2008년 리먼사태 이후 실물경제가 최악에 있을때 2008년말, 부동산시장 활성화대책으로 강남권 재건축이 살아났는데 2009년 9월, 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울및수도권 부동산시장은 그만 주저앉고 말았고 상대적으로 지방 부동산시장은 살아나기 시작했습니다. 이때부터 서울및수도권과 지방 부동산의 양극화가 대두되었습니다.
금반 12.7 부동산대책은 2011년 세계경제가 불안하여 실물경제가 바닥을 치고 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 막 살아날 시점에 발표하여 심리적으로 안정을 되찾을 것으로 보입니다.
대책 내용 중 다주택자 양도세 중과 폐지로 거래를 활성화 시키고 투기과열지구로 거래 물꼬를 틀려고 하고 있지만(즉 건설교통부에서는 투기과열지구로 주택시장을 활성화시킬려고 하고 있지만) 가계부채가 거시경제에 걸림돌이 될 수 있다는 판단이 작용해 DTI가 더 낮게 적용되는 투기지역은 남겨두고 있어 2000년대초와 같은 강남권 재건축의 폭등은 없을 것으로 생각됩니다.
이러한 맥락에서 서울및수도권 부동산시장은 정부의 12.7 부동산대책으로 최악의 고비는 넘겨 거래는 활성화되겠지만 근본적으로 고평가.고가격대이다보니 향후 몇년동안은 과거와 같은 폭등세는 없을듯 합니다.
강남권 재건축의 폭등과 상승은 1994년말, 2001년, 2008년말 7년마다 한번씩 도래하곤했는데 1994년말, 2001년 대세상승과는 달리 2008년말엔 반짝 상승에 그쳐 2009년~2011년 상반기에는 오히려 지방 부동산이 대세상승을 탔습니다.
결론적으로, 2008년말 부동산대책으로 강남권 재건축이 불씨를 당겼지만 2009년 9월에 기존 강남3구에다가 수도권지역도 DTI 규제를 적용하자 상대적으로 그동안 저평가되었던 지방 부동산으로 투자가 몰려 폭등세를 보였습니다.
저평가.저가격대, 2000년대 서울및수도권의 아파트 공급 과다로 수요공급의 원칙상 2010년대에는 서울및수도권 아파트시장이 불리한 위치에 있었고 2000년대에 공급이 거의 없었던 지방은 상대적으로 수요에 유리한 고지에 있습니다.
필자는 부동산대책도 좋지만 부동산투자에 있어서 제1은 실물경제의 바로메타인 코스피지수의 상승으로 인한 실물경제의 회복과 저평가.저가격대 그리고 수요와 공급의 원칙 등에 더 큰 비중을 두고 있습니다.
2010년대에 지방은 2000년대에 아파트 공급이 많지않아 수요공급의 원칙상 유리한 고지에 있고, 최근 몇년동안 부산.경남.대전 등 일부지역 소형아파트의 상승을 제외하면 전반적으로 저평가.저가격대이며 정부도 지방 부동산 가격상승에는 큰부담을 느끼지않고, 2000년대말 조선.철강 등 지방 산업단지의 부활로 지방 부동산 가격 상승에는 다 그만한 이유가 있고, 부산 해운대 센텀.마린시티가 천지개벽하고 있고, 지방화 시대를 맞이하여 세종시.혁신도시.기업도시가 건설되고, 20년만에 대세상승을 하는 등 각종 지방 부동산 기술적 지표가 양호한 신호를 보이고 있는 등 호재가 많습니다.
1994년말, 2001년에 나타난 강남권 재건축 대세상승과는 달리 강남권 재건축은 2008년말 이후에 반짝상승하다가 지방에 대세상승 바톤을 넘겨주고 말았습니다.
2009~2011년상반기에 전국 부동산시장의 주도권을 지방에 물려준터라 2010년대의 큰 추세는 지방이 될 것이라는데 큰 이견이 없는 것 같습니다.
금반 12.7 부동산대책에 강남3구 투기과열지구 해제로 강남권 재건축의 거래 물꼬는 트이겠지만 1994년말, 2001년도부터 나타난 강남권 재건축의 주도와는 달리(즉 서울및수도권 부동산시장만의 활성화와는 달리) 작금은 지방 부동산시장이 주도하는 세상이라 과거 2000년대와 같은 강남권 재건축의 폭등은 지방 부동산시장이 살아있는한 기대할 수 없는 것 같습니다.
그렇다고 해서 코스피지수 즉 실물경제가 막 살아날려고 하는 이즈음 금반 12.7 부동산대책으로 서울및수도권 부동산시장이 더 이상의 큰 하락은 없을 것으로 보이며 약상승추세가 향후 2~3년 정도는 지속될 것으로 생각됩니다.
그동안 워낙 서울및수도권 부동산시장이 침체되어 시장 회복이 당장 먹혀들지는 않겠지만 우리가 과거에도 경험했듯이 위기는 곧 기회입니다.
2000년대에 강남권 부동산이 주도할때에 비주도부동산인 지방은 강남권 부동산에 묻혀 2~3년동안 반짝 상승한 전례가 있습니다. 역으로 2010년대에 지방 부동산이 주도를 할때에는 강남권 부동산이 지방 부동산에 묻혀 2~3년 정도 반짝 상승하지않을까 합니다. 이는 주도부동산과 비주도부동산의 차이이기 때문입니다.
7.21 부동산대책 내용 중 강남3구가 투기과열지구에서 해제되어도 현재 지방 부동산이 전국 부동산시장을 주도하고 있는한 고평가.고가격대인한 강남3구는 2000년대와 같은 폭등세는 기대난입니다.
서울및수도권 부동산시장이 살아나더라도 강남3구 투기지역 해제 즉 DTI 규제가 폐지되지않는한 상대적으로 서울및수도권 전세가가 매매가에 육박하는 저가 소형아파트가 유리한 고지에 있을듯 합니다.
강남3구의 진정한 대세상승은 지방 대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부쯤이 되지않을까 합니다.
그러나 당장은 12.7 부동산대책으로 강남3구가 최악의 고비를 넘겨 2~3년 정도는 부동산시장 활성화가 이어질 것으로 보이며 2000년대와 같은 폭등이 아닌 약상승을 동반한 거래 정상화 정도는 이루어질 것으로 예상됩니다.
개인적으로 가계부채, 고평가.고가격대, 서울및수도권과 지방 부동산의 양극화 해소 등의 이유로 강남3구 투기지역 해제 즉 강남3구 DTI 규제 폐지는 없지않을까 합니다.
그러나 금반 12.7 부동산대책을 기점으로 서울및수도권과 지방 부동산시장의 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 다만, 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제의 회복이 관건입니다.
마지막으로 부동산 투자 격언에 정책을 따르라는 말이 있습니다. 2008년말, 부동산대책으로 부동산경기가 살아났듯이 이번 부동산대책에도 부동산경기가 살아날 것으로 믿고 있습니다. 부동산대책 발표는 곧 부동산 투자 기회입니다.