최근 언론 보도를 보면 가계부채 심각성을 쉽게 볼수 있습니다. 그런데 가계부채가 늘었다고는 하지만 정작 어디서 발생하는지와 왜 그런지에 대한 설명은 없고 막연하게 가계부채가 늘고 있다고만 하고 있습니다.
일반인은 은행에서 부동산 담보 없이는 대출을 받기는 거의 힘듭니다. 잘해야 1~2천만원일 것 입니다. 그나마 일반대출이 급증하는 현상은 가구수 증가와 밀접한 연관이 있다고 판단합니다.
하나의 가정이 탄생하면 전세자금이 필요하기에 여기서 가계부채가 발생한다고 판단합니다. 그런데 과거에는 전세 자금대출이라는것이 생소했기에 가계부채가 별로 늘지 않았는데 이번 정부 들어오면서 2009년초 대비 전세값은 거의 50~100% 전세값이 상승했기에 대부분 여기서 발생하는 것이라 보여집니다.
다음으로 주택담보대출 잔액증가가 비중이 가장 높은데 실제 잔액증가의 이유는 기존 주택 거래에서 대출받는것에서 발생하는 것이 아니라 보금자리와 같은 신규공급 아파트에서 발생한다는 것입니다.
예로 기존주택에서 매수인이 1억원 대출을 받고 주택을 구입하면 매도인 역시 1억원이상 대출금을 은행에 상환해야 하기에 실제 여기서는 주택담보대출잔액은 늘지 않습니다.
지난 8.29대책으로 한시적으로 DTI규제를 폐지한 적이 있었는데 국민은행의 2010년 8월31일 주택담보대출잔액은 71조8475억원입니다. 6개월 후인 2011년 2월말에는 72조9653억원입니다. 약 1조1178억원이 증가됐습니다.
그런데 여기서 같은 기간에 신규공급 아파트에서 약 3조1796억원이 신규로 대출이 나갔다는 점이 매우 중요합니다. 만약 이 기간에 집단대출만 안나갔다면 오히려 부동산 거래로 주택담보대출잔액 2조원이 줄어 든다는 점입니다.
금융위원회와 한국은행에서는 신규공급 아파트대출액수는 공개를 거부하고 전부 주택담보대출로 포함시켜 발표하니 어디서 주택담보대출잔액이 발생하는지 국민들은 모르는 것입니다.
주택담보대출이라고 발표하는 집단대출이 많이 발생하면 건설사들의 PF대출 원금상환이 되는 셈입니다. 올해 건설사들이 금융에 문제가 많았는데 그동안 아파트가격 억제정책으로 미분양이 발생해 생긴 문제라 판단합니다.
또한 일각에서는 주택담보대출잔액이 늘어나는 현상을 생활비 마련으로 판단하는데 이것은 10년 전이나 현재나 앞으로도 계속 발생할 것입니다, 그런데 2010년 국민은행에서 약 6개월동안 일부 생활비 자금으로 추가로 주택담보대출을 받았다해도 부동산거래로 전체 주택담보대출잔액은 오히려 줄어드는 것으로 밝혀졌습니다.
예로 기존에 1억원이 있는 사람이 생활비 자금으로 3천만원을 추가로 받아 1억3천만원이 되어도 이 주택을 매도하면 매수인은 대출을 7천만원 정도 받고 주택을 구입하기에 부동산이 거래되면 가계부채는 오히려 6천만원이 줄어든다는 뜻 입니다.
지금은 집값도 하락했고 LTV도 과거보다 10% 줄어들었고 투자목적으로 구입해도 전세값이 많이 상승했기에 대출을 많이 동반하지 않아도 되는 실정입니다.
이렇듯 가계부채 증가원인이 주택담보대출에서는 집단대출. 일반대출에서는 전세자금대출이 이번 정부 오면서 뚜렷한 증가세를 보이고 있습니다.
과거 노무현 정부시절에는 분양시장에서도 DTI규제를 실시해 가계부채를 막는 역할을 했는데 이번 정부에서는 주택담보대출중에서 주로 발행하는 집단대출은 DTI규제를 전부 폐지했다는 점 입니다.
그런데 현실적으로 보금자리와 같은 신규아파트에서는 대출을 억제할 순 없습니다. 그런데 전세자금대출은 얼마든지 억제할 순 있습니다.
이분들이 전세자금 대출을 안받았으면 주택담보대출받고 집을 구입하면 반대로 주택을 매도하는 분도 주택담보대출 원금상환이 되는 것이라 결국 가계부채는 건전해진다는 것이 저의 주장입니다.