98년 외환위기때와 2008년 금융위기 후 부동산 규제 몇개 풀면 바로 집값이 반등하는 사실을 보고 적어도 우리 부동산은 미국, 일본 등과 동일시해서 분석하면 큰코 다친다는 것을 알게 되었습니다.
저는 단언합니다. 대개 우리나라 집값 하락은 전세제도, 선분양 제도에 깊은 연관이 있다고 판단합니다.
소득이 2배로 늘어나도 현재 자기가 살고 싶어하는 주택값이 3억 정도인데 전세는 1억8천한다면 이때 심리적으로 주택값이 앞으로 오른다는 생각이 있으면 현재 전세금 1억8천을 종잣돈으로 주택구입을 합니다.
그러나 집값이 떨어진다는 생각이 들면 굳이 세금도 없고 3억짜리 기준으로 1억8천을 나중에 다시 돌려받을 수 있는데 대출 1억2천만원 받으면서 주택 구입은 안한다는 이야기입니다.
그런데 여기서 만약 전세 물건이 없으면 집값이 떨어진다는 생각이 들어도 월세 100만원 이상내면서 살라고 하면 아마 십중팔구 대출 조금 받고 주택을 구입할 것입니다.
여기서 전세라는 제도가 계속해서 공급되는 이유를 알야야 한다고 생각합니다. 기존에 주택이 있는 분들이 순수전세를 주기위해 또 분양을 받는 경우는 거의 없다고 판단합니다. 대개 투자목적도 있고 갈아타기 목적으로 선분양받는다고 생각합니다.
특히 갈아타기 하는 분들이 분양을 많이 받는데 이분들은 기존 주택값이 선분양받는 주택 입주시기에도 값이 그대로 유지되는 전제하에 선분양을 많이 받습니다. 그런데 입주시기에 기존주택이나 개인사정에 의해 신규주택을 매매해야 하는데 이때 부동산매매가 여의치 않으니 전세를 또다시 주는것 이 무주택자 분들이 집을 안사도 되는 환경을 조성해 주고, 기존집이 팔리지 않으니 대출을 많이 받아 가계부채 증가 원인1호로 분석됩니다.
애초에 신규 분양시장에 DTI규제를 가하면 기존 주택시장에는 대출을 받고 주택을 구입해도 매도인 역시 대출금을 상환해야 하므로 여기서는 가계부채가 늘지않는 반면 신규 분양시장에서 집단대출을 받으면 분양업체가 가계가 아닌 기업이기에 가계부채보다는 PF대출이 감소하는것입니다.
올해 PF대출문제가 많았는데 그동안 부동산 가격억제 정책의 부작용이라 판단합니다.
이렇듯 분양시장에 무분별하게 DTI규제없이 대출을 해주어 주택보유자가 또 분양받고 이들로 인해 주택공급이 이루어지니 계속해서 전세제도가 성립되고 전세물건이 있는데 굳이 집을 안살려고 하는 풍토가 대출이 많은 주택을 매매하기가 더욱 어려운것이 가계부채 증가이유와 주택가격 하락문제라고 판단합니다.
현 정부는 정말 가계부채 증가가 걱정이 된다면 분양시장에 DTI규제를 실시하면 가계부채도 늘지않고 동시에 일시적 1가구2주택자도 없어져 주택가격 하락도 방지하고 그러면 다시 분양을 받든 기존주택을 구입하는 상황이 벌어질 것입니다.