내수와 부동산시장의 침체는 금융위원회 책임

전문성이 부족하다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2012.01.10 09:53

12.7대책으로 정부는 재건축을 자극시켜 부동산활성화를 도모하려는 의도를 엿볼수 있습니다.

2008년 하반기 글로벌 금융위기 때 많은 규제완화를 했지만 부동산시장은 계속해서 곤두박질했습니다.

그러다 그당시 진짜부동산침체의 원인인 강남3구의 약3만가구의 입주물량에 전국에서 가장많이 가격이 하락했는데 이에 정부는 강남대출 규제폐지를 시사했습니다.

이에 잠실주공등이 즉각적으로 가격이 상승하니 이대통령은 강남대출 규제폐지를 유보시켰습니다. 이당시 민주당은 강남투기지구 대출규제 해지에 찬성을 했습니다.(당시 박병석정책위의장)

이에 투기지구해지를 한다 안하다 반복하니 이에 정부는 재건축규제완화를 구사해 수도권 일반아파트 시장 회복에 견인차 역할을 했습니다.

그 생각이 났던지 12.7대책에서 재건축을 모태로 부동산시장을 활성화하자는 뜻이었는데 결국은 실패로 돌아갔습니다. 특히 양도세중과폐지를 들고 나왔지만 이것을 믿는국민은 없는것으로 풀이됩니다.

사실 2008년12월부터 분양가상한제폐지, 2009년상반기부터 양도세중과폐지를 정부, 한나라당에서 심심하면 주장했지만 결국 양치기소년처럼 국민들은 정부와 한나라당의 부동산정책의 바라보는 시각입니다.

그동안 여려차례 부동산활성화 대책을 내놨지만 결국 실패를 한것은 금융위원회의 전문성부족이 더욱치명타였다고 판단합니다.

그동안 부동산거래 활성화를 저해하는 DTI규제를 담당하는 부서인데 일단 전지역 빌라나 다세대 등 일반주택은 DTI규제를 하고 있지 않는 점, 최근 집값이 30%이상 폭등한 부산 등 지방은 DTI 규제가 없고 유독 수도권 아파트시장에만 한정된 현재 우리나라 DTI규제 제도입니다.

특히 가계부채 증가 원인1호로 지목되는 보금자리와 같은 신규공급 아파트에는 전혀 규제를 안하고 있다는 점이 전문성 부족으로 판단됩니다.

최근 몇년 동안 주택담보대출잔액증가원인이 신규공급 아파트에 있는데 이에 대한 대책이 전혀 없다는 점이 못내 아쉽습니다.

현재 금융위원회의 수도권에만 그것도 기존 아파트 시장에서만 DTI 규제를 하고
있는 명분은 금융 건전성이라 말하고 있습니다.

은행, 주택구입자, 가계부채 증가방지 등을 이유로 현재 대출규제를 하고 있다는명분입니다.

우선 은행 입장에서 생각해 보겠습니다.

우리나라는 미국, 일본 등 다른나라와 달리 LTV가 50%이내이기에 주택보유자가 대출이자를 안내면 은행은 경매를 신청하는데 사실 은행에서 경매를 신청하면 더 많은 돈을 벌어들입니다.

예로 채무자가 연체를 하지않으면 평균5% 정도의 이자를 납부하지만 이것이 한달 이상 연체가 되면 은행은 거의 2.5~3배 정도 금리를 더 높혀 채무자에게 이자를 받아갑니다.

아파트시장에서 경매 낙찰가는 대개 감정가의 80%면 대개 주인을 찿습니다. 이러한 관계로 은행은 채무자가 연체해 경매에 들어가면 소위 대박이라는 표현까지 쓰는 현실입니다.

이번에는 주택 구입자 입장에서 생각해 보겠습니다.

제가 판단할 때는 우리나라는 LTV가 50%정도 하기에 LTV가 90%정도 되는 일본, 미국 시장과는 다르게 생각해야 한다고 판단합니다.

