요즘은 수도권(서울 포함)과 지방 집값이 별도로 움직입니다.
2010년대의 2011년 부동산시장을 정리함에 있어서 수도권과 지방이 확연히 다른 점은 지방은 집값 20여년만에 최고 상승을 기록하였고, 수도권은 소형아파트에 한하여 약상승을 나타냈습니다. 이는 2010년대는 지방이 대세이고 수도권은 지방에 묻혀 따라오는 전조로 생각됩니다.
일각에서는 부산 소형아파트의 대세가 약세로 돌아섰으니 이제 수도권이 바톤을 받을 차례라고 하는데 이는 지역별 부동산경기 사이클을 잘못 이해하는게 아닌가 싶습니다.
통상적으로 10~20년만에 부동산경기 대사이클이 도래하여 꼭지점을 치면 10여년정도의 조정 기간을 거쳐야 비로소 다시 대사이클이 돌아오곤 합니다. 10년마다 부동산경기 대사이클이 도래하려면 실물경제의 회복도 회복이지만 종전 겹겹이 쌓인 매물이 10년 정도의 매물 소화 과정을 거쳐야 비로소 대세상승때 몸집이 가볍어 집니다.
일례로 1987년 상반기~1991년 상반기까지의 수도권 부동산 대세가 10여년이 지난 2001년에 비로소 대세를 탔습니다. 이는 실물경제 대세가 10년만에 한번씩 도래(IMF때는 제외)하는 것과 일맥상통합니다. 통상적으로 5년마다 한번씩 소사이클이 도래하는데 1994년 하반기~1996년까지의 부동산경기 소사이클이 그러한 경우입니다.
필자의 소견으로는 2007~2008년에 수도권 부동산경기 대사이클 꼭지점을 찍었으니 10년 후인 2017~2018년쯤에 부동산경기 대사이클이 돌아오지않을까 합니다. 이러한 맥락에서 2012년~2014년쯤까지의 수도권 부동산경기 사이클은 5년마다 한번씩 도래하는 소사이클로 보고 싶습니다.
반면 지방은 1991년에 부동산경기 대사이클 꼭지점을 찍은 후 무려 20여년만인 2011년에 지방 부동산 집값 20여년만에 최고 상승을 기록하여 현 시점에서는 이제 막 출발한 지방 일부지역의 부동산경기 대사이클이 2000년대에 수도권이 2001~2008년 상반기까지 무려 8년동안 대세 상승한 것과 비교해 보면 아직도 갈길이 한참이나 남았습니다.
지방 선두주다 부산.경남 소형아파트의 경우에는 2010~2011년 2년동안 급상승을 타, 이제 더이상의 상승에는 한계가 있는듯하나 부산에는 소형아파트만 있는게 아니라 아직 저평가된 중대형아파트도 있습니다.
그리고 지방에는 부산, 경남만 있는게아니라 지방 차기주자 대전, 세종시도 있고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 원주, 강원 등도 있습니다. 통상적으로 수십년만에 도래하는 부동산경기 대사이클은 한번 상승하기 시작하면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 지방 후발주자의 경우 2010년 하반기부터 대세 상승을 탔으니 아직도 갈길이 한참이나 남았습니다.
가장 늦게 출발한 지방 후발주자의 경우, 소형에서 부터 중대형 대세까지 마무리 지을려면 상당한 기간동안 대세가 이어져야 한다고 생각되며 또 지방에는 지방광역시뿐만아니라 지방 중소도시도 있어 이들 중소도시까지 확산될려면 2017~2018년 정도까지 지방 대세가 이어져야한다고 생각됩니다.
지방 부동산은 철저히 지역별로 시차를 두고 움직이기때문에 이들 지역에 대한 보다 각론적인 세심한 분석이 필요합니다. 일례로 부산.경남 소형아파트의 대세는 2008년 하반기부터, 대전.세종시는 2009년 하반기부터, 지방 후발주자는 2010년 하반기부터 움직이고 있습니다.
2000년대에 서울 및 수도권 부동산이 득세할때 지방 부동산은 이들 지역 부동산과 함께 대세를 타는듯하다가 2013~2014년쯤에 그만 주저앉고 말았는데 이유인즉슨 서울 및 수도권은 주도부동산이고 지방은 비주도부동산이기 때문입니다. 개인적으로 이때의 지방 부동산경기 사이클을 소사이클 시기로 규정하고 싶군요.
그러나 2010년대인 2011년에 지방은 20여년만에 집값 최고 상승을 기록하였고 수도권은 일부지역 소형아파트가 약상승을 기록하였습니다. 세계경제가 불안한 2011년에 나타난 이러한 현상은 향후 부동산시장의 전조로 보입니다.
이러한 현 상황은 향후 부동산시장 여건이 좋아지면 더욱더 뚜렷이 나타날 것으로 예상됩니다.
이렇듯 주도부동산과 부동산경기 대사이클과 소사이클은 어느 하루아침에 불쑥 나타나는 것이 아니라 어떠한 근간, 추세에 따라 움직입니다.
부산.경남 소형아파트 대세가 끝났으니 수도권 부동산이 대세 바톤을 받는다는 말은 어불성설입니다.
지방에는 부산.경남만 있는게 아니라 세종시.대전도 있고 대구.경북.광주.전남.원주.강원도 있습니다. 그리고 지방 아파트에는 소형아파트뿐만아니라 중대형아파트도 있고 재개발.재건축도 있습니다.
1991년 상반기 이래 20여년만인 2011년에 나타난 지방 대세라 그런지 2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세입니다.
지방은 수도권 부동산의 틈새시장이 아니라 독자적인 부동산시장입니다. 지방 대세가 있는한 오히려 수도권이 틈새시장입니다.
2012~2014년은 주도부동산인 지방 일부지역과 틈새시장인 수도권이 함께 움직이는 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.
수익률은 물론 틈새부동산보다 주도부동산이 훨씬 낫겠죠.
요약하자면 수도권은 5년마다 한번씩 도래하는 부동산경기 소사이클이고, 지방은 10년마다 한번씩 도래하는 부동산경기 대사이클이라고 말씀드리고 싶습니다.
재테크맨 이주호
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