필자는 부동산경기 사이클을 분석함에 있어서 과거의 전례를 현재에 접목시키기를 즐겨합니다.
세계경제, 국내경제 여건이 시시각각 달라 과거에 이랬으니 앞으로도 이럴 것이다라고 단언할 수는 없지만 그래도 우리는 흔히 과거의 데이터를 가지고 미래를 전망하곤 합니다.
현재 실물경제의 바로메타 코스피지수는 1800대에 걸쳐져 있습니다. 방향성이 상향이냐? 하향이냐?가 뚜렷하게 드러나지 않고 어중간한 선에 걸쳐져 있는 것 같습니다.
현 경제상황으론 대외 수출은 기대할 수가 없고 내수에 올인할 수 밖에 없는 상황인데 내수 부양책의 일환으로서 발표된 12.7 부동산대책에도 불구하고 서울및수도권 부동산시장은 한겨울 한파처럼 꽁꽁 얼어 붙었습니다.
예전의 대장주 강남권재건축은 반짝 상승하는듯 하다가 다시 주저앉고 말았습니다마는 지방 후발주자 지역은 한겨울 한파에도 불구하고 매물 하나가 나오면 서로 달라고 아우성입니다.
필자의 생각으로는 박원순 서울시장 체제하에서는 재건축, 재개발, 뉴타운의 부상은 기대할 수가 없고 이제 전국 부동산시장을 지방이 이끌어 나가야 합니다.
서울및수도권도 지역마다 다 움직임이 다르듯이 지방도 선두주자, 후발주자 등 지역마다 다 달리 움직이기 때문에 지방 선두주자 부산.경남 소형아파트가 조정에 들어간다고 하더라도 지방 전체를 싸잡아 보지말고, 여기서 우리는 작년 하반기부터 꿈틀대기 시작한 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.강원 등을 눈여겨봐야 합니다.
서울 강남권은 2006년 이후, 서울 강북과 수도권 소외지역은 2008년 상반기부터 조정에 들어갔는데 서울 강북과 수도권 소외지역을 기준으로 할때 2008년 하반기에서 2011년까지 4년동안 충분한 조정을 거쳤기 때문에 기간상으로 보아 이제 상승할 때도 된 것 같습니다.
과거 1991년 상반기에 전국 부동산경기가 꼭지점을 친후 그로부터 4년뒤인 1994년 말부터 상승세를 탔고 지방 후발주자 모 지역도 2007년도에 꼭지점을 친후 4년뒤인 2010년 하반기부터 상승곡선을 그리는 등 이래저래 4년 정도의 조정을 거치면 다시 상승곡선을 타는 것 같습니다.
지금 현 상황에서 부동산시장 회복의 관건은 실물경제의 바로메타 코스피지수의 상승과 내수경기 회복, 투자심리 등입니다.
코스피지수의 경우 올 9월에 최악의 상황을 넘겨 그후 다소 안정을 찾았지만 아직 상향이냐? 하향이냐? 방향성을 찾지 못하고 엉거주춤 걸쳐져 있습니다. 이러한 방향성은 내년 초에는 반드시 나타날 것으로 사료되며 분명한 것은 현 시점에서는 수출보다 내수가 유리한 고지에 있습니다.
투자심리적인 측면에서는 서울및수도권이 상당히 위축되어 있지만 지방 특히 지방 후발주자는 한겨울 한파에도 불구하고 부동산경기가 계속 살아나고 있습니다.
작금은 지방의 시대로 서울및수도권 부동산시장이 침체되었다고 해서 우리나라 전체 부동산시장이 침체되었다고 싸잡아 볼 수는 없고 여기서 우리는 올해 20여년만에 지방 집값 최고 상승을 기록했다는 말에 귀를 기울이지 않을 수 없습니다.
현재 또는 내년에도 앞으로 정부의 정책 운용 방향은 중산층, 서민, 지방, 중소기업, 소외계층 등의 정책으로 나갈 것입니다.
이러한 큰 정책 운영의 틀에서 강남3구 투기지역(DTI규제)의 해제는 그저 희망사항일뿐 현실화되지는 않을걸로 보입니다.
이를 부동산시장에 접목시켜 보면 향후 서울및수도권 부동산시장은 가격 상승에 있어서 부촌 강남3구보다 중산층에 해당되는 아파트 즉 저가 아파트가 더 나을듯하며 그외 전세가가 매매가에 육박하여 전세에서 매매로 선회할 수 있는 아파트 그리고 평택 등 개발 호재가 있는 지역으로 축소하여 접근하시는게 바람직하지 않을까 합니다.
