12.7 부동산 대책이 나왔지만 시장의 반응은 긍정적이지 않다.
양도세 중과세 폐지, 강남3구 투기과열지구 해제 등 굵직한 대못을 뽑았고, 가락시영 종상향허용으로 서울시가 재건축에 대한 유연성을 보여주었음에도 부동산시장의 반응은 냉담하기만 하다.
물론 강남권 재건축 단지의 호가는 상승했고 실제 거래된 내역도 급매물 위주로 거래가 되면서 소폭 상승을 했지만 매수세가 따라붙지 못하고 있기 때문에 이런 일부 재건축 단지 위주의 호가상승이 오래 지속되기는 어려워 보인다.
실제 개포주공 13평의 경우 6억6천까지 나왔던 급매물이 12.7 대책 이후 5천 만원 이상 상승한 7억1천 만원에 거래는 되었지만 대부분의 투자자들은 아직까지 관망세를 유지하고 있기 때문에 추가 상승에는 한계가 존재하며, 매수세가 지속적으로 유입되지 못하면 다시 호가도 조정될 수 있다.
대책내용만으로 보면 지금까지 나온 어느 대책보다 강력한 대못을 뽑았음에도 이렇게 시장의 반응이 차가운 것은 부동산시장 침체의 골이 그만큼 깊다는 것을 보여주고 있다.
현재 부동산시장 침체의 가장 큰 원인은 투자심리위축이라는 심리적인 요인과 경기침체로 실제 돈줄이 말라버리는 경제적인 요인으로 나눌 수 있다.
12.7 대책이 투자심리 회복에 분명 긍정적인 영향을 주지만 얼어붙은 투자심리를 단기간에 녹이기에는 여전히 부족하다. 무엇보다 이제는 아파트를 사서 예전처럼 높은 수익을 얻기 어렵다는 부정적 심리가 팽배해져 있는 상황에서 양도세 중과세 감면, 강남3구 투기과열지구 해제가 된다고 해서 쉽게 매수를 할 투자자는 많지 않다.
양도세라는 것은 양도차익에 대한 세금으로 집값이 오르지 않는다면 양도세는 고려대상이 아니다. 오른다는 확신만 있으면 사실 양도세 중과세가 적용되어도, 투기과열지구가 되어도 매수를 하겠지만 지금은 오르지도 않는데 왜 사야 하는지 주택구입의 필요성을 전혀 느끼지 못하고 있기 때문에 투자심리를 살리지 못한다면 부동산 거래를 늘리기는 어려울 것이다.
글로벌 금융위기와 국내 실물경기 침체가 지속되고 있는데 이런 경제불안은 투자심리를 더욱 위축시킬 뿐만 아니라 매수자들의 주머니 사정을 악화시키고 있기 때문에 투자할 여유 돈이 없고, 거래가 안되니 집을 팔고 다른 집을 사고 싶어도 못사는 악순환이 계속되고 있다.
최근 교회들의 헌금이 줄어든다고 하는 것만 보아도 국민들의 주머니 사정이 얼마나 나빠지고 있는지 알 수 있다.
여유 돈이 없으면 융자를 받아서 구입해야 하지만 DTI(총부채상환비율) 등 강력한 대출규제 때문에 돈줄이 완전히 막히면서 부동산 거래의 동맥경화는 더욱 심각해지고 있다.
당장 경제가 회복되기는 어려운 상황에서 투자심리회복과 돈줄 확대의 열쇠를 쥐고 있는 DTI를 풀어줘야 하지만 DTI를 풀어 줄 경우 가계부채증가 문제가 더욱 심각해지고 은행의 신용등급 하락 등 여러 가지 부작용이 많이 예상되기 때문에 금융당국도 쉽게 DTI를 풀어주지는 못하고 있다.
하지만 어려운 현재 상황에서 안 된다는 부정보다는 되는 방법을 찾는 긍정적인 접근방법이 필요하다. 가계부채증가는 신규분양아파트의 집단담보대출 증가와 담보대출을 생활자금, 운영자금으로 전용하는 사례가 늘어나는 것이 주 원인이지 기존아파트 담보대출 때문에 발생하는 것이 아니라는 것을 알아야 한다.
기존주택 거래를 하면 매수자가 대출을 받더라도 매도자는 대출을 상환하고 아파트 가격이 약보합 또는 하락한 상황에서 대출금액이 더 늘어나지도 않는다.
결국 기존주택의 담보대출 요건은 풀어주고 신규분양 아파트의 담보대출과 담보대출 받은 돈을 다른 용도도 사용하지 못하도록 제도적 보완장치를 마련해야 한다.
DTI는 단순 대출규제를 넘어 투자심리를 위축시키는 가장 큰 규제인 만큼 부동산시장상황이 더 악화되기 전에 정상적인 거래를 늘리기 위하여 제도적 보완장치를 마련 후 DTI 완화를 빨리 고려해야 할 것이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소