[[전국 미분양 아파트 17만 가구에서 6만여 가구로]]
할머니와 할아버지들은 대개 친손자보다 외손자를 귀여워하신다. 거기에는 그만한 이유가 있다. 딸이 시집을 가게 되면 자나 깨나 딸에 대한 염려를 놓을 수 없음이 부모의 마음 아니던가. 아마 자주 볼 수없는 딸에 대한 애틋한 심정을 외손자에게 쏟아 붓기 때문에 잠시 귀여워하는 것일 게다.
712만 명의 베이비부머(1955년~1963년 출생)세대 중 동작이 빠른 분들은 친손자와 외손자를 두었을 것이다. 친손자와 외손자 중 누가 더 귀엽던가? 그 자식들 품에 안고 있을 때가 가장 행복한 시간임을 스스로 잊지 마시라. 그 놈들이 미운 일곱이 되면 늘 할아버지와 할머니 주머니를 넘보느니라.
여러분들께서는 귀여운 손자나 손녀들을 봐서도 잘 살려고 노력할 것이다. 30-40 세대들도 금쪽같은 자식들을 생각해서라도 이를 악물고 돈을 모으려 애를 쓸 것이다. 그러다 보니 자의 반, 타의 반으로 아파트 분양권을 가지고 있을 것이고, 지금은 그 분양권 때문에 피를 말리고 있지 않을는지?
2008년 하반기 미분양 아파트는 전국적으로 17만 가구였으나 통계에 잡히지 않은 물량도 다수였기 때문에 20만 가구 정도 됐었다. 단돈 1천만 원이나 2천만 원이면 분양을 받을 수 있었던 그런 미분양 아파트가 2011.11. 현재 6만 6천 가구로 줄었다. 그렇다면 14만 가구를 여러분들이 사주었다는 계산이 나올 것이다.
여러분들이 많이 사주었음에도 건설회사들은 자금난을 이기지 못한 채 워크아웃이나 기업회생(법정관리)신청이 돼있음이 현실이다. 그런 아파트는 대개 제대로 지어지지 않았음을 부인하지 못할 것이다. 그래서 수분양자들은 입주할 수 없다고 버티기를 하고 있는 것이다.
[[빈대떡 신사가 매를 맞는 이유는 돈이 없음이다]]
아파트를 짓다가 망한 건설사들도 많지만, 겨우 준공을 내자마자 망하는 회사도 많이 있다. 아파트가 잘 지어졌건, 못 지어졌건 수분양자가 입주하지 못한 이유도 결국은 돈이 없음이리라. 입주가 순조롭게 되지 않으면 멀쩡한 건설사들도 망할 수밖에 다른 길이 없게 된다.
부동산시장 침체는 건설사를 망하게 했고, 수분양자를 망하게 했다. 즉, 분양과 입주가 안 되어 건설사를 망하게 하였고, 기존주택 시장이 거래를 멈춤으로써 팔리지 아니하여 손해를 보고 있다는 것이다. 그 많은 수분양자들의 손해를 어찌 따져야 할 것인지?
수분양자들은 손해를 보고라도 계약을 해제하려고 하지만 건설사의 입장에서는 크나큰 손실을 가져올 수 있기 때문에 계약해제를 받아주지 않는다. 결국 수분양자들은 소송을 해서 건설사의 잘잘못을 가리자는 쪽과, 막무가내로 입주를 거부하는 쪽으로 나눠 있음이 현실이다.
건설사로서는 돈만 있으면 분양가도 깎아주고, 잔금을 유예해 주고도 싶겠지만 그럴 형편이 안 되기 때문에 빨리 입주하라는 독촉을 하게 되고, 본의 아니게 법적조치 운운 하면서 협박을 하게 된다. 수분양자들도 돈만 있으면 두 채고, 세 채고 들어가고 싶지만 돈도 없고, 살던 집도 팔리지 않기 때문에 내배 째라는 말을 하는 것이다.
그러나 건설사나 수분양자나 정답이 없음이 특징이다. 1년이나 2년을 끌다보면 양쪽은 상처투성이가 되기 십상이다. 중도금 대출 은행은 어떤가? 은행도 나름대로 연체를 없게 하기 위해 수분양자들에게 협박을 하는 수밖에 없다. 그러나 나중에 손해가 가장 적은 쪽은 은행일 것이다. 받을 이자 다 받기 때문에,
[[입주 못하게 되면 어떤 일이 일어날까]]
입주를 끝까지 못하게 되면 종국적으로 어떻게 종결될 것인지 그게 궁금하실 것이다. 이 부분에 대해서는 필자와 대면상담 해주시기를 바란다. 1시간 이상 설명이 필요한 문제이므로 글로서 풀이를 하기에는 한계가 있다. 시간을 낼 수 없다면 필자가 쓴 '나는 부동산이다'라는 책을 보셔도 될 것이다. 우선 이 글에서는 뼈대만 추려서 말씀드리고자 한다.
1. 중도금 대출에 대한 이자는 꼭 내야하나?
