2001~2006년(짧게는 2005년 8.31 부동산대책)까지 서울 강남권 부동산이 대세를 맞을 때 노도강 등 서울 강북권과 지방은 서울 강남권 대세에 묻혀 올라가는척 하다가 2003년쯤에 그만 주저앉고 말았습니다.
이당시 주도 부동산은 강남이고 비주도 부동산은 지방과 강북입니다. 수익률 게임에서 주도부동산과 비주도부동산은 하늘과 땅 차이구요.
그러던 것이 2005년 8.31 부동산대책 이후 강남권 부동산이 고개를 숙이니 2006년 하반기부터는 노도강(노원구.도봉구.강북구) 등 강북과 수도권 소외 지역이 틈새시장을 형성, 2008년 상반기까지 대세를 맞았습니다.
2008년 리먼사태 이후 2008년말부터는 지방 대표주자 부산 소형아파트가 꿈틀대기 시작해 올 세계경제가 불안정한 2011년 상반기까지 이들 지역의 소형아파트 대세가 있었습니다.
지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.원주.강릉 등은 부산 소형아파트 대세 2년 뒤인 2010년 하반기부터 대세가 시작되었는데 서울 및 수도권 아파트는 팔려고 해도 팔리지 않는 경우가 허다한데 현재 이들지역 소형아파트는 매물이 귀해 사려고 해도 사지지 않는 경우가 허다합니다.
그 이유는 IMF 이후 인플레가 진행되는 과정에서 서울 및 수도권 부동산은 고평가되었고 지방 부동산은 저평가되었기 때문입니다.
필자는 지방 대세 이유를 이렇게 말씀드립니다.
작금은 IMF 이후 2005년 하반기~2007년 조선.철강 등 재래산업 수출호경기(코스피 2000 돌파)로 국가경제가 전반적으로 안정되어 중산층 특히 지방의 경제가 좋아졌고, 인플레 체제하에서 저평가 부동산으로 순환되는 과정에서 지방 부동산이 재평가받고 있습니다.
부산 해운대 센텀시티 등 지방 요지 도시개발이 천지개벽하고 있으며 지방화 시대를 맞이하여 세종시.혁신도시가 건설되고 있고, 2018년 평창동계올림픽 유치로 지방 강원도가 급부상하고 있는 점 등을 들고 싶습니다.
2000년대에 서울 및 수도권 부동산이 주도를 할때 지방이 겉돌았듯이 2010년대에 지방 부동산이 대세 가도를 달릴 때에는 그동안 고평가된 서울 및 수도권 부동산이 겉도는 것은 어찌보면 당연한 이치인지도 모릅니다.
얼마전 종전 서울 도시개발을 유지할 수 있는 후보가 서울시장에 당선되었다면 실물경제의 회복과 함께 부동산시장도 활성화 되었을텐데라는 생각도 해 봅니다.
박원순 서울시장의 출범으로 비록 서울 부동산시장은 사경을 헤메고 있지만 상대적으로 지방 부동산은 인플레에 따라 저평가 부동산이 재평가받고 있고, 지방화시대를 맞아 세종시.혁신도시 건설 등으로 때를 만났습니다.
어차피 어떤 후보가 서울시장에 당선되는가에는 관계없이 2010년대는 지방의 시대로 서울 및 수도권 부동산은 지방 부동산이 오르는데 묻혀 그냥 올라가는 시늉만 낼 수 밖에 없는 처지가 되었습니다. 왜냐하면 주도부동산과 비주도부동산은 서로 가는 길이 다르기 때문입니다.
몇년전만 하더라도 전국 부동산경기가 살아나려면 그 선두에 강남권재건축이 있었는데 이제는 시대가 바뀌어 지방 소형아파트가 전국 부동산시장의 선두를 달리고 있습니다.
서울 특히 강남권 재건축은 2010년대 중후반부에 지방 대세가 완전히 마무리지을 쯤에야 주도부동산의 바톤을 이어받지 않을까 합니다.
조만간에 코스피지수의 상승, 내수경기 부양 등으로 실물경제가 살아나더라도 지방 저평가 소형아파트와 서울 강남 재건축 아파트는 극과 극을 달릴 것입니다.
전체적인 부동산시장의 판세를 본다면 지방 저평가 소형아파트 대세가 기울어져야만 서울 강남권 재건축이 서서히 일어설 것으로 보입니다. 안그래도 강남권 재건축아파트는 지방 저평가 소형아파트에 주도권을 뺏기고 박원순 서울시장의 임기 만료가 2014년 6월로 되어있어 이 기간동안은 재건축 등 활성화된 도시개발을 기대할 수도 없어 강남 재건축아파트는 그야말로 설상가상(옆친데 덮친격)인 처지가 되었습니다.
이상은 필자가 본 전국 부동산시장의 큰 흐름입니다.
부동산 투자는 때와 기회를 사는 것입니다. 그리고 부동산 투자는 숲(전국)을 봐야 나무(지역)가 보입니다.
작금의 부동산시장의 큰 흐름은 지방이고 소형아파트 대세에 이어 중대형아파트 대세가 도래하는 것도 지방입니다. 지방 아파트 대세가 오는동안 서울 부동산은 오피스텔.도시형생활주택 등 수익형부동산, 개발이 가능한 역세권 허름한 건물, 저평가 소형 빌딩.상가 등 상품별 부동산만 움직일 따름입니다.
작금에 서울과 지방 부동산(아파트)은 국 따로, 밥 따로 따로 노는 따로국밥 입니다. 부동산 투자에 성공하려면 물론 뛰는 말인 지방 저평가 부동산에 투자해야겠죠.