구정이후 부동산 시장 전망(문답형식)

작년 '지방상승 vs 수도권 하락 구도' 역전되는 원년 될 듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2012.01.17 12:55

[[구정이후 부동산 시장 전망]]

Q1. 먼저 전반적으로 구정이후 부동산 시장은 어떻게 전망하시는지요?

수도권과 지방을 나눠서 봐야 한다. 금융위기 이후 최근 3년간의 부동산시장은
지방의 경우 집값이 급등한 반면, 서울과 수도권의 경우에는 집값이 꾸준한 하향세를 이어져왔다. 소위 수도권과 지방 집값간 ‘디커플링’ 현상이 심화돼 왔다.

이런 현상이 발생한 주요 원인은, 지방의 경우 아파트 입주물량이 감소하고 규제가 거의 없었던 반면, 수도권의 경우에는 정반대의 현상, 즉 입주물량과 미분양아파트의 증가와 필요이상의 과도한 규제탓이었다.

그런데, 올해 2/4분기(4월이후)이후에는 수도권의 입주물량이 급감하고, 작년 ‘12.7부동산대책’에서 제시된 규제완화정책들이 시장에 영향을 미치게 될 전망이어서 수도권과 지방의 전례없는 집값 디커플링이 해소되면서 지방보다는 수도권의 집값이 상승할 가능성이 높고, 지방의 경우 상승세가 약화될 가능성이 높을 전망.

Q2. 현재 월세가 늘고 전세가 줄면서 전세난이 이어지고 있었는데, 올해는 어떨 것으로 예상하시는지?

전세는 매매와 달리, 투기수요가 거의 없는 실수요시장인탓에, 전월세난이 발생하는 이유는 두가지임.

1. 전셋집이 부족한때문임. 전셋집이 부족해진 이유는 수도권 주택시장이 침체되면서 집값상승에 대한 기대감이 감소하여 매매수요자들이 대거 전세로 이동하면서 전세수요가 공급을 상회하기 때문임.

2. 저금리로 인해 전세금을 받아 투자할곳이 마땅치 않음에 따라 집주인들이 전세보다 월세를 선호하기때문.

올해는 서울지역에서 작년대비 아파트 입주물량이 약 48%수준으로 급감하고, 수도권의 경우 약 37%가량 급감할 예정이어서 수도권을 중심으로 한 2차 전세대란이 다시 발생할 가능성이 높음.

또한 전세보다 월세를 선호함에따라 전세공급은 줄고 월세공급은 늘어나는 현상이 올해에도 재현될 가능성이 높음. 지방의 경우에도 올해까지는 입주물량이 크게 늘어나지 않아 지방에서도 국지적으로 전세난과 월세선호현상이 나타날 수 있음.

Q3. 특히나 올해는 재건축이나 재개발 물량에 주목할 필요가 있다고 하던데,
그 이유와, 활용도에 대해?

재건축과 재개발의 가장 큰 특징은, 주택자체가 노후화되고, 면적도 협소하지만 미래가치가 있어서 실수요보다는 투자수요가 많이 몰리는 경향이 강함.

투자수요가 많이 몰리다보면, 시장이 침체될 때 실수요기반이 취약한 탓에 급매물이나 투매물건이 많이 나와 가격하락폭이 일반아파트보다 상당히 커지고 시장이 좋아지면 투자수요가 가장 먼저 몰리면서 가격이 가장 높게 상승함.

이로인해 서울지역 재건축 재개발 물량이 금융위기이후 시장침체로 인해 그동안 가격이 상당히 많이 빠져있어 향후 시장회복시 가격이 가장 빨리 가장 높은 폭으로 상승할 가능성이 높기 때문에 올해 2/4분기 이후 투자심리회복과 입주물량감소 및 규제완화 영향을 받아 현재상태에서 가격이 많이 빠지고 거품이 빠진 재건축 재개발물량의 저점매수를 통한 수익률을 극대화하기 좋은 종목이기 때문에 주목해야함.

또한 재건축 재개발 종목의 성패는 매수 타이밍이 가장 중요하기 때문에, 매도자의 경우에는 매도를 늦추고, 매수자는 1/4분기(1월~3월)내에 매수를 하는 것이 좋음.

Q4. 올해 서민들의 내 집 마련 여건을 어떨 것으로 보시는지요? 어떤 부분을 활용하면 좋을까요?

