1982년에 서울 강남구 대치동 빅3아파트 우성, 선경, 미도아파트가 분양되었습니다. 이당시만 하더라도 강남 신개발지에 대한 인식이 부족한터라 도심에서 그 먼거리의 대치동까지 갈 필요가 있나 강북 수유동도 좋은데라는 말이 나오곤 했습니다.
그러나 그후 대치동은 대한민국 최고의 주거지가 되었습니다.
대치동 빅3아파트 분양에 이어 1980년대에 송파구 잠실동 86아시안아파트, 오륜동 88올림픽아파트가 분양되었군요. 1980년대 후반부에 서울 아파트 가격이 폭등하자 정부는 아파트 공급을 늘리기 위해 1989년 4월에 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 수도권1기 신도시 건설을 발표하기에 이르러렀습니다.
이때는 도시개발 흐름이 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대라고 할 수 있습니다.
분당과 일산신도시를 잇는 서울 지하철3호선 연장으로 분당, 일산신도시의 교통도 좋아졌지만 분당, 일산 등 수도권1기 신도시는 서울에서 너무나 먼거리라 1994년 말부터는 개포 주공1단지 5층 재건축아파트가 급상승하는 등 서울 아파트를 선호하는 조짐이 나타났습니다.
그러한 심리가 1997년 IMF 이후 서울 부동산시장에도 나타나 2001~2002년 강남권 재건축, 2003~2005년 강남권중대형, 2000년대의 강남 도곡동 타워팔레스.삼성동 현대아이파크 등 서울 강남 아파트의 급부상이 있었습니다.
이때는 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되는 시기였습니다.
그러나 서울에 아파트가 어느정도 개발이 되니 이제는 다시 서울 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대가 도래하기 시작했습니다. 이러한 과정에서 탄생한 도시가 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시입니다.
지금은 서울 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대라 당분간 이들 수도권2기 전성시대가 될 것입니다.
이 수도권2기 신도시가 서울 도심에서 너무나 먼거리라 생각이 되면 다시 서울 옛도심을 그리워하는 시대가 오겠죠. 그 시기가 대충 2010년대 중반부가 되지않을까 합니다.
어짜피 작금은 서울 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 도시개발 그리고 지방의 시대라 당분간 서울 옛도심의 인기는 기대할 수가 없습니다.
안되는 놈은 안되는 설상가상(엎친데 덮친격)이란 말이 있습니다.
작금은 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시가 인기가 있는 시대라 서울지역은 소외되기 마련인데 금반 박원순 서울시장 출범으로 서울시 도시개발이 위축되자 서울 부동산(아파트)은 엎친데 덮친격이 되었습니다.
그러나 해도 달도 차면 기운다라는 말이 있듯이 지금 도시개발 흐름에 따라 인기가 있는 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시도 개발이 마무리되면 다시 서울에서 너무나 먼거리라 서울 옛도심이 부상할 것으로 예상됩니다.
그 시기가 박원순 서울시장의 임기가 만료되는 2014년 6월 이후가 되지 않을까합니다.
사실 2014년 6월 임기 만료 이후 누가 서울시장에 당선되느냐 즉 새로운 서울시장의 도시개발 정책에 따라 서울 부동산시장의 부침이 있을 수 있으므로 지금 이시기에 그때를 논하기에는 여러가지 불투명한 측면이 있습니다.
그러나 서울의 국제도시화, 기존 주택의 노후화에 따른 개발, 강남북균형발전, 서울시민의 삶의 질의 개선 등을 염두에 두면 서울 도시개발은 영원히 정체될 수는 없습니다.
코스피지수 상승 등 실물경제의 회복, 건설.부동산경기 활성화대책, 내수 부양으로 부동산경기가 턴할 것으로 예상되어 서울 부동산(아파트)의 더이상의 큰폭 하락은 없을듯하나 그렇다고 해서 대세상승은 박원순 서울시장의 임기내에는 기대난입니다.
분당, 일산 등 수도권1기 신도시의 교통의 불편함을 느껴 1994년말에 서울 강남 개포 주공1단지가 급부상하였는데 판교, 광교, 동탄 수도권2기 신도시의 교통의 불편함을 느낄 시기도 2010년대 중반 즉 2014~2015년쯤이 될 것으로 예상되는바 공교롭게도 박원순 서울시장의 임기가 끝나고 새로운 서울시장이 출범하는 시기도 2014년 6월 이후네요. 그러나 박원순 서울시장 임기 만료 이후에 어떤 서울 도시개발 정책의 마인드를 가진 사람이 서울시장에 당선되느냐가 문제입니다.
결론적으로 말씀드리자면 위에서 말씀드린 여러가지 정황으로 봐서 서울 부동산은 더이상의 큰폭 하락은 없을듯하나 그렇다고 박원순 서울시장 재임기간동안 큰폭의 상승도 기대난이고해서 몇년동안 보합수준에 머무를 것으로 예상됩니다.
도시개발의 흐름으로 보아 박원순 서울시장 이후 새로운 시장이 출범하면 그동안 인기를 누려온 대치동, 도곡동 등 강남내륙보다 강북 용산, 이태원, 한남동, 성북동, 평창동 그리고 한강변 압구정, 반포 등 서울 옛도심이 부상하지않을까 합니다. 재건축 호재가 반영되지않은 상.중계동, 목동지구도 좋게 보고 있습니다.
2010년대 중반부부터는 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발해야 하는 시대라 서울 옛도심이 역세권개발사업, 뉴타운, 재개발, 재건축으로 새롭게 태어날 것입니다.
부동산 투자에 있어서 개발은 상당히 중요한 부분을 차지하는데 이상 서울 도시개발 흐름으로 풀어본 서울 부동산시장 전망입니다.
서울 부동산이 보합세에 머무를동안 상대적으로 판교, 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시와 부산, 세종시, 대전, 대구, 광주, 원주 등 지방은 대세 상승을 탈 것입니다. 2010년대 중후반부터 서울 부동산이 회복세로 접어들면 수도권2기 신도시와 지방 부동산은 조정에 들어가겠죠.
빈부의 격차, 수도권과 지방의 양극화, 대기업과 중소기업의 양극화론 대한민국이 선진국으로 진입하는 것은 기대할 수가 없고 2018년 평창동계올림픽을 앞두고 선진화되어 가는 과정에서 2010년대에 지방 부동산이 상승 즉 서울(수도권)과 지방의 양극화가 해소되는 것이 아닌가 합니다.