올해도 벌써 마지막 달력 한 장이 가는 한해의 끝무렵을 잡고 있어 왠지 마음 한 구석이 허전 한 것은 연초 경제나 부동산에 걸었던 기대감은 온데 간데 없고 날씨마저 예년과 달라 마음이 답답하고 춥기 때문인 듯 하다.
이러한 가운데 정치판은 한미 FTA 후유증과 내년 총선 대선을 앞두고 향방이 시끄럽지만 부동산 시장은 조용하기만 하다.
[[전세난에 허덕일 수 밖에 없는 이유]]
먼저, 보금자리 임대주택 비중 축소인데 적자에 허덕이는 LH가 금년 임대주택 공급을 9만 7천가구에서 내년에는 8만가구로 17% 축소하고 공공임대도(10년) 금년 5만 2천가구에서 내년은 3만가구로 42% 줄이기로 했다.
물론 보금자리 주택공급 전체 15만가구에서 임대가 줄어드니 보금자리 자체 분양은 들어나지만 어째든 임대주택 비중이 줄어들면 현재의 전세난은 가중될수 밖에 없다는 것이다.
둘째, 주택인.허가실적 감소에 따른 공급 감소인데 이는 최근 3년간(2008~2010년)주택인.허가 실적이 평균 38만가구로 최근3년 대비 직전 3년 평균(2005~2007년) 43만가구 보다 11만 5천가구로 23% 감소하였다.
이는 주택공급기간을 통상 3년으로 보았을때 2008년부터 감소된 인.허가 실적이 2011년 이후부터, 본격적으로는 2012년부터 나타나게 되므로 향후 주택공급이 부족하다는 것은 어제 오늘 일은 아닐 것이다.
주택공급은 인.허가후 통상 35개월 정도이지만 최근 분양의 어려움 때문에 주택공급 기간이 평균 45개월 정도로 늘어나는 것을 감안하면 더욱 더 공급시기에 영향을 미친다.
셋째, 같은 맥락에서 주택공급실적을 보더라도 금년 30만가구(수도권 17만가구,기타 13만가구)에서 내년은 18만가구로(수도권 11만,기타 7만가구) 약 35% 공급이 감소된다는 것이다.
또한 수도권 재건축.재개발로 인한 매년 주택 멸실도(2011년 2만 3천가구) 전세난을 가중시키는 요인중에 하나라는 것이다.
마지막으로, 주택구매 패러다임의 변화인데 과거와는 달리 경제가 어렵고 부동산 시장이 침체된 상황에서 무리한 금융차입(레버리지)을 이용하여 거주 목적이든 시세차익의 투자목적이든 이제는 주택을 소유보다는 단순 사용. 거주 개념으로 보는 경향이 커졌다는 것이다.
그러한 까닭에 전세난이 가중되고 가중된 전세난에 월세비중은 커지고 그로인한 국민가처분 소득은 줄어 들어 소비가 위축되고 결국 내수마져 얼어붙어 주택구매는 포기 되어 서민은 계속되는 전세난에 휘둘리 수 밖에 없다는 것이다.
[[전세난은 ‘규제’ 아닌 ‘수급’의 문제]]
전세난을 단기적이고 인위적으로 해결해 보고자 토지주택공사에서는 과거 오래전부터 현재까지 다가구, 빌라 등 매입에 나서고 있지만 수요대비 중과부적(衆寡不敵)이고 이는 기초수급권자,모자가정등 영세민에 한정되어 공급되므로 일반 전세수요자에게는 그림의 떡이다.
그런 까닭에 정부는 지금의 전세난을 보금자리주택이든 공공 임대주택이든 공영주택과 민간주택을 총동원하여 전세난을 평정시키고자 했지만 주택 공급은 시기와 물량에 분명한 한계가 있기 때문에 이를 수요측면에서 진정 시키고자 하였다.
즉 국민주택기금으로 지원하는 저리 전세자금 대출,주택금융공사의 전세자금보증,월세소득공제등 다양한 금융.세제책을 내놓고는 있지만 이는 오히려 전월세시장이 과열되는데 빌미를 제공하고 말았다.
이는 현재 주택시장이 장기침체로 주택구매력 상실된 상태에서 전세난을 더 가중시키는 정책으로 전월세 시장의 안정화라는 정책의‘목표’가 ‘수단’으로 뒤바뀌었다는 것이다.
따라서 작금(昨今)의 전세난은 우리나라 인구이동 특성상 신학기,신직장,전근등에서 오는 계절적 수요와 전세금 급상승에서 오는 대체 임차수요 문제로 이를 인위적인 억제나 규제의 문제가 아닌 수급불균형의 문제.
그래서 위에서 언급한 대로 이대로 가면 향후 몇년간은 주택공급이 절대 부족한 상태이므로 향후 전세난은 계속해서 되풀이 될 수 밖에 없는 구조로 예측되는 길로 가고 있다.
[[전세난의 해결책은 공급과 대체수요 진작]]
전세난을 평정하기 위해서는 시장이 정상적으로 회복되어 주택거래가 거래가 원활히 일어날 수 있도록 정부가 시장에 개입하여야 한다는 것이다.
이를테면 부동산의 핵심규제인 양도소득세를 선진국 수준인 15~20%수준으로 대폭완화 하고 현재 내년까지 유예는 되어있지만 다주택자와 비사업용 토지에 대해서도 중과세를 완전폐지후 정상과세로 전환하자는 것이다.
또한 그동안 논란이 많었던 종부세도 완전 폐지하여 재산세로 통합하고 현재 주택구매 과세표준이 실제거래가격이 되어 취득세 부담이 매우 크므로 올해말까지 유예되어 있는 취득세완화를 내년까지 더 연장하자는 것이다.
그리고 금융권의 핵심규제무기 였던 소득대비 총 부채상환비율인 DTI라는 규제를 잠정적으로 폐지하고 향후 금융시장 과열조짐이 있으면 그때가서 다시 규제하라는 것이다.
사실 DTI라는 것도 과거에는 없다가 IMF이후 선진국 금융기법으로 들여왔지만 현재처럼 주택시장이 뇌사상태에 빠진 상황에서는 백약이 무효일 정도인데 아직도 호위무사 처럼 위엄을 과시하고 있는 것은 결과론적으로 현행 가계부채 과다 때문인 것으로 보인다.
그렇다면 가계부채가 위험해질때까지 금융당국은 무엇을 하다가 결국 가계부채가 과다 하니 이제는 결과만 놓고 보아서 DTI를 풀수가 없다는 것은 지나친 자가당착(自家撞着)이다.
[[글을 맺으면서]]
전세제도는 우리나라에서만 형성된 특이한제도로서 과거 주택구매시 레버리지 효과를 톡톡히한 재테크의 수단으로서 많은 각광을 받아왔지만 이제는 생계와 주거에 위협을 주는 고리대금같은 존재가 되었다.
향후 국민 가처분소득이 늘고 주택시장이 회복 되면 전세시장은 점차 줄어들고 임대수익 목적의 안정적인 월세시장으로 바뀌어 갈수도 있을 것이다.
하지만 우리나라 인구이동 특성상 해마다 신직장,신학기,근무지변경등 계절적인 수요와,세대분리,독신자,이혼,결손가정,노인인구등 1~2인 가구 증가에 따른 구조적인 잠재 수요가 향후몇년간은 전월세시장을 끈임 없이 달굴 것으로 보아 작금의 전세난은 근본적인 대책 없이는 해결되지 않을 것으로 본다.