2011년 12월 23일 국회 국토해양위원회에서 공동주택을 리모델링할 때 전체 가구수의 10%범위내에서 가구분할 및 가구수 증가, 수평.별동증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안을 통과시켰다.
지금까지는 전용면적 30%이내에서 리모델링의 면적증가만 허용해주고 가구 분할 및 일반분양은 금지가 되어왔지만, 이제부터는 동을 옆으로 늘리는 수평증축과 별도의 동일 짓는 별동증축을 통해 가구수 증가를 통해 10%범위 내에서 일반분양을 허용해주고, 전용면적 85㎡이하에 한해서 면적 증가폭을 현행 30%에서 40%까지 허용이 된다.
수직증축은 여전히 불허했지만 그래도 가구수 증가를 인정해준 것은 의미가 있고 리모델링을 추진하는 단지들한테는 분명 도움이 되는 정책임에는 분명하다.
별동증축이 허용되면서 용적률이 낮고 땅도 넓은 1기 신도시의 리모델링 사업성 개선에는 도움이 될 수 있을 것 같다.
하지만 여전히 수직증축이 불발되었고, 대지면적이 좁은 아파트 단지들은 실제로 별 도움이 안될 것 같고, 무엇보다 리모델링을 추진단지의 주민들의 기대에는 여전히 부족하고, 침체된 부동산시장의 현실을 감안하면 조합원들의 이익을 제대로 보장해줄 수 없기 때문에 리모델링 시장이 당장 활성화되기에는 어려울 것 같다.
국토부에서 수직증축 불허로 나름대로의 자존심을 지켰고, 가구수 10%이내로 제한해서 과도한 이익을 막음으로써 투기수요차단이라는 명분도 고려했을 것 같은데, 현재 부동산시장의 상황을 아직도 너무 낙관적으로만 보고 있는 것이 아닐까 싶다.
예전처럼 부동산시장의 분위기가 좋았을 때는 공사비를 부담해서 평수를 늘리고 새 아파트가 되면 공사비를 제하더라도 시세상승을 통한 수익이 확보될 수 있고, 그런 기대감 때문에 많은 주민들이 리모델링에 대한 기대가 컸고 실제로 많이 추진을 했지만 막상 추진을 해보면 높은 공사비와 불확실한 사업성 때문에 결국 벽에 부딪히고 말았다.
더구나 현재 글로벌 경제위기와 국내경기까지 침체되면서 공공사비를 부담할 능력이 안 되는 조합원들이 더 늘어났고, 현재 서울, 수도권의 부동산시장의 침체가 지속되고 있어서 자칫 공사비도 못 건지는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이 정도의 리모델링 대책으로 리모델링 시장에 볕들기는 어려울 것 같다.
하지만 실망하거나 너무 부정적으로 볼 필요는 없다.
이번 리모델링 가구수 증가는 수직증축은 아니지만 그래도 가구수 증가라는 물꼬를 텄고, 효과가 없을 경우 다음에는 조금 더 효과적인 리모델링 추가대책도 나올 수 있기 때문이다.
또한 다주택자 양도세중과세, 재건축 규제완화, 리모델링 규제완화, 분양가상한제, 대출규제(DTI) 폐지 등 5개의 부동산 규제대못 중 12.7 대책으로 강남투기과열지구 폐지, 다주택자 양도세중과세는 폐지, 재건축 초과이익환수 2년 유예가 되었고, 이번에 리모델링 수직증축은 아니지만 가구수 증가를 허용을 해줌으로써 이제 남은 대못인 분양가상한제와 DTI(담보대출인정비율)만 남게 되었는데 부동산시장 침체가 당분간 지속된다고 보면 결국 남은 대못 2개인 분양가상한제와 DTI까지 완화 또는 폐지가 될 가능성도 배제할 수 없다.
정부는 투기수요 차단 등 현실과 동떨어진 걱정이나 명분에 집착하지 말고 실종된 부동산 거래 정상화를 위한 조금 더 효과적이고 효율적인 대책을 준비하고 제때 나오길 기대해본다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소