서울 수도권 2차 전세대란 小考!

전고점 임박속 일부지역 역전세난, 회복 빠를듯!

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2012.01.10 06:59

필자가 약 3-4주간 강남권은 물론, 경부라인, 서북부, 동북부등을 종합 답사해본결과 입주물량이 일부 몰려있는 광교를 제외하면 강남권과 경부라인의 전세매물은 상당히 빠른 속도로 소진이 되고 있는것을 확인할 수 있었습니다.

광교전세의 경우에도 12월말~1월초까지만 하더라도 낮은가격으로 짬짬이 거래가 되다가 현재는 거래속도도 빠르고 전세물건 소진이 상당히 빠른 양상을 보여 한달전에 33평 기준 1.3억~1.4억하던 광교 30평대 전세물량이 현재는 이가격에는 어림도 없는 수준인 1억후반대에 거래가 속속 진행되고 있는 양상입니다.

전세의 경우 대출등 여하에 따라 전세가격은 천차만별이므로 일부 물량중에서대출이 60% 풀로 있는 상태에서 자금력이 거의 없는 분들이 부득이하게 내놓는 1억초반 전세가의 경우에는 정상시세로 보기는 어렵고 그나마도 물건이 많지 않습니다.

수원에 입주물량이 일시에 몰려, 전세가격이 폭락해야 하는 것이 정상이라고 언론에서 떠들어대는 모양새도 볼수 있지만 전반적으로는 이런 움직임보다는 싼 전세물량을 빨리 얻어 전세난에 대비하자는 움직임이 더 강한 상황입니다.

이러한 요인은 아파트 입주물량을 들수 있는데, 비아파트를 제외한 아파트 입주물량이 올해 2사분기이후에 상당히 급격한 감소세를 보일 예정이기때문입니다. 예컨대 서울 전체 입주물량은 작년 약 4만5천~5만가구에서 올해는 1만 7천~8천가구 남짓으로 전례없이 줄어들게 됩니다.(아파트기준) 경기도의 경우에도, 작년대비 36%수준으로 감소하는 상황이라

전세난이 다시 고개를 들수밖에 없고 입주물량이 몰려 있는 광교인근의 경기남부 용인일대만하더라도 전세가격이 전고점을 향해 바짝 추격하는 모습들을 볼수 있습니다.

또한 아직은 인근 인프라가 구비되어있는 용인을 인접한 광교에 비해 인프라등에서 열세인 수도권 동북부지역의 별내지구의 경우에 현재 입주를 한창 앞둔 시점에서 전세가격이 주변에 비해 낮게 책정되는 모습들도 보이지만, 신도시초기에 일시적인 전세가격의 하락압력은 불가피한 현상일수밖에 없습니다.

다만 입주초기의 신도시나 택지지구의 경우 매매가의 경우에는 전세가와 같이 움직이지는 않고 디커플링이 되는 경우도 있고 같이 움직이더라도 극히 일부의 동조화에 불과하게 됩니다.

예컨대, 세종시의 경우를 보면, 전세가격은 인근 대전의 반값에 불과하지만 매매가격은 상당한 견조함을 유지하고 있어 부동산을 잘 모르는 분들이 보기에는 상황을 이해하기가 어려울정도로 고개를 갸웃거리게 됩니다.

세종시 첫마을 49평이 매매가격 3억3-4천에 전세가격은 1억원 수준에서 거래가 되기때문입니다. 반면 매매가격은 전세가와 동조하지 않고 꾸준히 3천-7천만원대로 유지되고 있습니다.

별내지구의 경우에는 세종시와는 달리 서울접근성등 입지여건이 이미 상당히 좋은 상황이고 현재 광교의 전철(입주 초기 하락후 시간차를 두고 반등 및 빠른 반등)을 밟을것으로 예상됩니다.

따라서 일부 언론에서 한창 입주를 준비중이거나 이제막 입주중이어서 전세매물이 일시에 나올수 밖에 없는 일부지역(광교,별내등)의 역전세난을 다소 부풀리거나, "5년동안 중대형아파트가 최고 몇천이 하락했다"는 등의 단편적이고 표면적인 기사들에 너무 민감하게 반응할 필요는 없습니다.

5년전이면 2006년 10월말~2007년 2월까지 수도권 2차 급등기인 집값최고점인 시점인데, 이때와 비교해 그것도 일부 큰평수를 기준 7천하락했다는 기사는 기사거리도 되지 않는 내용인데도 구정을 앞두고 거래가 소강상태가 되다보니 실수요자들이 필요이상으로 기사들에 대해 반응도가 민감한 경우도 있습니다.

하지만 2차 전세난은 올해 현실이 될수밖에 없고, 이로인해 입주물량이 풍부할 때 첫 입주를 시작하는 단지들에서 나타나는 쓰나미급 역전세대란같은 현상은 올해에는 쉽게 나타나지 않을것입니다. 오히려 싼 전세매물부터 빠르게 소진되면서 결국 초기에 급하게 전세를 싸게 내놓고 빠지는 소유자들만 금융비용이 더 많이 발생하는 일이 벌어질것입니다.

한두달전에 광교전세를 1억2천에 내놓고 한두달후에 주변에서 1억후반~2억내외에 계약하는모습을 보는 소유자들의 마음은 쓰라릴수밖에 없는 이치입니다. 전세가격의 전고점은 생각보다 빨리 현실화될것으로 판단됩니다. 전세는 100% 실수요시장이기때문에 물건이 없으면 가격은 올라가게 됩니다.

2사분기 이후에는 이런 현상이 서울과 수도권에서 바로 나타날것입니다. 경부라인 전세난에 이어 그동안 전세가격에서 소외되고 있었던 서북부 일대에서도 서울 수도권 아파트 입주물량 총량(서울수도권 전체입주량)의 감소로 산 전세집을 찾아 한강신도시나 파주운정신도시 일대등으로 서울권 거주자들의 발길이 빨라지게 될것으로 보입니다.

올 한해는 지방의 상승세보다는 수도권의 상승세가 예상되는 한해가 될것이 유력합니다. 필자가 부산의 상승세가 꺾일것으로 예상한것이 올 1월경이었는데, 벌써 언론에서 부산상승세 끝, p하락 기사등이 계속 나오고 있습니다.

2년동안 수도권집값이 하락할 때 부산은 집값이 대폭등하였는데, 이런현상이 과연 언제까지 가능할것같습니까? 라는 필자 스스로의 물음에 대한 답이 바로 올 초 상승세 꺾임이란결론이었습니다.

수도권 전세난은 입주물량이 어쩔수 없이 단기에 몰려 일시 어려움을 겪을수밖에 없는 지역(광교,별내,운정,한강등)에서 통상적으로 나타나겠지만 회복속도와 소진속도는 입주물량의 총량적 감소로 인해 이전(입주총량이 충분한 시점에서 특정지역 입주물량이 몰렸던 시기)보다 빠를것입니다.