여기서 퀴즈 하나.
“앞으로 땅값이 오를까요, 내릴까요?”
대다수 전문가들은 ‘오른다’ 쪽에 손을 번쩍 든다. 의외다.
그 이유는 뭘까.
#[[용지 수급불균형 등이 주요 원인]]
첫째는 개발용 토지(도시·산업 용지)의 수급 불균형 때문이란다. 땅 개발 수요는 많은 데 공급이 달리면 중장기적으로 땅값이 오를 수밖에 없다는 것이다.
4차 국토종합계획(2002~2020년)에 따르면 우리나라에서 2008∼2020년까지 13년 동안 집을 짓고 공장을 세우는데 필요한 개발용 땅은 모두 3000㎢. 이는 앞으로 13년 간 해마다 고양시 면적(267㎢)과 비슷한 면적의 개발 용지가 토지시장에 공급돼야 한다는 것을 의미한다.
이에 비해 이 기간 정부의 토지 공급 계획은 매년 226㎢(12년간 총 2719㎢)에 그친다. 2020년까지 필요한 토지 물량의 90.6%만 공급되는 셈이다.
그나마 이것도 최대치다. 부동산 시장 상황 등에 따라선 개발용지 공급량이 당초 계획보다 5∼6% 가량 줄어들 수도 있다. 정부가 수도권 개발용지 공급창고 역할을 하는 그린벨트 해제 물량을 시장 상황에 따라 탄력적으로 적용한다는 방침이기 때문이다.
때문에 토지시장에 개발용 땅의 수급 불균형은 상수로 존재하고 있다. 언제든지 공급부족이라는 대형 폭탄이 터질 가능성이 잠재해 있다는 얘기다.
둘째는 막대한 토지 보상금이다. 부동산업계에 따르면 앞으로 1∼2년 동안 보금자리지구·신도시 등지에서 막대한 토지보상금이 풀린다.
이미 하남 미사(5조1000억원), 인천 검단(4조1000억원), 평택 고덕국제도시(3조6000억원), 파주 운정(3조5000억원) 등의 수도권에서만 20조원의 ‘뭉칫돈’이 쏟아져 나왔다.
여기에 제2영동·제2경인연결·구리포천·상주영천·인천김포 고속도로 등의 SOC사업을 감안하면 보상금 규모는 40조원을 훌쩍 넘어설 것이란 전망도 있다.
물론 지금은 건설·부동산시장 침체로 이들 가운데 몇몇 사업은 추진 속도가 지지부진한 게 사실이다. 하지만 총선·대선 등 양대 선거가 본격화하면 상황이 달라질 가능성을 배제할 수 없다. 유권자의 마음을 사로잡아 득표로 연결시키는데는 대형 지역 개발 공약만한 게 없기 때문이다.
땅 전문가들은 올 선거에서 그동안 '올스톱' 상태였던 제2경부고속도로 등과 같은 대형 개발사업 재추진 공약이 쏟아져 나오면 경기 침체로 잔뜩 얼어붙은 토지시장을 되살리는 불쏘시개 역할을 할 것으로 보고 있다.
여기에 금융시장 불안은 토지시장 폭발의 뇌관으로 작용할 가능성도 있다. 주식·펀드 등이 불안정할수록 보상금의 토지시장 유입량이 늘어날 것이기 때문이다.
넷째는 토지시장에 상존하는 잠재적 투기 수요다. 국토연구원이 2009년 12월 펴낸 연구보고서(도시용지 공급확대에 따른 토지시장 관리방안 연구)에 따르면 우리나라 국민들의 91.3%는 토지시장의 가장 큰 문제로 ‘땅 투기’를 꼽았다.
이를 반대로 해석하면 토지시장에 그만큼 잠재적인 투기수요가 많다는 얘기다.
#[[땅값 인화성 높아, 대형화재로 번질라]]
땅값은 인화성이 높다. 일단 불씨가 한번 옮아 붙으면 대형 화재로 번지기 쉽다. 최근 2～3년 동안 토지시장에 막대한 땅 보상금이 쏟아졌다.
게다가 역대 정권에서 가장 많은 토지 이용 규제가 이번 정부에서 해제됐다. 시장에 이미 너무 많은 불씨가 풀렸다는 얘기다.
시장(투기수요)도 이런 사실을 잘 알고 있다. 지금은 일단 눈치를 보고 있지만 상황이 바뀌면 언제든지 다시 달려들 게 뻔 하다.
땅 투자 전략을 어떻게 세워야 할지 곰곰이 생각해 볼 때다.