대개 집값에 50%정도 자기자본이 있는 우리 부동산시장은 단순히 주택이 1개 있다고 해서 집주인이 쉽게 주택을 포기하지 않습니다.

또한 자본금이 있는 다주택자도 이러한 이유와 전세제도로 급하면 얼마든지 현금을 이용할수 있게끔 되어 있어 쉽게 주택을 포기하지 않습니다.

우리나라 주택시장이 침체하는 근본이유는 대외경제 요인보다 일시적 1가구2주택자가 많을때 부동산시장이 침체한다고 자신있게 말할 수 있습니다.

이들이 많으면 대체로 부동산시장은 침체하고 이들이 적으면 부동산시장은 좋아진다고 판단합니다.

만약 주택 보유자가 갈아타기 목적으로 몇년 후 입주할 것을 무분별하게 분양만 받지 않는다면 조금 과장법을 써서 전쟁이 나도 부동산침체는 없을 것이라 판단합니다.

그럼 무분별하게 이러한 분들이 생기는 원인은 무엇인가?

바로 신규 공급 아파트에는 계약금 일부만 있으면 중도금, 잔금 등을 소득여부와 상관없이 대출을 해주는 제도에 있다고 판단합니다.

이분들은 신규로 분양 받은 것은 DTI규제를 전혀 안하고 자신 집을 매도하려면 DTI규제를 하고 있기에 더욱 구매심리가 죽고 이러면 부동산시장이 침체해지면 더욱 주택 구입을 안하는 습성이 우리에게 있습니다.

정말 주택구입자를 생각하면 현재 금융위가 하고 있는 DTI규제 제도를 반대로
해야 합니다.

또한 금융위가 주장하는 가계부채증가를 막기 위해서는 반드시 보금자리와 같은 신규시장은 DTI규제를 하고 현재 대출금이 많이 있는 기존아파트 거래활성화 차원에서 DTI규제를 풀면 거래가 잘될 것이고 이러면 기존 아파트 대출금이 원금상환이 되어 가계부채 증가방지도 되고 이 얼마나 좋은 제도인가, 금융위원장은 당장 국민앞에 석고대죄해야 합니다.

현재 자영업자 문제, 일자리 부족 등으로 서민경제가 거의 초죽음이라 말하는데 부동산시장이 침체하는 상황에 과연 자영업자침체와 일자리가 과연 생길수 있다고 보는가.

부동산시장을 죽여놓고 수출이 아무리 잘되어도 서민경제는 살아날 수 없는 것입니다.

2009년 상반기 정부는 우리가 금융위기에서 빨리 벗어날 수 있었다고 자랑하고 있습니다. 이당시 호주, 폴란드, 한국 등이 회복이 빨랐습니다.

이들 나라는 공통점이 부동산시장이 활성화되었다는 점입니다. 그럼 2008년 하반기에 몇가지 규제를 풀어도 계속 침체되었는데 2008년12월20일경 부동산시장에 큰 전환점이 된 사건은 무엇인가.

바로 당시 강만수 장관의 "지금은 투기를 걱정할 때가 아니다" 이 말한디에 부동산시장은 활성화되고 이러다보니 내수가 정상적으로 회복돼 이에 정부가 2008년금융위기를 빨리 극복했다고 볼 수 있습니다.

좀 더 아쉬운 점은 2008년 12월20일 쯤에 당시 기재부 장관께서 발언을 10월초 정도에 했다면 부동산하락도 크지 않았을 것이고, 그러면 외국인도 겁을 안먹어 주식 매도를 덜 했을 것이고 이러면 환율도 안정이 되었을 것이라 판단합니다.

지금 금융위원장께서 유독 수도권 기존 아파트 시장에만 DTI 규제를 하고 있는 상황을 국민앞에 사과하고 다시는 않한다고 하면 부동산활성화 및 내수경제회복은 자신합니다.

이원용부동산연구소