주택값에 절대적으로 영향을 미치는것은 전체적으로 경제가 좋아야 주택값도 좋아지는 것은 당연한 것입니다. 그런데 저는 미국, 일본, 중국 등에 비해 당장 경제여건보다는 심리가 더욱 영향을 받는다고 주장하고 싶습니다.
많은 분들이 2001년7월부터 집값이 많은 상승이 있었다고 생각합니다. 그런데 98년 IMF 때 많이 하락한 요인도 있었다고 생각하는 것 같습니다.
2001년7월부터 상승한 가격은 98년 하락한 가격을 99년에 거의 회복한 상태에서 추가로 상승한 가격이었습니다.
그럼 IMF때 경제가 좋아져 집값이 바로 반등한 것 일까요?
또한 2008년12월 글로벌 금융위기로 우리 부동산도 많은 침체가 있었는데 2008년12월18일 국토부 장관과 기재부장관 말 한마디에 잠실주공 등이 5천만원 이상 상승하면서 수도권 전체로 퍼져나가 우리는 세계에서 가장 빠르게 금융위기를 극복했습니다. 국토부 장관은 강남투기지구 해지를 건의하고 기재부 장관은 지금은 투기를 걱정할때가 아니라고 했습니다.
그럼 미국, 일본 등 다른 나라들은 이미 투기지구도 없고 어떻게든 부동산 경기를 살릴려고 안감힘을 쓰고 있는 상태에도 안되는데 그럼 우리는 왜 되는 것일까요?
바로 전세제도, 선분양제도가 주요 변수라 자신있게 말할 수 있습니다. 제가 우리나라 부동산정보 관련 단체들에게 아쉬운 것은 만약 전세제도가 사라지면 현재 아파트 전세를 살고 있는 분들에게 월세냐 대출받고 자가냐로 설문조사를 한다면 저는 십중팔구 자가를 선택할 것이라 판단합니다.
미국이나 일본 등은 현재 무주택자들은 자기가 살고 있는 주택값에 현찰이 50%정도 있는 분들은 이미 주택을 구입했다는주장입니다. 이들 나라는 전세제도가 없었기에 월세 내는 것보다는 대출받고 주택 구입해 이자내는 것이 훨씬 경제적이기에 이미 적당히 현금이 있는분들은 거의 주택을 구입했다는 점입니다.
현재 미국, 일본 등이 주택부양책을 써도 잘안되는 것은 이미 돈이 집값에 30~40%정도 있는 분들은 주택을 구입했기 때문입니다.
이러니 현재 돈이 전혀 없는 분들이 어느 정도 돈을 벌려면 진짜 경제가 좋아져야 주택을 구입한다는 것이 저의 주장입니다. 또한 선분양제도로 하락할 때 실제가치보다 더많이 하락해 심리만 회복하면 바로 반등하는 것입니다.
실제 현재 살지도 않고 미리 분양 받는다는 것은 시세차익에 기대감이 있는것입니다. 아마 자자나 현재 실수요자도 같은 생각일 것입니다.
특히 대개 자본금이 1주택보유능력만 있는 분들이 1개를 선분양받아 신규주택시1개는 매도를 해야 하는데 마침이때 공급량도 많고 정부규제로 가면 이럴때 가격이 전체적으로 많이 하락합니다. 이때 만약 무주택자만 분양받는다면 가격하락은 별로 없는 것으로 연구됐습니다.
우리는 LTV가 건전하기에 단순히 주택 경기불황일때 매도하는 경향은 바로 일시적1가구2주택자분들이 많을때 입니다. 이때 만약 주택보유자분들이 자신있게 월세 아니면 원하는 매매가격을 고수하면 매매값도 제값을 받을수 있는데 바로 잔금을 해결하지 않으면 연15% 연체이자 고민에 결국 저렴한 전세로 임대를 주니 더욱 주택 구입을 안하고 주택값은 더 떨어지는 것입니다.
올해 하반기 유럽재정 등 악조건속에서 재건축을 제외한 일반아파트가 가격하락이 별로 었던 이유가 바로 공급이 별로 없었기에 그러한 것입니다.
대외적 경기불안 등 매수심리가 극도로 죽어있을때도 집값하락이 크게 없는 상황은 매매값대비 전세비율이 50%이상일 때입니다. 지금이 그러한 상황이라 판단합니다.
앞으로는 수출 등 경기불안에 정부차원에서 경기부양 가능성이 높기에 많이 하락한 지역위주로 주택매수를 적극권장합니다.