요즘 부동산 시장은 빈사 상태다. 거래가 없으니 문을 닫는 부동산 관련 종사자가 날로 늘어나고 있고, 가계 부채를 줄이거나 생계를 위해 집을 팔려는 사람들의 생활고가 가중돼 심각한 사회문제가 되고 있다. 정부도 이 점을 인식해서 거래 활성화를 위한 12.7 대책을 발표했지만 백약이 무효인 실정이다.
하지만 시중에 풀린 돈줄은 여전히 갈 곳을 몰라 방황하고 있고, 많은 사람들이 부동산 구입을 희망하고 있지만 어떤 곳에 투자해야 할지, 언제 매수해야 적기일지를 몰라 고민하고 있다. 아무리 부동산 시장이 침체라고 해도 내 집 마련을 하거나 재테크 차원에서 부동산 구입은 필요하기 때문에 이런 침체기일수록 성공적인 투자 전략이 어떤 것인지를 고찰하는 일은 대단히 의미가 있다.
부동산 시장 전망은?
글로벌 금융위기로 인한 불안이 여전히 상존하고 있고, 국내 경기 역시 지속적인 침체가 예상되기 때문에 부동산 시장만 좋아지기는 힘들다. 게다가 아파트 공급이 지속적으로 증가 추세에 있고, 소비자들에게 투자 대상으로서의 매력을 잃고 있기 때문에 시세 차익을 위해 아파트 등 주택을 구입하는 것은 어리석은 투자 행태다.
그렇다고 내 집 마련을 미루고 전세로 사는 것은 더 어리석다고 할 수 있다. 인플레이션 심화에 의한 화폐가치 추락이 지속될 것이 분명하기 때문에 인플레이션 헤지 차원에서 내 집 마련이나 월세 부동산 구입은 미래가치를 위해 반드시 필요하다. 그렇지 않으면 전세 난민이 되어 힘겨운 삶을 살게 되고, 직장을 잃거나 노후를 대비한 대책이 없기 때문에 불안한 미래를 맞이할 수밖에 없다.
앞으로는 시장이 좋지 않을 것이란 예측 하에 부동산 투자를 해야 한다. 그래야 리스크가 줄어들게 되고 실패할 확률이 적다. 그러기 위해서는 초기투자비용을 가급적 줄여 내 집 마련을 해야 하고, 내 집이 마련된 다음에는 월세가 꼬박꼬박 잘 나오는 부동산을 구입해서 현금흐름을 원활하게 해야 한다. 시세 차익을 위해 부동산에 돈을 묻으면 돈이 썩지만 현금흐름을 용이하게 하면 물이 잘 흘러가듯 부도 잘 일굴 수 있다.
내 집 마련을 하려면
여유 돈이 있는 사람은 청약통장을 사용해 아파트를 분양받는 것이 최선의 방법이다. 분양가가 현실화되고 있기 때문에 입지가 좋은 곳에 당첨되면 상당한 프리미엄을 얻을 수 있다. 자금 여력이 부족한 사람은 공공임대나 국민임대를 분양받는 것이 현명하다. 특히 공공임대는 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 데다 5년이나 10년 후 분양 전환되므로 내 집 마련의 기회도 잡을 수 있다.
하지만 청약통장은 오랜 기간 기다려야 하는 데다 무주택 기간이 짧은 젊은 층에게는 불리하므로 당첨 확률이 낮은 사람들은 재건축-재개발 지분 투자로 집을 장만하는 것이 가장 좋은 방법이다. 기존의 아파트를 구입하면 프리미엄의 혜택을 얻을 수 없는 데다 감가상각에 의해 가치가 점점 떨어지게 되지만, 지분 투자는 초기투자비용을 줄일 수 있는 데다 새 아파트를 3~5년 후 구입할 수 있어 개발이익도 챙길 수 있다는 이점이 있다.
박원순 시장 취임으로 재건축-재개발 사업이 제대로 추진될 수 있을지 의문을 갖는 사람들도 많지만 오히려 옥석가리기에 의해 퇴출될 것은 확실히 정리되고 가능한 지역은 활성화될 것이기 때문에 좋은 지역만 선택할 수 있다면 상당한 시세 차익도 가능하다. 게다가 박원순 시장은 임대아파트를 8만호 건립하기 위해 역세권 시프트 사업을 활발히 추진할 것이 분명하다.
