[[2012년의 부동산시장 전망에 대해]]
연말이 가까워오면 각 경제연구소나 전문가들은 나름대로 내년도 부동산시장에 대한 전망을 내놓는다. 연구소나 경제단체들 중 2곳 정도와 전문가 중 3~4명을 제외하고는 모두 부정적 전망을 내놓을 것이다. 시장 자체가 뜨거워짐을 느낄 수 없기 때문이다.
대부분의 전문가들이 부동산에 대한 전망을 부정적으로 보고 있기 때문인지, 긍정적으로 보고 있는 필자에게 그 이유를 말해달라는 질문이 늘어가고 있다. 다정도 병일까? 요즘은 팔려고 해도 팔리지 않는다. 사겠다는 사람은 눈을 씻고 봐도 찾을 수 없다. 그런 와중에 유별나게 한 사람만이 긍정적이라고 하니 그 이유가 몹시 궁금할 것이다.
어차피 팔리지도 않을 것, 그 이유라도 알게 되면 스스로 위안을 받고자 함이 아닐는지? 백번 이해하고도 남는다. 어느 시장 당선된 후부터 강남 재건축도 추풍낙엽이다. 유럽에서 곡소리는 오늘도 끊임없이 들려온다. 이런 상황에서 앞으로의 부동산시장을 긍정적으로 바라보는 사람은 뭐가 잘못돼도 한참 잘못 되었다고 생각되리라.
확률은 반반이지만 매번 틀리는 쪽을 짚에 되면 열 번 다 맞추지 못할 수도 있다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기, 2011년 재정위기를 미리 예측하는 사람 있었던가? 노무현 정부 당시 부동산 억제책으로 도배를 할 때 버블쎄븐지역이 오를 것이라 감을 잡은 사람이 있었던가? 그때도 부동산은 영원히 끝났다고 했었으나 그와 반대였다.
[[얼음위에 서있는 자동차는 헛바퀴만 돈다]]
주택을 팔아야 할 유주택자들은 이제 한계점에 와있음이 눈에 들어온다. 거래가 있을 것이다, 값이 오를 것이다. 라는 생각은 아예 접은 듯하다. 기다리다 지쳤다는 표현이 정확할 것 같다. 전문가들도 이제나 저제나 하다가 여러 번 속고 나니 자신이 없어진 모양이다. 틀리는 일도 한두 번이지 자꾸 틀리게 되면 면목이 없을 것이기에,
2007년부터 침체된 부동산시장은 이제 만 4년을 넘었다. 새해가 되면 5년째 접어든다. 얼음판에 서있는 자동차는 시동을 걸어도 제자리에서 헛바퀴만 돌거나 뒤로 가는 일이 되풀이 된다. 지금의 부동산시장을 그에 비유하면 어떨까? 결코 무리는 아닐 것이다.
차가 움직이려면 얼음이 녹아야 한다. 해가 떠야 얼음이 녹을 텐데 유럽이나 미국, 일본 등 이웃에서 계속 물을 뿌려대는 바람에 얼음은 더 꽁꽁 얼어붙었다. 국내사정은 어떤가? 총부채상환비율(DTI) 적용, 분양가 상한제, 보금자리주택, 가계부채억제, 정치 불안 등 온갖 에어콘 다 틀어 놓고 있으니 얼음이 녹을 리 만무하다. 그래서 부동산시장은 멈춰 섰거나 뒤로 가는 것이다.
부동산은 지나온 과거사를 무시할 수 없다. 현재나 미래가 꼭 과거사의 영향을 받는다고 볼 수는 없지만 넘어져본 사람은 다시 그 길에서 넘어지지 않는다. 길을 가다보면 다소의 시차는 언제나 존재하는 게 세상일이다. 옛날에도 지금처럼 부동산시장이 지역에 따라 희비가 엇갈리고, 같은 지역 내에서도 규모에 따라 대저소고(大低小高)를 이룬다면 회복진입기에 들어섰음을 기억하시라.
[[유동성과 인플레 면밀히 살펴라]]
금년의 부동산시장을 놓고 표어를 짓는다면 “지방은 잔칫집, 수도권은 초상집”이라고 하면 어떨까? 수도권도 “소형은 얼씨구, 중대형은 아이고~”라고 해둠이 편할 것 같다. 유주택자들의 고생도 말로 할 수 없겠지만, 무주택자들의 고생도 헤아릴 수 없었던 한 해가 아니던가.
