박원순 서울시장이 당선된지 한달남짓 되었다. 강남권 재건축 가격 하락폭이 힌강변 아파트와 더불어 상대적으로 크다. 내년 총선과 대선을 앞두고 재건축아파트가격이 회복할수도 있다는 관측도 있다.
하지만 이번 서울시장 선거에서 보았듯이 오히려 재건축규제완화가 정치인들의 표를 갉아 먹을수 있다는 논리가 우세해 유럽발 금융위기까지 겹쳐 내년 상반기까지도 가격회복이 쉽지 않을 전망이다.
[[가락시영 등 종상향도 자신할수 없을 듯]]
지난 16일 열린 '제19차 도시계획위원회'(이하 도계위) 회의 결과 개포주공 2•4단지와 개포시영 등의 재건축정비구역 지정안 승인이 보류됐다. 개포 주공 등 재건축 전면 보류 되었다. 개포지구 심의 '보류' 판정 이유는 논의 과정에서 임대주택비율과 부분임대 도입 등 논란이 있는 부분에 대해 소위원회의 추가 논의가 필요하다는 것이 재건축보류의 주요 이유였다.
당초 주민공람을 끝내고 연내 정비구역으로 지정될 것을 기대한 개포1•3단지와 일원현대 등도 도계위 통과를 자신할 수 없는 상황이 됐다. 문승국 서울시 행정2부시장이 박원순 시장 당선 후 열린 도시계획위원회에서 서울 강남구 개포동 주공2~4단지, 개포시영 아파트 등 4건의 재건축안이 모두 보류된 것과 관련, '속도조절론'에 대해 해명했지만 본격적인 속도 조절의 신호탄으로 보는 시각이 시장에 우세하다.
이번 '보류' 판정은 서울시의 재건축 시장 개발에 대한본격적인 속도 조절의 신호탄으로 보는 시각이 우세하다.박원순시장의 서울시장후보시절의 공약을 볼 때 서민들의 전월세난에 대한 고심을 많이 하고 있는 걸로 파악되고 있고 무분별한 개발보다는 현상태에서 유지보수하는 재개발 재건축시장의 기조를 볼 때 일정부분 속도조절로 봐도 될듯 싶다.
실제 강남 최대 재건축 단지 개포지구 보류 파장에 대해현장을 둘러본 결과 우선 개포주공의 경우 이번 개포지구 재건축보류에 대해 어느정도 충격을 받은걸로 파악되고 있는데 유럽발 금융위기와 겹쳐 꽁꽁 얼어붙었다.
하지만 일각에서는 임대주택비율과 부분임대 도입 등 논란이 있는 부분에 대해 추가논의는 재건축을 하기 위한 정상적으로 거쳐가는 과정으로서 너무 박원순시장과 연관지어 시장이 너무 과민반응하고 있다고 보는 시각도 있다. 한편으론 오는 12월 7일 종상향에 대한 본회의에 상당한 기대를 걸고 있는 가락시영의 경우도 개포지구영향을 받아 재건축이 늦춰지지 않을까 내심 걱정하고 있는 분위기다.
한편으로 대치동 은마 아파트도 초미의 관심사다. 재건축 원점으로 돌아갈 가능성도 농후하다. 실제 대치동 은마아파트도 최근 임대주택 건립비율에 대한 주민들의 거센 반발로 주민공람이 연기되는 등 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.
특히 임대주택문제가 은마아파트 재건축의 발목을 잡고 있는데 '부자동네'에 임대주택이 대거 들어서 저소득층이 입주하면 '명품아파트'의 이미지가 훼손돼 집값에 악영향을 줄 것이라는 게 일부은마아파트 집주인들의 속마음이 은마아파트 재건축에 발목을 잡고 있다고 본다.
추가부담금을 내더라도 임대아파트 같은 소형임대주택 비율을 최소화해야 한다는 강남재건축 입주민들의 주장도 나오고 있다. 현재 집값 하락 추이로 보아 재건축에 대해 당장 결론을 내리기에는 쉽지 않아 보여 은마아파트뿐만 아니라 강남권 아파트들이 장기간 표류할 가능성도 높아 보인다.
[[강남권 재건축 아파트 가격 하락과 투자시점]]
일반 아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 큰것은 아무래도 실수요자보다는 투자자들의 비중이 높기 때문인것으로 풀이된다. 즉 현재 거주 가치보다는 미래의 개발 이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많기 때문이다.
강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는 박원순 서울시장 교체에 따른 심리적인 요인과 미국, 유럽발 재정위기까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.
결과적으로 전임시장과 달리 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조가 미친 영향이 강남권 재건축아파트 하락의 결정적요인이라고 본다.
당분간은 이런 하락추세가 유지될 가능성이 높다. 설령 정부의부동산 활성화대책이 나오더라도 정치적인 이유로 강남권은 제외될 가능성이 높은 만큼 단기적인 관점으로 볼 때 반등이 쉽지 않을 전망이다.
실제 박원순 시장 당선이후 저점매수를 저울질하는 투자자들도 이번 개포지구 재건축안 보류를 계기로 투자심리가 싸늘하게 식었다. 매수대기자들이 사업 속도가 느려질 것으로 보고 매수 시기를 늦추려는 움직임이 많이 포착되고 있다. 결론적으로 내년 총선과 대선이 어느 정도 마무리되는 3분기경 강남 재건축시장에 접근해도 늦지 않을 것 같다.
유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)