최근의 비상경제대책회의에서 앞으로의 부동산 정책에 관하여 1~2인 가구증가등 시대변화에 맞는 부동산 정책이 언급된 적이 있다.
1~2인가구는 부동산 시장의 화두다. 하지만 과연 1~2인가구가 비상경제대책회의에서 언급될 만큼 부동산 시장에 파괴적인 영향을 가져올까는 의문이다.
특히 서울을 비롯하여 수도권 각 도심지에서 1~2인가구를 겨냥한 부동산 상품인 오피스텔,도시형 생활주택,다가구,소형 아파트가 쏟아져 나오고 있는데 과연 이 상품들이 시장의 수요는 있는 지 현재 1~2인가구의 실상과 앞으로의 수급을 감안한 2012년 부동산 시장을 전망한다.
먼저 1~2인가구의 비율이다. 인구주택 총조사 가구원수 비율에 따르면 2010년 기준 전체 가구수에서 1~2인 가구가 48.2%로 절반 정도를 차지한다.
1980년 1~2인 가구의 합이 전체 가구에서 15.3% 였던것과 비교하면 3배 넘게 증가한 것이다. 가구수 증가 및 비중의 확대는 다른 가구수에 비하여 놀라울 정도로 높고 빠르다.
그런데 이러한 1~2인 가구가 앞으로도 계속 증가할까? 계속 증가한다면 어느 가구가 줄어들어 1~2인가구를 탄생시킬까? 생각을 해볼 필요가 있다.
1980년 전체 가구수에서 가장 많은 가구는 5인 가구였다 당시 비율은 49.9%. 2010년 5인가구의 비중은 41.1%가 줄어든 8.1%로 급감하였다.
5인가구가 줄어드는 만큼 1~2인 가구에서 32.9%가 증가하였고, 3인가구가 14.5%에서 22.5%로 8% 증가하였다. 4인가구는 20.3%에서 1995년까지 30%까지 증가하다가 2010년에는 22.5%로 다시 하향 추세다.
독자들에게 복잡하게 이러한 수치를 나열하는데는 이유가 있다. 현재의 1~2인 가구의 증가는 그 어떤 하나의 가구가 감소하면서 증가할수 밖에 없는 것이다.
지금까지는 5인가구가 50%에서 8.1%로 급감하면서 1~2인 가구가 증가했는데 전체가구중 앞으로 5인가구의 감소는 시간이 갈수록 약해질수 밖에 없다.
왜냐하면 이유는 간단하다. 전체가구중 5인가구는 이미 그 비중이 약해졌기 때문이다. 그렇다면 4인가구 또는 3인가구에서 1인가구가 탄생을 해야 하는데 지난 20년간의 통계를 보면 3인가구는 꾸준한 증가세이고 4인가구도 일정비율을 유지하고 있다.
5인가구도 줄어들 만큼 줄어들었고,1~2인가구도 늘어날 만큼 늘어났기 때문에 앞으로는 1~2인 가구는 과거처럼 대폭 증가할 수는 없다.
그런데 정부가 적극 지원하고 시장에서 비이성적 심리로 선호를 하여 1~2인 가구를 겨냥한 부동산 상품을 쏟아내면 1~2인 가구를 겨냥한 소형 부동산 상품은 어느 순간 공급과잉이 되고 수요 부족에 의한 공실까지 발생하면서 시세는 하락할수 밖에 없다.
지금 부동산 시장에선 1~2인가구를 겨냥한 소형 부동산 상품이 주를 이루고 있다. 오피스텔은 2003년이후 8년만에 사상 최대의 공급을 보이고 있고 9월까지 1만3천가구가 공급되었다.
도시형 생활대책은 정부의 적극적인 전월세 지원대책으로 인허가 물량이 급증하여 1분기 1만가구 2분기 1만7천가구 3분기 2만4천가구로 물량이 시간이 지나면서 급증하고 있다. 원룸,투룸이 대부분인 다가구 주택도 2011년 1월 25,638가구, 3월 47,233가구, 4월 56,237가구, 8월 53,637가구 등 매월 전국에서 약 5만 가구 정도가 신규 공급되고 있다.
그리고 85평방미터 이하 소형 아파트는 분양 현장마다 중대형에 비하여 높은 청약경쟁률을 보이고 있고 건설사마다 중대형 아파트는 공급하지 않고 소형 아파트만 공급하고 있다.
이미 전체가구중에서 50% 가량 되는 1~2인가구가 어떠한 형태로든 어느정도 수요를 충족시켜 현재 거주를 하고 있는 상황에서 새롭게 신규 공급이 1~2인 가구만을 대상으로 증가한다면 현재 건축중인 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구, 소형 아파트는 입주물량이 나오는 내년 중반이후 부터는 1~2인 가구를 겨냥한 소형 부동산은 공급과잉이 될수 밖에 없다.
따라서 2012년 입주물량이 현실화 되는 내년 중반 전까지 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구, 소형 아파트를 팔아야 한다고 생각한다.