매년 12월이 되면 어김없이 내년 부동산시장 전망을 하게 되는데 올해처럼 전망이 어려운적은 없었던 것 같지만 그래도 한번 해보도록 하자.
먼저 올해 2011년을 되돌아보면 지방강세, 중소형 강세, 전세강세가 두드러졌다.
2011년 9월까지 주택매매가격 종합지수는 5.7% 상승을 했는데 아시다시피 서울, 수도권은 0.7% 상승에 거친 반면, 지방은 12.5%나 상승했는데 이는 몇 년 전 지방 부동산은 끝났다는 말을 했던 전문가들의 말을 무색하게 하게 하는 결과이다.
대형은 하락한 반면 중소형은 상승세를 이어갔으며, 전세는 상반기 폭등, 하반기 약 보합세를 보였다.
2011년 분양물량은 전국 21만 7900가구로 전년대비 24.5% 증가, 수도권은 10만7000가구로 전년대비 8% 증가가 되어서 역시 지방강세를 볼 수 있고, 입주물량은 전국 19만9000가구로 전년대비 33.2% 감소, 수도권 10만8300가구로 36%감소가 되었는데 이는 당장 필요한 주택 수가 부족하기 때문에 분위기가 좋은 지방은 매매가격 상승, 분위기가 좋지 않은 수도권은 전세가격 상승의 원인이 되었다.
인허가 실적, 입주물량 등 신규 공급물량은 20%이상 감소해 향후에도 공급은 여전히 부족할 전망이다.
돈이 있어야 집을 사지’라는 말을 많이 하는데 물가가 급등하면서 가구당 명목소득과 실질소득 증가율 격차가 확대되어 2분기 4.2%P에서 3분기 4.9%로 확대가 되었으며, 이런 실질소득 감소는 주택수요층의 구매력 저하로 이어져서 부동산시장의 침체에 직접적인 영향을 주고 있고,
당장 걱정할 문제는 아니지만 중장기적으로 인구감소, 베이비붐 세대의 은퇴, 노후대비 자산배분 변화, 집을 줄이는 다운사이징 선호현상 증가 등이 부동산시장 침체와 맞물리면서 실질주택구매 감소로 이어지면서 부동산시장의 침체가 지속되고 있는데
여기서 미국, 유럽 경제위기가 지속되고 있고, 진보성향의 박원순 서울시장이 당선되면서 11월 이후 부동산시장은 더욱 얼어붙어 버렸다.
그럼 2012년 내년 부동산 시장은 어떻게 될까?
먼저 각 연구기관의 전망을 먼저 살펴보면 한국건설산업연구원은 수도권은 2011년과 비슷한 보합세, 지방은 상승은 하지만 상승세는 둔화될 것이고 전세 역시 2011년 보다 상승폭은 낮을 것으로 전망했고, 주택산업연구원과 건설산업전략연구소는 올해 말이나 내년 초에 바닥을 찍고 2012년 하반기 정도에는 상승세 전환이 가능하며 전세는 2011년보다 상승폭이 크지는 않을 것으로 예상하고 있다.
부동산시장을 전망을 하려면 부동산정책, 국내외 경제상황, 주택 공급 등 여러 가지 요소를 종합적으로 검토해야 한다.
먼저 정책을 보면 내년 총선, 대선을 앞두고 있는 만큼 부동산시장을 지금처럼 죽여놓을 수는 없기 때문에 어떤 식으로든 주택거래 활성화 정책이 나올 것으로 예상이 된다.
이미 12.7 부동산대책으로 강남투기과열지구해제, 양도세중과세 폐지등 투자심리에 영향을 주는 굵직한 대못을 뺀 상황에서 추가로 나올 대책카드고 많지도 않고, 서울시장 교체에서 보듯이 어려운 경제상황에서 분노하는 서민층의 불만을 의식한 정치권의 행보를 감안하면 더이상의 파격적인 대책이 나오기에는 쉽지 않다.
박원순 서울시장이 재개발, 재건축의 공공성 강화, 뉴타운 전면 재검토, 한강르네상스 중단 등의 부동산 정책으로 더이상 서울에서 개발사업이 어렵고, 가장 중요한 DTI폐지는 금융시장 안정과 맞물려 있기때문에 서울 부동산 매매시장의 어려움은 내년 2012년에도 이어질 가능성이 높다.
무엇보다 국내외 경제상황이 가장 문제인데 우리나라 국내총생산 GDP 성장률을 3.6%~4.6%로 전망을 하고 있는데 유럽, 미국 경기 침체 영향으로 저성장은 지속될 가능성 높다.
특히 내년 상반기 성장률은 바닥권으로 예상이 되며 하반기가 되어 경기 불확실성이 줄어든다면 상반기보다는 조금 더 나은 상황이 될 수도 있을 것이다.
이런 여러 가지 변수를 종합해보면 2012년 내년 부동산시장은 총선, 대선이 있지만 서민층을 의식한 정치권의 행보가 지속되는 한 큰 영향을 주기는 어려울 수 있고,
국내외 경제상황이 회복되거나 파격적이고 효과적인 특별한 부동산 정책이 나오지 않는 한 약세를 벗어나기는 어려울 것 같다.
지방 부동산시장은 상승세가 지속은 되겠지만 상승폭은 약해지기 때문에 묻지마 투자로 접근하는 것은 주의가 필요하며, 행정기관 이전으로 수요층이 유입되고 관심이 많은 세종시에 대한 인기는 내년에도 지속될 것으로 예상된다.
수도권 부동산 시장은 전체적으로는 어려움이 예상되고 특히 전세시장은 경기도, 인천의 입주물량이 있어서 올해와 같은 큰 폭의 상승을 기대하기는 어려울 것 같고,
올해 인기가 좋았던 소형아파트 내년 상승률은 올해보다는 다소 낮은 수준이 될 것이며, 2007-2010년까지 재미를 많이 보았던 서울 빌라는 뉴타운, 도심 재개발 사업이 사실상 재검토 들어갔고 최근 3년간 상승폭도 너무 커서 내년 2012년에는 큰 수익을 올리기는 어려울 것 같다.
하지만 신규 인허가, 분양 등 신규주택공급 감소를 감안하면 향후 국내외 경제상황이 회복될 경우에는 부동산시장에도 긍정적인 변화를 기대할 수 있을 것이다.
또한 하락폭이 과도하게 컸던 재건축시장은 일반아파트보다 낙폭이 더 빠르고 컸기 때문에 부정적인 상황이 조금이라도 개선이 되면 반등의 속도도 빠르고 폭도 클 것으로 예상되기에 바닥타이밍을 잘 노려본다면 좋은 기회가 될 수도 있다.
12.7대책으로 호가가 상승했지만 지속적인 매수세가 붙지 못한다면 큰폭의 상승이나 지속적 호가상승은 어려울 수 있기에 매수를 생각하는 투자자들은 호가상승을 급급하게 따락가기보다는 줄다리기를 적절히 이용하여 최대한 유리한 조건의 물건을 잡는 전략이 중요할 것이다.
은퇴세대 증가와 투자상품의 정체는 안정적인 임대수익이 발생하는 수익형 부동산에는 기회가 될 수 있고 많은 투자자들이 관심을 보이고 있기때문에 수익형부동산의 인기는 2012년에도 지속이 될 것이고 관심을 가지는 것이 좋지만 반대로 수익형부동산의 인기에 편승해 가치가 낮은 물건들도 포장이 잘되어 판치기때문에 옥석을 가리는 신중한 투자가 필요할 것이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소
광교신도시 지원센터