우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 정치, 정책, 경제, 사회 등을 다각적으로 검토하여야 하나 거기에 못지않게 부동산시장 내부의 문제, 흐름 등을 체크하는 것도 중요합니다.
주식시장도 정책, 대내외 경제환경, 성장 가능성, 기업 자체내의 수익 등에 따라 주가가 움직이지만 주식시장 자체내의 종목별 흐름, 시차 등도 결코 무시할 수 없습니다.
부동산시장 내부의 흐름을 보면 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형, 2006년 하반기~2008년 상반기에는 강북권, 수도권소외지역이 전국 부동산시장을 주도하였습니다.
지방의 경우에는 지방 선두주자 부산, 경남 등 소형아파트는 2008~2009년에 약상승, 2010~2011년에는 큰폭으로 상승하였으며 대전 소형아파트는 2009~2010년 약상승, 2011년 소형아파트 대폭 상승하여 2012년에도 상승세를 이어갈 전망이고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등은 2010~2011년 약상승, 시장의 흐름으로 봐서 2012~2013년에는 대폭 상승할 차례입니다.
이러한 현상을 한마디로 요약하면 소형아파트를 기준으로 할때 부산, 경남은 저물고 대전 활활 타오르고 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원은 꼼지락입니다.
이말인즉슨 대전 소형아파트는 2011년에 활활 타 올랐으니 2012년에도 역시 활활 타오를 것이고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등은 2012~2013년에 본격적으로 활활 타오를 것으로 예견됩니다.
지방 선두주자 부산, 경남은 2010~2011년에 소형아파트가 활활 타올랐으니 2012~2013년 내지는 2014년까지는 이들 지역의 중대형이 바톤을 받지않을까하고 생각해 봅니다.
이러한 흐름은 정책, 세계 경제동향에 관계없이 부동산시장 내부 자체적으로 움직이는 현상으로 이러한 부동산시장 내부의 흐름은 결코 무시할 수 없으며 개인적으로 볼때 분명히 그러한 방향으로 흘러갈 것으로 믿고 있습니다.
지금은 인플레 시대이기 때문에 인플레에 맞춰 지역별 부동산시장이 시차를 두고 움직이고 있습니다.
벌써 부산 부동산시장은 '잔치는 끝났다'라는 말이 나오곤 하는데 이는 소형아파트에 국한된 사항이며 중대형으로 매기가 확산되면 소형아파트의 경우 대폭적인 상승은 몰라도 이 정도 수준의 가격에서 보합세를 유지할 것으로 보입니다.
요즘 부동산 가격은 과거 1980년대에 동시다발적으로 올랐던 것과는 달리 철저히 지역별, 평형별, 상품별로 움직이고 있습니다.
사정이 이러하므로 막연하게 부동산 투자에 접근했다가는 큰 코 다치기 싶상입니다.
중소형에서 출발하여 중대형으로, 또 재건축.재개발로, 수익형부동산인 도시형생활주택.오피스텔로 부동산 인기 상품은 끊임없이 이동하고 있습니다.
서울의 경우에는 중소형에서 중대형으로, 그리고 재건축.재개발까지 순환하고 이제 이들 평형, 상품의 인기가 추락하니 이제는 수익형부동산인 도시형생활주택, 오피스텔이 대세를 맞고 있습니다.
그러나 지방은 지역에 따라 아직까지는 아파트가 대세입니다.
수도권은 2000년대에 전반적으로 아파트가 대세를 타니 지금은 개별 호재가 있는 지역이나 전세가가 매매가에 육박하는 저렴한 소형아파트가 고개를 들고 있습니다.
수도권이든 지방이든간에 실물경제의 흐름 즉 경제가 좋아져야 하는 것도 중요하지만 그와 무관하게 부동산시장 내부에서의 어떤 질서, 흐름 등을 파악하는 것도 무척이나 중요합니다.
부동산 투자, 원론보다는 각론으로 들어가 시장 내부를 세세히 살펴 봅시다.
지방 대세는 아직도 진행형이며 지방 선두주자, 차기주자, 후발주자 중소형 그리고 중대형까지 거칠려면 아직까지 갈길이 한참이나 남았습니다.
지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등은 2012~2013년에 소형아파트가 최대의 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.
아직도 상승여력이 충분한 지방 차기주자 대전 그리고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등의 소형아파트를 예의주시해 보세요. 이들 지역의 소형아파트는 실물경제와 무관하게 분명히 상승세를 탈 것입니다.
재테크맨 이주호
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