역세권 정비구역에 시프트를 건립하는 조건으로 용적률을 상향 조정하게 되면 사업성이 좋아져서 추진도 빨라지고 조합원들의 부담도 줄어들게 된다. 따라서 사업성이 좋거나 역세권 시프트 추진이 가능한 지역의 지분을 선점할 수 있다면 내 집을 저렴한 비용으로 조속히 마련할 수도 있을 것이다.
4년 후 33평형에 입주할 수 있는 서울의 재건축-재개발 구역 중에는 초기투자비용이 7,000만~8,000만 원으로 가능한 곳도 있다. 갚아야 할 전세와 대출금은 1년 안에 나오는 이주비로 충당이 가능하고 이사비용도 500만~1,000만 원이 나오므로 이자를 상쇄할 수 있다(이주비를 받게 되면 입주 때까지 이자를 내지 않아도 된다). 게다가 요즘은 사업성이 좋은 지역은 추가부담금 전액을 잔금 시 납부하는 조건(발코니 확장을 비롯 거의 모든 전자제품과 인테리어도 무료)이므로 추가비용이 발생하지 않는다.
초기투자비용조차 없는 사람들이라면 신용대출 등으로 자금을 마련하면 한 달 이자비용 35만~40만 원으로 내 집 마련이 가능해지는 것이다. 만약 추가부담금과 이주비를 상환활 능력이 되지 못해 입주할 수 없는 사람들은 입주권 상태로 매도하면 투자 비용 대비 100% 이상의 수익률을 달성할 수도 있다. 아무리 부동산 경기가 좋지 않더라도 서울 도심의 신축아파트의 인기는 지속성을 띨 것이기 때문이다.
월세 부동산을 구입하려면
경기 악화로 소득은 줄어들고 직장도 불안정한 상태에서는 매월 현금이 나오는 투자대상이 점점 인기를 끌 수밖에 없다. 정기예금을 비롯해서 배당을 받을 수 있는 주식, 연금, 수익형 부동산 등이 매월 현금을 창출할 수 있는 대상이지만 수익형 부동산은 화폐가치 하락과 무관하게 현금흐름이 원활하다는 점에서 가치가 높다. 부동산의 가격은 떨어질 수 있지만 임대료는 떨어지기 힘들기 때문에 월세 부동산의 미래가치는 점점 높아질 게 확실하다.
수익형 부동산은 주택을 비롯해서 상가, 빌딩, 오피스텔, 펜션, 아파트형공장 등 많지만 주택은 실력과 무관하게 안정적으로 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 누구나 선호한다. 상가나 오피스텔 등은 경기 상황에 따라 공실이 될 수 있지만, 집 없이는 살기 곤란하기 때문에 주택의 공실률은 매우 낮다고 봐야 한다. 따라서 집을 사야 하는데, 수익을 극대화하고 환금성을 확보하려면 원룸이나 투룸 등 다세대주택이 유리하다.
원룸이나 투룸은 월세 부담이 적은 데다 수요자가 끊이질 않아 공실률도 낮고 향후 매도하기도 용이하다. 입지가 좋은 곳은 수익률이 평균 8% 이상 가능하다. 예를 들어 1억 원짜리 원룸의 경우 전세가 6,000만~7,000만, 월세는 1000만 원에 50만~60만 원을 받을 수 있기 때문이다. 레버리지 효과를 이용하면 현금투자 대비 수익률을 17%까지 올릴 수 있다. 1억 원을 투자해서 월 140여만 원을 벌 수도 있다는 뜻이다.
월세 부동산은 지금처럼 주택경기가 좋지 않을 때가 싸게 살 수 있는 기회다. 매매가 대비 전월세 비중이 높기 때문에 실투자비가 적게 들기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 적은 데다 땅값이 비싼 서울에서 월세 부동산의 가치는 해가 갈수록 높아질 것이 뻔하기 때문에 서두르는 것이 돈 버는 지혜다.
부동산에 초보인 분들은 안전성을 확보해야 하므로 용산이나 강남, 마포 등 앞으로 유동인구가 늘어나 임대료가 계속 상승할 지역으로 국한한다. 가격은 비싸지만 환금성이 뛰어나기 때문이다. 부동산에 어느 정도 눈을 뜬 사람이거나 월세 수입에 초점을 맞춘 사람들은 강북의 대학가 주변이나 수도권이나 천안의 공단 및 대학가 주변, 직장인들이 선호하는 지역을 살펴야 한다. 직접 원룸이나 다가구주택을 건축하게 되면 임대수익률을 10% 이상 올릴 수도 있지만 대지 구입부터 시공까지 골치 아픈 일을 해결해야 하는 과제가 남는다.