[[ 내가 돈 빌려 줄 테니 내 물건 사라 ]]
사고 싶은 물건이 있어도 내 수중에 돈이 없으면 그만이다. 그럴 때 5억 원짜리 물건을 파는 사람이 사고자 하는 사람에게 “내가 돈 4천만 원을 꾸어주겠으니, 당신 돈 1천만 원을 보태 매매대금의 10%인 5천만 원을 계약금으로 걸고 물건을 사겠다는 계약을 체결하라. 훗날 물건을 찾아갈 때 빌려간 돈을 변제하면 된다.”라고 한다면 어떤 계산법이 나오게 될까?
1. 훗날 물건을 찾을 때 나머지 물건 값 4억 5천만 원과 빌린 돈 4천만 원, 합계 4억 9천만 원을 지급하면 될 것이고, 이건 극히 정상적인 거래 방법이 되겠다. 대개 이렇게 편의적으로 이루어진 대여금 4천만 원에 대해서는 이자가 없음이 원칙이다.
2. 계약 후 매수인에게 사정이 생겨 훗날 위 물건을 찾아올 수 없게 되었다. 매수인은 자신이 지급한 1천만 원을 포기하겠다고 하지만, 빌려온 돈 4천만 원은 어찌해야 할까? 매도인은 4천만 원을 변제하라고 하지만, 매수인은 물건도 가져오지 않은 터에 왜 편의상 빌린 돈을 갚느냐고 매도인의 주장을 거부할 것이다.
3. 계약 당시에는 그 물건이 5억짜리였지만 2년여가 흐른 훗날 그 물건의 값은 4억 원이나 3억5천만 원으로 떨어졌다면 매수인으로서는 그 물건을 찾지 않으려고 할 것이다. 매도인은 계약의무를 이행하라고 하지만 매수인으로서는 그럴 수 없다고 한다. 그러자 매도인은 빌려준 4천만 원이라도 변제하라는 재판을 청구하였다. 매수인은 “나는 그런 돈 구경도 못했다”고 배짱을 부린다. 재판은 어찌될까?
[[ 아파트나 오피스텔 분양현장에서 일어나고 있는 보편적인 일 ]]
이런 사례는 실제 있는 일이고, 요즘 아파트나 오피스텔 분양현장에서 사용하고 있는 묘한 대여방식이다. 또 입주분쟁이 일어나고 있는 기존 현장에서는 이런 일로 재판을 하고 있기도 한다. 그렇다면 건설회사에서는 수요자들에게 왜 돈까지 빌려주면서 분양계약을 맺자고 하는 것일까? 그 깊은 속사정을 들여다보자.
건설회사는 아파트를 분양하게 되면 자신의 돈만으로 공사를 할 수 없기 때문에 금융기관으로부터 돈을 빌려와야 한다. 돈을 빌려오는 절차가 바로 건설회사와 금융기관 간에 맺어지는 “업무협약”인 것이다. 수년 전부터 중도금은 대출로 정착이 돼버렸기 때문에 이 업무협약은 아주 중요한 것이다.
업무협약은 크게 두 가지로 나눠볼 수 있다. 그 하나는 계약금을 5%나, 10%이상 납입하고 정식계약을 체결한 수분양자가 대출을 원할 때에는 매매대금의 40-60%까지 대출을 해 주되, 반드시 시행・시공사가 보증을 한다는 내용이고, 그 둘은 훗날 수분양자에게 사고가 생겨 그 대출금을 상환하거나 잔금대출로 전환하지 않게 되면 시행・시공사가 대신 변제한다는 약정인 것이다.
분양이 잘 되면 계약금 받아 공사하고, 3-4개월마다 금융기관에서 주기적으로 지급되는 중도금 대출금으로 공사하면 된다. 하지만 분양이 안 되면 계약금은 물론, 중도금 구경도 할 수 없어 공사를 중단해야만 한다. 그래서 미분양이 쌓이게 되면 건설회사는 망하게 된다.
[[ 건설회사에서 스스로 계약금 명목으로 돈을 빌려 주는 이유 ]]
500세대를 공사하는 현장에서 100세대만 분양이 되었고, 400세대는 미분양이라고 생각해 보시라. 건설회사로서는 기가 막힐 것이다. 미분양이 많게 되면 중도금 대출의 자서를 해 줄 사람이 없기 때문에 어떤 방법을 쓰더라도 분양계약을 끌어내는 것이 상책일 것이다.
결국 분양 때 초기자금부담을 없게 함으로써 분양률을 높이고자 본인부담을 1천만 원으로 정하고, 나머지 4천만 원을 회사에서 꾸어주는 식으로 계약을 맺게 한다. 업무협약서에는 계약금을 5%이상 납입하고 정식계약을 맺은 사람에게 대출을 해주도록 돼 있거든,
그렇게까지 해서도 계약의 50-60%가 채워지지 않게 되면 건설회사는 전 직원의 친, 인척 명의까지 동원해서 계약을 맺게 하고 위기를 넘기기도 한다. 친, 인척의 명의를 빌리게 되면 건설회사로서는 그 사람들에게 피해를 끼치지 않으려고 입주 때 명의 변경하는 일에 몰두하게 된다.