지방은 그동안 바닥에서 배 정도 오론 부산.경남 등 중소형아파트보다 작년 하반기부터 상승곡선을 그리고 있는 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.강원 등의 중소형아파트가 상승 여력이 클 것으로 보입니다.
얼마전에 어떤 분이 부산, 경남은 저물고 세종시 활활 타오르고 대구, 경북, 전라도는 꼼지락이라고 하던데 현 부동산시장을 대변하는 아주 적절한 표현인 것 같습니다.
12.7 부동산대책으로 정부는 내수시장의 큰 비중을 차지하고 있는 부동산시장을 살리는데 전력을 다하고 있습니다. 부동산경기가 살아나지 않는다면 계속해서 부동산경기를 살리는 후속 조치가 나올 것으로 예상됩니다.
지방 후발주자는 부동산대책과 관계없이 저평가, 저가격대를 등에 업고 한겨울 한파에도 불구하고 계속 상승세를 타고 있습니다. 이는 지방 후발주자 모 지역 부동산시장 현장의 실상입니다.
내년 1월부터 지방 일부지역 부동산시장은 아주 활발하게 움직일 것으로 예상되며 그외의 지방, 서울및수도권 부동산시장도 가세하여 이들 지방 후발주자의 상승세에 동참할 것으로 보입니다.
과거 1970년대에 조용필님의 대중가요 "돌아와요 부산항에"는 부산에서 부터 힛트치기 시작하여 전국적으로 알려졌습니다.
2008년말부터 시작된 지방 대세도 지방 선두주자 부산.경남에서 대전.세종시로 또 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.강원으로 확산되고 있습니다. 대중가요 "돌아와요 부산항에'처럼 지방 부동산시장은 "돌아와요 지방에"라며 투자자들을 손짓하고 있습니다.
부동산시장은 전국 모든 지역의 부동산시장이 죽어 있을때가 문제이지 한쪽 불씨인 지방 후발주자 부동산시장이 살아있는 한 전국 부동산시장은 쉽사리 죽지 않습니다.
지방 후발주자 부동산시장은 내년 봄부터 활활 타오를 것으로 예상되며 이들이 선두로 나서면 12.7 부동산대책의 효과로 서울및수도권 부동산시장도 따라 올 것으로 예견됩니다.
2000년대엔 2001년부터 강남권재건축이 상승하기 시작하여 2005년 8.31 부동산대책이전까지 강남권재건축.강남권중대형이 폭등하였는데 이때 비주도주 서울 강북.수도권소외지역.지방은 올라가는척 하다가 2003~2004년쯤에 그만 주저앉고 말았습니다. 이러한 현상이 나타난 것은 주도주 서울 강남과 비주도주 서울 강북.수도권소외지역.지방의 차이이기 때문입니다.
그러나 2010년대에 들어와서는 2011년에 지방 집값 20여년만에 최고 상승을 기록해 지방이 주도주가되고 서울및수도권은 비주도주가 되고 말았습니다.
필자의 생각으로는 2010년대 전국 부동산시장은 2000년대 전국 부동산시장의 역으로 나타나는 현상이 나오지 않을까 합니다. 즉 주도주 서울 강남권과 비주도주 지방이 바뀌는 현상이 나타날 수 있다는 얘기입니다.
현재 지방 후발주자 부동산시장이 살아있고 이들 불씨가 내년초부터 훨훨 타오르면 서울및수도권 부동산시장도 이에 합세하는 현상이 나타나지 않을까 합니다.
불씨가 있는한 반드시 불씨는 살아납니다. 작금은 전국 부동산시장의 중심이 지방에 있다는 것을 염두에 두어야 합니다. 부동산시장의 맥을 제대로 짚으라는 얘기입니다.
내년 초에 지방 후발주자가 선두로 치고 올라오면 12.7 부동산대책의 효과가 여타지역에도 미쳐 부동산경기는 반드시 살아날 것으로 믿고 있습니다. 부동산 투자, 정책(대책)을 따르라는 말을 다시한번 실감하게 될 것입니다.
경제가 좋아져야 부동산경기가 살아난다는 말이 정설이지만 2001~2005년 실물경제가 안좋을때 서울 강남권 부동산이 대세상승한 전례가 있습니다. 이러한 맥락에서 실물경제가 좋으면 부동산경기도 살아나겠지만 20여년만에 꿈틀대는 지방 부동산은 경제가 안좋아도 지역에 따라 계속 상승할 것으로 예견됩니다.
투자심리는 먼저 내년초에 저평가, 저가격대 지방 중소형아파트부터 살아날 것으로 보입니다. 부동산시장의 단편적인 면보다 전체적인 면을 살펴 부동산시장을 전망해야하는게 바람직하지 않을까 합니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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