술적지표, 안동예천.홍성.무안 등 도청이전 신도시 건설, 2012년 여수 세계무역박람회 개최 등 지방에는 지금 무수한 호재가 깔려있습니다.
지방이 변하고 있습니다. 지방이 변하면 지방 저평가 부동산도 물론 당연히 재평가받아야 합니다. 2010년대는 누가 뭐래도 지방이 대세입니다.