이런 식으로 200명에게 분양을 했을 때 개인부담금은 20억 원(200명x 1천만 원), 회사부담금은 80억 원(200명x 4천만 원), 중도금대출금은 600억 원(200명x 1인당 3억 원)이 된다. 회사 돈 80억 원을 이용해 600억 원의 은행돈을 끌어오는 게 백번 이익이 될 것임은 불문가지이리라.
[[ 입주분쟁의 가장 큰 원인은 시세하락 ]]
결국 중도금 대출을 받기 위해 회사 돈까지 넣어가며 분양계약을 맺게 한다는 점에 이해가 가실 것이다. 일이 이렇게 돼도 입주 때 순조롭게 입주가 되면 아무런 탈 없이 지나가게 된다. 하지만 수분양자가 망해버린 사람도 있고, 죽어버린 사람도 있지만 더 큰 문제는 시세가 3억5천만 원이나 4억으로 내려가 있다는 것이다.
분양 당시에는 입주 때 프리미엄이 한 장(1억)이라고 말한 곳도 있고, 몇 천이라고 말한 곳도 있으리라. 수분양자도 또 그렇게 믿었을 것이다. 아무리 채워도 다 채울 수 없는 것이 사람 욕심이고, 돈 붙는다는 데 싫다할 사람 없을 것이므로… 그래서 벼락을 맞으려면 돈벼락을 맞으라고 하지 않던가.
입주 끝 난지 1년이 되었지만 지금도 절반은 불 꺼진 집이다. 살던 집도 팔리지 않으려니와 형편도 어려워졌고, 시세가 내려가 있기 때문에 입주할 수 없다고 버티고 있기 때문이다. 건설회사에서는 당장이라도 할인해서 재분양을 하고 싶지만 그렇다고 팔린다는 보장도 없다.
또 그렇게 하려면 은행에서 가져온 중도금을 수분양자 대신 변제하거나 은행과 다시 협의하여 새로운 수분양자 명의로 갈아타는 절차를 취해야 한다. 대신 변제하려면 그 돈을 마련하기도 어려우려니와 버티는 수분양자들의 이자까지 대신 납부하고 있기 때문에 끝까지 입주해주기만을 바랄 수밖에 달리 길이 없다.
[[ 분양계약 때 빌린 돈은 갚아야 할 돈인가, 형식상 차용금인가? ]]
홀아비가 홀아비 사정을 안다고 했다. 건설회사도 어렵지만 근래 수분양자들도 어렵기는 마찬가지다. 할인해 주고라도 빨리 입주를 시키고 싶지만 이미 입주를 마친 수분양자들과의 형평성 때문에 그럴 수도 없다. 상사병 난 처녀 냉가슴 앓듯 좋아하는 총각이 나타나주기만을 기다릴 뿐이다.
그러나 총각(아파트 수분양자)은 묵묵부답이다. 기다리다 못한 건설회사에서는 법원의 힘을 빌려 버티는 수분양자들에게 겁을 주려고 한다. 빌려준 돈 4천만 원과 자신들이 은행에 대신 갚은 이자를 변제하라는 대여금 등 청구소송이 바로 이것이다. 계약해제는 하지 않은 채,
법원으로부터 소장을 받은 수분양자들은 어이가 없다는 말을 하고 있다. 분양 당시 계약금이 1천만 원이라고 해서 분양을 받은 것이고, 이곳저곳 서명 하고 도장 찍어준 일은 있어도 4천만 원에 대한 차용증은 전혀 모르는 일이다. 돈 빌려주면서 자기 물건사라는 바보도 있는가?
설사 차용증을 작성해 준 사실이 있다고 말하는 수분양자들도 그건 건설회사로 하여금 중도금 대출을 받게 하려고 편의상 또는 형식상 작성해준 서류에 불과하고, 현재는 물건도 가져오지 못한 처지에 이르렀다. 계약금까지 포기한 상태인데 이 돈을 갚아야 할 차용금으로 몰고 가는 일은 천부당만부당한 일이라고 주장한다.
또한 중도금 대출에 대한 이자는 건설회사 자신들이 직접 받아 아파트나 오피스텔 공사를 한 것이므로 많건 적건 계약금 포기상태에 있는 수분양자에게 이를 전가함은 부당하다고 말한다. 전국 각 법원에서 이런 재판이 시작되고 있다. 과연 법원은 누구의 손을 들어줄 것인가.
이런 소장을 제출할 때 건설회사들은 대개 법원관할별로 몇 명씩 묶어 정식소송을 제기하기도 하고, 개인별로 지급명령을 신청하기도 한다. 법원으로부터 소장이나 지급명령 또는 화해권고를 받거든 즉시 대항해야 한다. 그대로 나둬 버리면 재산이나 봉급에 압류가 들어오게 된다.
윤정웅 내집마련아카데미 매니저
수원대학교 사회교육원 교수
수원 세인종합법률사무소 국장