필자를 찾아 상담 온 일산의 어느 분으로부터 ‘부동산이라면 이가 갈린다’는 말을 들었다. 오죽 고생이 심했으면 그런 말을 하겠는가? 그러나 출산 때 산모가 진통을 하게 되면 다시는 부부관계가 없을 것 같지만, 그 다음부터 부부관계 끊어진 사람 있던가? 부동산이란 바로 그런 것임을 잊지 마시라.
2011.11. 현재 우리나라의 엥겔계수가 22.8%라고 한다. 서민들은 먹고 살기에도 힘이 들고, 대출받은 부동산 때문에도 힘이 드는 세상이다. 하지만 그 어려울 때의 일들을 웃으며 이야기 할 때가 반드시 오게 된다. 오게 될 이유는 많다.
그러나 가장 중요한 것은,
1) 유동성과
2) 인플레다.
내년은 경제성장률을 끌어올리기 위해
1) 내수경기를 부양할 것이다.
2) 예산도 앞당겨 사용해야 하고,
3) 민간시장에 자금을 조기에 공급할 것이다.
내수부양과 인플레는 갑돌이와 갑순이라는 사실을 모르는 사람이 없을 것이다. 매수를 희망하거든 기둥뿌리를 뽑아서라도 얼른 기둥을 세우는 게 옳다고 본다.
[[조심해야 할 부동산과 곧 움직일 부동산]]
설사 부동산시장이 지금대로 있다 해도 1-2년 후 어느 날 살펴보노라면 값은 이동해 있을 것이다. 달팽이는 제자리에 있는 것 같기도 하고, 뒤로 가는 것 같기도 하지만 한참 있다 다시 보면 저만치 멀리 가 있음을 보게 된다.
그러나 꼭 이 말은 해두고 싶다. 앞으로의 부동산시장은 옛날의 부동산시장과는 다르게 나타난다. 단기 시세차익 중심에서 임대수익이나 거주위주로 빨리 재편되고 있다는 사실을 알아야 한다. 빨리 팔아야 할 곳, 사서는 안 될 곳이 정해져 있다.
그런 곳이 어디일까? 2006년도에 너무 많이 올라 아직까지 거품이 끼어있는 곳, 현재 남아있는 고가 미분양아파트는 ‘요 주의 대상’ 부동산일 것이다. 거북이는 등에 짊어진 가방을 내려놔도 더 빨리 가지 않는다. 사자는 머리를 묶어도 더 빨리 뛰거나, 높이 뛸 수 없음이다.
그렇다면 어떤 부동산부터 움직이게 될까?
1) 그 지역에서 그런대로 입지가 좋은 부동산
2) 가격에서 경쟁력이 있는 부동산
3) 품질이 우수한 부동산
4) 10억 이하의 중대형이상
5) 전셋값이 높은 부동산일 것이다.
이 정부는 그동안 건설회사를 살려왔고 그 바람에 서민들은 골병이 들었다. 서민들 입술에 ‘5년 양도세 비과세’라는 꿀을 발라주었으나 입주를 못해 쪽박을 차게 되었다. 살던 집은 2-3억이 내리고 분양받은 아파트는 그대로 있으니 어찌 입주를 할 수 있겠는가? 가는 곳마다 입주분쟁이고, 법원마다 재판진행 중이다.
결국 건설회사를 살리다 보니 중도금 대출이 늘었고, 입주 때는 잔금대출로 전환되어 가계부채가 늘었다. 기존주택의 담보대출은 오히려 많이 줄었음에도 생계대출과 310만의 50대 이상 자영업자가 주택을 담보로 한 기업대출이 늘어 900조의 가계대출이 된 것이다.
그러나 두고 보시라. 이유야 어쨌든 내년에는 부동산시장이 바뀔 것이다. 보이는 것만 보면 내년에도 틀림없이 부동산시장은 곡소리가 나게 돼있다. 하지만 보이지 않는 것 까지 보게 되면 노래 소리가 나게 돼있다는 것이다. 대출 낀 주택도 노래를 부를 수 있을까? 정부가 노래방 문을 열어 줄 것이다.
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저
http://cafe.daum.net/2624796