2011년 하반기부터 본격 상승을 주장했는데 결과적으로 아직 변화는 없습니다.
그럼 이렇게 상승을 주장하는 이유는 현재 수도권 아파트 값이 2006년 가격을 회복하지 못했기에 제가 계속해서 상승을 주장하는 것입니다.
2006년 가격을 회복해야만 민간이 전처럼 분양을 할수 있다는 것에 제가 상승론을 주장하는 큰 이유입니다.
항간에는 보금자리 이야기를 하는데 경쟁력이 있는 강남, 경기 남쪽에 있는 보금자리를 시원하게 분양한 것도 없고, 또한 청약경쟁율도 엄청 높기에 저는 보금자리가 주는 영향은 제한적이라 할 수 있습니다. 또한 실제 분양도 아니고 사전예약이 더욱 공급부족을 야기할 수 있는 상황입니다.
우선 보금자리가 생기기 전 2007년 대출규제 실시로 이미 이때부터 공급이 많이 생겨 일시적 1가구2주택자가 많은 지역위주로 집값이 이미 하락하기 시작했습니다.
현재 DTI규제는 참여정부때 보다는 완화됐지만 DTI규제하면 부동산시장이 침체된다라고 이미 사람들이 먼저 겁을 먹는다는 점입니다.
그럼 이때 이것을 타계할 수 있는 것은 전세값이 60%정도 가격에서 계속해서 전세값 강세가 이어지면 상승무드를 탈 수 있는데 전세값이 약세로 돌아서면 외부경제지표와 더불어 더욱 심리가 죽어가 부동산시장이 침체한다는 이야기입니다.
2008년 상반기 강북을 중심으로 경기북부가 참여정부 DTI한도에서 2006년 상승에 이어 추가 상승했습니다. 처음에는 뉴타운 심리와 전세값 강세가 2008년 상반기 이들 지역에 참여정부 DTI한도에서도 추가 상승할 수 있는 원동력이었다고 생각합니다
그러다 과열되면 우리나라는 한번 상승하면 걷잡을 수 없이 상승하지만 결국 상승한 가격이 전세비율 50% 이하로 상승했다면 언제든 다시 하락할수 있다는 점 기억해야 할 것입니다.
현재는 대형평수에 채권입찰제를 실시하지 않은 점 등으로 수도권지역에 초대형 평수는 2006년 가격회복이 어렵다고 볼수는 있지만 소형은 이제 회복했고 중형과 중대형은 반드시 2006년 가격을 회복해야만 분양을 할수 있어 공급에 안정을 두고 그래야만 전세값도 안정이 되고 또한 일시적 1가구2주택자가 많이 생겨 주택값 안정에 기여 할수 있다는 점입니다.
요즈음 간혹 민간이 분양을 하는데 대부분 토지매입은 과거에 이미 구입해 울며 겨자먹기식으로 분양하는 것이지 신규로 토지매입하는 현상은 거의 찿아볼 수가 없습니다. 이런식으로 자꾸 누적되면 공급부족이 대폭발합니다.
그동안은 참여정부때 분양한것이 2009~2010년 집중적으로 입주했고, 또한 2009년 상반기 정부가 부동산 부양을 한 덕택으로 그나마 공급이 조금 있었지만 계속해서 부동산 침체는 공급부족이 성립이 되어 결국 집값은 다시 상승한다는 저의 논리입니다.