상가투자 상담을 하다보면 많이 받는 질문중 하나가 어떻게 해야 알짜 상가를 고를 수 있는지를 묻는 분들이 많다. 알짜 상가를 보는 여러 가지 방법이 있지만 먼저 알짜 상가를 고를 때는 입지·유동인구·주이용 고객층의 동선부터 파악해봐야 하며 상가투자 만큼은 반드시 발품을 팔아야 한다.
최근에 인터넷의 보급으로 현장을 가보지 않아도 주변 상황이나 상권분석 자료, 시세 등을 어느 정도는 체크 할 수 있지만 해당 상가의 주 동선의 흐름 분석은 여러차례 반드시 눈으로 확인하고 추가적으로 구매층의 경제 수준과 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 엘리베이터 접근성, 건물 기둥위치까지 체크해야 한다. 즉 투자 대상지를 여러차례 방문하고 객관적인 정보를 수집해서 계량화 시켜야 한다는 것이다.
옛말에 '노루목'이라는 것이 있다. 노루라는 동물은 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다. 사람도 유사하다. 늘 다니던 동선에 익숙해져 있다. 당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다.
따라서 해당 지역 거주자들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다. 노루목을 확인할 수 있는 좋은 방법 중 하나는 바로 노점상의 입지다. 노점상은 특성상 유동인구가 많은 곳에 항상 입지한다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있느냐 없느냐에 따라 상권의 활성화 여부를 알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 좋은 입지라는 증거다.
상가점포 입지를 살펴볼 때는 먼저 배후지의 규모와 통행량을 살펴봐야 한다. 배후지는 잠재고객이 거주하는 지역이므로 질과 양이 임대수익을 결정하는 핵심이 된다. 일반적으로 대도시의 경우 상가의 상권은 반경 300~500m내에 3500세대 이상이 거주하면 입지가 좋다고 볼 수 있다. 특히 배후지주민의 성별·연령·학력·선호도·소득수준·사회적 수준 등으로 소비성향을 추정할 수 있어 업종아이템을 선정하는 기준이 된다.
통행량은 일반적으로 유동인구가 많을수록 성공할 확률이 높아진다. 유동인구수는 발품을 팔아 직접 조사하는 방법으로 평일·주말 요일별, 시간대별 등으로 세분하여 분석해야 한다.
역세권의 경우에는 출근 보다는 퇴근 통행인구가 많은 곳이 입지로 더욱 좋다. 역세권과 아파트 배후 등 상가는 위치별로 다른 상권을 형성하고 있다. 따라서 상권조사도 다른 관점에서 바라봐야 한다. 역세권상가는 역으로부터 반경 300~500m 이내의 점포를 말한다. 이 지역은 초기 투자비용이 많이 소요되지만 고정고객의 확보가 용이하고, 수익이 어느 정도 보장 된다. 업종으로는 생식품을 제외한 음식·소매업과 서비스업이 무난하다. 하지만 최근 신설역이 새로 생기면서 큰 상권으로 흡수되거나 아예 상권이동이 생기는 경우도 감안해야 한다.
특히 환승역이 되어 출구가 두자리인 경우가 많다. 만약 신설 역세권이라면 지하철로 여러 지역이 연결될 경우 큰 축을 보고 어떻게 상권이 변화해 갈 지 고려해야 한다. 또 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 필요하다.
수도권에만 최소 400여개가 있는 지하철역 중에서도 모두를 역세권이라 말하기는 힘들다. 환승수단으로만 이용되어 흘러가는 유동인구가 많은 '무늬만 환승역'도 적지 않기 때문이다.
우선 역세권에서도 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 역시 '고객의 동선'이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 쉽게 확인할 수 있다. 또 유명 의류대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 좋다고 본다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다. 랜드마크 건물 또는 백화점, 영화관, 관공서 등이 있거나 버스 등 타 교통 수단과 연계성이 있는 출구도 주출입구가 될 확률이 높다.
역세권 상가는 '수요와 공급'의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 상가활성화에 어려움을 겪을 수 밖에 없기 때문이다.