입주가 시작되면 중도금 대출액에 대한 이자는 각자가 내야한다. 입주도 하지 못할 처지라면 구태여 이자를 낼 필요가 있겠느냐? 는 질문을 하지만, 계약금 5%에 따라 다르고 10%에 따라 다르다. 또 은행이나 시행사. 시공사에 따라 다르기 때문에 일률적으로 말씀드릴 수 없다.
2. 중도금 대출에 대한 대위변제는 될 수 있는가?
그동안 수분양자들은 중도금 대출액 대위변제가 뭔지를 모르고 있었으나 지난 4월 필자가 칼럼을 올림으로 인해 모든 수분양자들이 알게 된 내용일 것이다. 중도금 대출은 시행. 시공사가 같이 보증을 선다. 따라서 워크아웃이나 기업회생신청이 돼버리면 대위변제가 어렵게 된다. 수분양자들이 책임을 져야 한다는 뜻이다. 그러나 워크아웃 중에도 대위변제를 하는 건설사도 있기 때문에 사정에 따라 다르게 나타난다.
3. 대위변제가 됐다면 어찌되는가?
대위변제가 돼버리면 일단 계약금은 건설사가 몰수하고, 계약은 해제된다. 나중에 개별적으로 건설사에서 위약금을 청구하는 회사도 있지만, 그렇지 않은 회사도 많다. 자금력이 좋거나 워크아웃이 안 된 회사들은 대위변제를 빨리 해버리고 재분양을 하기 때문에 아파트 분양도 능력 있는 회사를 만나면 일이 쉽게 끝나고, 가난한 회사를 만나게 되면 수년 동안 고생할 수 있다.
4. 대위변제가 끝까지 안 되면 어찌되는가?
은행에 따라서 다소 다르지만, 대출액에 대한 이자를 내고 있는 수분양자에게는 기간을 연기해주면서 입주해주기를 기다리지만, 이자를 내지 않은 수분양자들에게는 우선 신용카드를 정지시키게 된다. 어떤 은행은 수분양자 부동산에 가압류를 하거나 대여금 청구를 하는 은행도 있다. 가압류가 됐다고 서두를 필요는 없다. 언젠가는 아파트가 공매 처분되어야 해결될 일이기 때문이다.
5. 건설회사에서는 어떤 재판을 걸어오는가?
대위변제를 하게 되면 계약해제통보를 하는 것이 원칙이지만 끝까지 계약해제를 하지 않고, 반환한 중도금 대출액을 다시 달라는 소송을 하는 수가 있다. 이게 바로 구상금청구다. 구상금 청구를 하지 않고 계약해제통보를 보낸 후 위약금 청구를 하는 회사도 있고 그렇지 않은 회사도 있다.
6. 위약금에는 어떤 것들이 있는가?
분양계약서에 위약금은 10%로 기재되어 있다. 5%를 내고 계약을 했으면 나머지 5%와 대출액에 따른 이자. 대위변제에 따른 이자도 있고, 또 어떤 회사는 분양수수료까지 청구하는 회사도 있다. 이런 소송에는 반드시 대항하여 자신의 주장을 항변해야 한다. 그대로 놔둬 버리면 청구액 그대로 물어줘야 한다.
7. 끝까지 입주 못하면 신용불량자 되는가?
모두 그렇다고는 할 수 없다. 은행과 건설사에서는 합의 끝에 재분양을 하거나 공매를 하게 되는데 그런 절차가 끝날 때까지 심신이 고달플 뿐이다. 부동산이나 기타 재산이 없는 사람에게는 가압류를 할 수 없음도 아파트 분쟁의 특징일 것이다.
[[아파트 분쟁에 정답이 없는 이유]]
입주를 하지 못한 가장 큰 이유는 살던 집이 팔리지 않기 때문이고, 그 다음은 팔아봤자 값이 내려 돈이 부족하다는 이유일 것이다. 분양권으로 팔기 위해 사뒀다면 여러 가지로 생각해 봐야 할 것이다. 무작정 버틴다고 해결이 될 수는 없는 일이다.
우선 새 아파트 분양가를 견주어 봐야 하고, 입지를 잘 따져봐야 한다. 나중에 시장이 회복기로 들어섰을 때 분양가를 상회할 아파트라면 내 집을 전세 놓고라도 새 아파트에 입주할 수 있지만, 원체 고가분양이거나 입지가 형편없는 곳은 오히려 손해를 자초할 것이다.
소송을 해서 이겨도 건설사가 망해버리면 돈을 받을 수 없음도 알아둬야 한다. 특히 은행이나 기타 금융기관을 상대로 하는 채무부존재 소송은 세월을 끌고 가는 수단일 뿐이고, 결국은 건설사에서 내놓지 않으면 아파트를 공매하는 길 외에 다른 길이 없음도 알아야 한다.
입주를 하지 못하고 있을 때 조급하게 생각하는 건 금물이다. 가족끼리 의논을 잘 해야 할 것이다. 다소 형편이 어렵다 하더라도 부동산시장의 움직임을 봐서 하나는 업고, 하나는 걸리고 가는 일도 괜찮을 것이다. 새 아파트는 외손자로 생각하시라. 나중에 누가 효자 될지 앞일을 어찌 알겠는가!
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저