2012년 임진년은 60년만에 오는 흑룡의 해입니다.
부동산 투자자들로서는 2012년 임진년 부동산이 흑룡처럼 승천하는가에 관심을 집중하지 않을 수가 없습니다.
이에 앞서 2011년 부동산시장을 정리해 보면 실물경제는 세계경제 불안으로 침체를 벗어나지 못했고 서울및수도권 부동산시장은 사경을 헤맸으나 유독 지방 부동산은 실물경제 침체와 관계없이 지방집값 20여년만에 최고 상승을 기록했습니다.
2008년 리먼사태와 2011년 세계경제 불안을 겪은 우리들로서는 1997년 IMF 국가비상사태 이후 1998년에 주식, 부동산 모두 바닥을 찍고 2002년 대선 이전인 2001년부터 강남권재건축이 대세 상승한 것을 기억하지 않을 수 없습니다. 그 이후 2002년 대선, 월드컵을 치루고 하면서 2006년까지 서울 강남권부동산은 급부상하였습니다.
그 2001년 이후 10년이 지난 2011년에는 대부분 사람들의 예상을 깨고 지방집값이 20여년만에 최고 상승을 나타냈습니다.
이에대해 필자는 1997년 IMF 이후 2000년대에는 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서는 경쟁력이 있는 대기업, 부유층과 연관이 있는 강남권 부동산이 빠르게 회복되었으나 2007년 코스피 2000 돌파 이후에는 국가경제가 전반적으로 안정이 되어 빈부 격차도 줄어들고 양극화도 해소되고해서 2010년대에는 중소기업, 중산층과 연관이 있는 지방 부동산이 회복되는게 아닌가 합니다.
이러한 맥락에서 2011년에 지방집값이 20여년만에 최고 상승을 기록, 2011년은 지방경제 부활, 빈부 격차 해소, 양극화 해소적인 측면에서 지방 부동산 가격이 상승해 2011년은 지방 부동산에 있어서 상당히 의미있는 한해였습니다.
대부분의 사람들은 2011년 지방집값 상승에 대하여 서울및수도권 부동산시장이 침체되어있을때의 틈새시장이라고 말씀하시는데 필자의 견해는 확연히 다릅니다. 틈새시장이 아니라 2010년대 전국 부동산시장을 주도할 수 있는 확실한 전조라고 말씀드립니다.
오늘날 지방 발전, 개발, 부동산에 대하여 말씀드리자면 30여년전인 1977년으로 거슬러 올라가야 합니다.
1977년 박정희대통령이 임시 행정수도 건설계획을 발표하고 나서 이 행정수도 건설이 실현되었다면 지방의 발전, 개발은 30여년 앞당겨 졌을텐데 안타깝게도 1979년 12월, 박정희대통령의 서거로 임시 행정수도 건설계획이 무산되자 지방균형발전도 함께 무너지고 말았습니다.
그후 서울은 1981년에 88서울올림픽을 유치하여 1988년에 서울올림픽을 치루고 올림픽 이후 내수가 폭발하자 서울 부동산 가격이 폭등하였고 그후 분당.일산 등 수도권1기 신도시가 건설되는 등 1980~1990년대는 서울및수도권 위주의 도시개발이었다고 해도 과언이 아닙니다.
또 1997년 IMF 이후에는 국가경제가 전반적으로 취약하여 2000년대는 경쟁력있는 서울 강남권부동산만 상승한 측면이 있으며 이러한 과정에서 지방 부동산은 1980~2000년대까지 그야말로 뒤안길에 있었습니다.
그러던 지방 부동산이 2000년대 후반부에 지방경제가 부활되고 그후 세종시, 혁신도시, 기업도시가 건설되는 등 지방균형발전 시대가 열리게 되자 비로소 2011년, 20여년만에 지방 부동산이 빛을 보기 시작했습니다.
결론적으로 60년만에 흑룡의 해가 왔듯이 지방 부동산은 인내와 산고끝에 20~30여년만에 지방 부동산 시대가 도래해 2012년에는 흑룡과 함께 지방부동산이 승천하는 해가 되지않을까 합니다.
이러한 맥락에서 금반 지방부동산 가격 상승은 단발성으로 끝나는 것이 아니라 20~30여년만에 오는 한풀이 장세라 그 폭발력이 대단할 것이다라고 표현하고 싶습니다.
통상적으로 주식시장이든 부동산시장이든 수십년만에 오는 한풀이 장세는 절대로 단발성으로 끝나는 것이 아니라 상당한 기간동안 이어진다는 것이 정설입니다.
2000년대에 서울 강남권재건축(소형)과 강남권 중대형이 2001~2006년까지 대세상승하였듯이 지방 부동산 역시 2011~2016년까지 상승해야 한다는게 20~30여년(길게는 1977년부터, 짧게는 1992년 이후부터)만에 대세상승하는 지방부동산에 대한 필자의 견해입니다.
반면 서울및수도권 부동산은 1987년~2000년대 후반까지 20여년간 영화를 누렸기 때문에 이들 지역의 부동산경기 대사이클이 도래할려면 상당한 기간동안 조정을 거쳐야 할 것입니다.
일이 잘 안 풀릴땐 엎친데 덮친격이라고 하는데 2010년대에 들어와서는 지방이 전국 부동산시장을 주도하고 박원순 서울시장 취임으로 재건축, 재개발, 뉴타운사업이 위축되는 등 그야말로 서울및수도권 부동산은 설상가상인 처지가 되었습니다.
반면 지방 부동산은 2010년대에 전국 부동산시장을 주도하고 세종시, 혁신도시, 기업도시가 건설되는 등 지방균형발전 시대가 도래하여 겹호재가 되었습니다.
현 시점에서 서울및수도권 부동산이 기대할 수 있는 것은 예를들어 서울 강북권, 수도권 소외지역 등 저가 아파트는 2008년 상반기 이후 4년 정도의 조정을 거쳤기 때문에 금반 지방 대세 상승에 편승하여 동반상승할 가능성이 크다는 점입니다.
실물경제의 바로메타 증시는 코스피가 1800대에 머물고 있어 아직 상향이냐? 하향이냐? 방향성이 결정되지 않았으나 실물경제가 좋아지든 안좋아지든간에 20~30여년만에 도래하는 지방 대세이기 때문에 지방 부동산 대세 상승은 한참동안 이어져야한다고 생각됩니다.
2011년 지방집값 20여년만에 최고 상승 기록을 계기로 2012년 한해에도 역시 지방 부동산 가격이 대폭 상승할 것으로 예상되며 60년만에 오는 흑룡의 해와 20~30여년만에 오는 지방 부동산이 함께 승천하기를 믿어 의심치 않습니다.
1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 빈부의 양극화, 대기업과 중소기업의 양극화, 부유층과 중산층(서민층)의 양극화, 서울및수도권과 지방의 양극화 즉 양극화 시대에선 이와 연관이 있는 서울 강남권 부동산이 독주하였지만 2010년대 국가경제가 전반적으로 안정된 상태에선 즉 양극화가 해소되어 가는 과정에선 당연히 이와 연관이 있는 지방부동산이 빛을 보아야 한다고 생각됩니다.
이러한 정치적,경제적, 사회적 큰틀에서 금반 지방 부동산이 움직이기 때문에 오늘날 지방 부동산은 상당히 이유있는 대세상승입니다.
이와 같은 연유로 2010년대는 누가뭐래도 지방 전성시대라고 말씀드립니다.
재테크맨 이주호
J man investment
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