24일 청와대에서 열린 비상경제대책회의에서 부동산 경기 활성화 대책이 나올 것이라는 보도가 있었는데 당초 예상과는 달리 비상경제대책회의에서는 건설업계와 전문가들을 초청해 대통령이 시장 상황을 청취하는 토론회 성격이었는데 이는 일부 언론에서 나온 부동산 대책 내용만으로는 얼어붙은 부동산시장을 녹일 수 없다고 판단했기 때문이라 생각된다.
[[언론에서 흘러나온 대책 내용을 잠시 살펴보면]]
국민주택기급의 생애최초 주택구입자금 대출을 추가연장하고, 서민주택구입자금의 이자율 인하, 한도증액, 소득기준 완화되고, 도시형 생활주택 건설자금 금리혜택 추가 연장해주며, 취득세 감면 혜택 연장도 고려되며, 그 외 일부 규제도 완화를 해준다고 했는데 과연 이런 대책으로 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장을 녹일 수는 없고, 오히려 정책에 대한 불신만 초래해서 안 나오는 것보다 못한 대책이 될 것이기 때문이다.
[[현재 침체된 부동산시장의 원인을 먼저 살펴볼 필요가 있는데]]
미국, 유럽의 글로벌 경제위기와 침체된 국내 경기로 인한 투자심리가 극도로 위축이 되어있는 상황이고, 장기간 지속된 실물경기 침체로 서민 특히 자영업자의 주머니 사정이 최악인 상황에서 대출규제로 돈줄이 묶인 상황이며, 부동산 시장을 끌어올린 대형개발호재가 전혀 없고, 강남, 신도시 중대형 상승, 강북, 경기북부, 인천 아파트, 빌라 상승, 중소형 상승 등 모든 지역의 부동산 들이 순환하면서 상승곡선을 모두 한번씩 탔기 때문에 추가상승 여력도 많이 약화된 상황이다.
특히 무엇보다 부동산은 너무 올랐다, 은퇴세대 증가와 인구구조상 더 이상 부동산은 투자해도 돈이 안 된다는 부정적인 심리가 팽배해있는 상황에다가 단기간에 경제상황이 좋아질 수 없기 때문에 지금은 투자심리를 조금이라도 완화해주는 실질적이고 효과적인 부동산 대책이 필요하며, 수박 겉 핥기 식 효과 없는 대책은 안 하는 것만 못하다.
그럼 어떤 대책이 나와야 얼어붙은 투자심리를 조금이라도 녹일 수 있을까?
첫째, 가계부채증가로 망설이는 DTI(총부채상환비율)를 풀어주어야 한다.
가계부채증가는 신규분양주택 입주에 따른 집단담보대출과 사업자금과 생활고에 시달리는 서민들이 담보대출을 받는 것이 문제이며, 이는 LTV(담보대출인정비율)유지와 담보대출자금이 다른 용도로 전용되지 않도록 보완방법을 찾으면 되는 것이다.
DTI는 실질적으로 가계부채증가 억제효과는 약하고 심리적인 효과만 큰 대책인 만큼 과감한 폐지가 필요하다.
물론 DTI폐지가 은행신용등급의 문제를 야기시킬 수 있지만 이는 다른 정책적인 보완으로 재정건전성을 확보한다면 충분히 해결할 수 있는 문제라 사료된다.
둘째, 일반 아파트보다 더 크게 하락하고 있는 재건축시장을 위하여 재건축 규제를 대폭 완화 또는 폐지해야 한다.
예전 부동산이 급등했던 시절 생겼던 초과이익환수는 당연히 폐지해야 하며, 자본주의 사회에서 민간 단지의 재건축 사업에서 발생한 이익을 정부에서 환수한다는 발상 자체도 문제이다.
또한 최근 박원순 서울시장 당선으로 말이 나오는 공공성 강화는 사실 서울시나 정부에서 감당해야 할 몫인데 LH공사, SH공사 부실의 책임을 민간 재건축 단지 조합원들에게 떠넘기고 있는 것이다.
셋째, 노후화가 되지만 개발을 할 수가 없는 80년대 후반에서 90년대 초반에 지은 1기 신도시 등 노후단지를 위한 리모델링 수직증축도 적극 고려를 해야 한다.
일시에 추진하면 이주수요 등의 문제가 생기기 때문에 시차를 두고 추진될 수 있도록 정책적인 보완을 해주면서 수익성은 확보될 수 있는 효과적인 리모델링 대책이 나와야 한다.
넷째, 2012년까지 한시적으로 폐지된 양도세중과세는 영구폐지가 되어야 한다.
침체된 부동산을 살리기 위하여 오히려 다주택자 우대정책을 펴도 시원찮을 판에 규제를 한다는 것은 침체된 현재 상황에서 전혀 맞지 않고, 설사 향후 다시 급등하는 상황이 생기더라도 그때 규제를 해도 늦지 않다.
실제 중과세 적용이 되지도 않으면서 어정쩡하게 발만 걸쳐놓고 심리적으로 부담만 주는 그런 허울뿐인 규제는 과감하게 폐지가 되어야 한다.
다섯째, 건설회사에서 주장하는 분양가산한제 역시 폐지가 되어야 한다.
예전처럼 비이성적으로 묻지마 투자를 할 때에는 고분양가가 문제가 되었지만 요즘은 분양가가 비싸면 수요자들이 먼저 알고 바로 미분양으로 이어지기 때문에 비싸게 하라고 해도 못하는 상황에서 굳이 분양가를 규제할 필요는 전혀 없다.
마지막으로 강남3구 투기과열지구 해제이다.
강남3구는 투기과열지구로 묶여 있지만 사실 큰 타격이라 볼 수 없고 오히려 이런 대표성을 지닌 강남3구에 대한 투기과열지구 지정으로 전체적인 투자심리 위축을 가져오는 심리적인 효과가 더 큰데 현재와 같이 침체된 상황에서 이런 심리적인 효과만 있는 과거 상승기에 적용된 규제는 과감하게 풀어주어야 한다.
물론 이렇게 될 경우 또 부자들만을 위한 정책이라는 비판을 받을 수 있지만 이는 지극히 포퓰리즘적인 정치논리일 뿐이고 사실 강남3구 투지지구 해제가 된다고 안살 사람이 갑자기 강남에 집을 사지도 않는다.
다만 정부가 규제를 풀고 부동산시장의 거래를 활성화 시키는 의지를 보여준다는 의미가 크며, 역시 향후 부동산이 너무 과열이 되면 그때 다시 묶어도 늦지 않을 것이다.
지금은 부동산을 상승 시켜달라는 것이 아니라 심각하리만큼 얼어붙은 부동산시장의 거래를 정상화시켜 집 팔고 싶어하는 분들이 팔고, 사야 할 실수요자들이 살 수 있도록 꼭 필요하고 효과적인 대책을 과감하게 내놓아야 한다. 부동산 정책의 목적은 안정적인 부동산 시장 관리에 있다는 점을 잊지 말았으면 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소