도시는 수십년간의 시차를 두고 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발되고 있습니다.
도시개발을 놓고 서울, 수도권 부동산시장의 움직임을 보면
1980년대는 개포, 목동, 상중계지구 등 주로 서울시내의 개발이였지만 1990년대는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권1기 신도시 즉 서울 외곽지 개발이 주를 이루었습니다.
그러나 2000년대는 도곡동 타워팔레스, 삼성동 아이파크 건설과 한강르네상스, 용산역세권개발사업, 한남뉴타운 등 도시개발 재료로 다시 서울 시내의 개발(계획)이 성행하였습니다.
2010년대는 판교, 광교, 동탄 등 수도권2기 신도시와 또 최근 리모델링 호재를 등에 업고 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동 수도권1기 신도시가 주목을 받고 있습니다.
10년마다 한번씩 서울이 개발되고, 10년마다 한번씩 서울 외곽지 신도시가 개발되었는데 어짜피 2010년대는 서울 외곽지 신도시 개발 시대라 서울시내 도시개발은 쉬어갈 수 밖에 없었는데 여기에다가 박원순 서울시장 출범으로 재건축, 재개발, 뉴타운 즉 서울 도시개발사업이 침체되니 서울시 도시개발, 부동산은 그야말로 엎친데 덮친격이 되었습니다.
그러나 2010년대 후반부쯤엔 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발된다는 도시계획 이론에 따라 또다시 서울 시내 도시개발, 부동산이 인기를 끌 것으로 사료됩니다.
2010년대 서울 외곽지 신도시 개발 시대를 맞아 수도권2기 신도시가 각광받는 것은 당연한데 최근 주택법 개정안 통과로 분당, 일산 등 수도권1기 신도시들도 리모델링 증축과 일반분양을 할 수 있다는 호재를 등에 업고 수도권2기 신도시와 함께 부상하려고 합니다.
2010년대 서울 외곽 신도시 시대를 맞아 이와는 별도로 '삼성 효과'로 수도권 평택, 오산, 아산이 각광을 받고 있으며 전세가가 매매가에 육박하여 매매가를 밀어올리는 산본신도시 소형아파트의 경우에도 2011년에 이미 상승세를 탔습니다.
이렇듯 2011년 한해, 서울 부동산은 안된다고 아우성이였지만 수도권 일부지역 소형아파트는 약진하였습니다.
수도권 일부지역 소형이 2011년에 상승세를 나타내 즉 바닥을 탈피해 2012년에는 여타 수도권 소형아파트로 확산될 것으로 예상되며 이러한 수도권 부동산경기는 2013~2014년까지 이어질 것으로 확신합니다.
2010년대 수도권 소형아파트 인기의 근간은 도시는 도심에서 외곽지로 개발된다는 도시계획 이론입니다.
지방의 경우에는 지방 선두주자 부산, 경남 창원 등이 2010~2011년에 급상승해 이들 지역의 '잔치는 끝났다'라는 말이 나오고 있는데 부산, 경남 등 지방 선두주자 소형아파트는 죽어도 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 강원 등의 소형은 아직 살아 있습니다. 이들 지역의 소형은 2012~2013년에 급상승할 것으로 예견됩니다.
지방 선두주자 부산, 경남은 소형아파트에 이어 중대형아파트가 약진하지않을까 합니다.
지방 선두주자 부산, 경남 등이 고개를 숙이니 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 강원 등이 바톤을 받고 수도권 일부지역도 살짝 고개를 들고 있습니다.
요즘의 부동산시장은 1980년대 후반부처럼 전국이 동시다발적으로 움직이는게 아니고 철저히 지역별, 평형별, 상품별로 움직입니다.
수도권 일부지역의 소형은 이미 2011년에 상승세를 나타냈습니다. 소리소문없이 오르고 있습니다.
2011년에 이어 2012년에도 수도권 일부지역의 소형은 상승세를 탈 것으로 확신합니다. 수도권 일부지역의 소형이 때를 만나니 가는 놈은 갑니다 즉 오르는 놈은 오릅니다.
향후 부동산시장을 너무 비관적으로 보지맙시다. 지역에 따라 되는 놈은 됩니다.
재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기