아직 전세나 월세를 살고 있는 무주택 실수요자들의 경우에는 가급적 빨리 내집마련에 나서는 것이 좋음.

내집마련을 하지 않고 계속해서 전월세를 고집할 경우, 전월세 가격도 계속 상승할가능성이 높기 때문에 자칫 ‘전월세 푸어’가 될 우려도 높아지고 있음.

다행히 수도권 공공택지(신도시등)나 보금자리, 기존 급매물아파트등이 많고 매수자 우위시장이라 가격이 많이 빠진 상태에서 싸게 내집마련을 할수 있는 여건은 어느때보다도 좋은 상황임.

따라서 최근 2-3년간 집값이 폭등한 지방을 제외하고, 수도권에서 내집마련에 나설 경우에는 가급적, 빠른 시일내에 가용자금이나 실거주 기반에 알맞은 주택을 매수하여 내집마련을 통한 전월세를 탈피하는 것이 유리함.

[[보금자리 주택이 인기를 끌 것으로 보이는데, 눈 여겨 볼 만한 지역은?]]

보금자리는 양극화가 심한 상태. 주변시세대비 가격 경쟁력이 높은 강남권 보금자리 및 위례신도시내 보금자리 물량은 인기가 높은반면, 비강남권 및 수도권 보금자리는 주변시세대비 가격메리트가 높지 않고 당첨되더라도 규제와 거래 제약이 심해 인기가 급속히 떨어지고 있음.

반면, 수도권 2기신도시 추가공급을 중단하고 있고, 규모면이나 쾌적성등에서 보금자리보다 우위에 있는 광교, 동탄, 김포한강, 파주신도시같은 2기 신도시등에 인기가 밀리는 상황임.

따라서 강남권 보금자리에 당첨가능성이 높은 분들이라면 강남권 보금자리를 노리는게 좋지만, 강남권보금자리에 당첨가능성이 낮은분들이라면 수도권 보금자리에만 집착하기보다는 저평가된 수도권 2기신도시등에도 관심을 기울여보는게 유리함.

Q5. 지난해 인기를 끌었던 소형주택 열풍은 올해도 이어질까?

시장이 침체되면, 소형아파트가 인기지만 시장이 좋아지면 소형아파트에서 중대형아파트로 갈아타려는 수요가 늘어나기 때문에, 올해 시장이 계속 침체된다면 소형아파트 인기는 늘어나겠지만 시장이 생각보다 빨리 회복이 된다면 소형아파트의 인기는 작년만 못할것임.

오히려 최근 3년동안 소형아파트 공급이 중대형아파트 공급보다 훨씬 많은 상태에서 올 하반기이후부터는 수도권을 중심으로 중대형아파트 입주물량이 본격적으로 감소하기 때문에, 시장회복 여하와 중소형 아파트와 중대형아파트 입주물량간 불균형이 심화되면서 시장까지 좋아진다면 20평대이하 중소형아파트가 상대적으로 작년에 비해 인기가 다소 식을수 있음.

다만 시장이 완만하게 회복될가능성이 높기 때문에 중소형아파트 열풍이 갑작스레 식지는 않을것으로 전망.

Q6. 서울보다는 지방의 부동산 시장이 활기를 띌 것이라고 하던데, 이유와 투자가치는 어떠할지?

앞서 설명드린대로 최근 2~3년간 서울과 수도권은 시장침체가 길어졌던 반면, 부산이나 전주, 대전, 춘천등 거의 대부분의 지방 대도시 집값은 폭등수준으로 활기를 띄었음.

다만, 시장이 활기를 띄고 집값이 많이 오르자, 최근 지방에서 아파트를 대규모로 분양했던탓에 올해말~2014년말까지 입주하는 물량이 많아 수요대비 공급이 과잉될 가능성이 높음.

따라서 지방대도시 집값은 올해 하반기부터 수도권에 비해 가격상승폭은 둔화될 전망. 일부 부산권역에서는 공급과잉현상으로 집값이 하락할 가능성도 배제하지 못함. 따라서 무차별적인 지방 투자보다는 상대적으로 가격거품이 많이 빠져있고, 입주물량이 급감하는 수도권에 눈을 돌리는 것이 유리함.

Q7. 유럽 경기, 총선, 대선, 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것으로 보시나? 긍정적인 영향을 줄 수 있는지?

유럽경기는 상황별로 다르겠지만, 이미 유럽발 재정위기 악재는 국내 부동산시장에 상당폭 반영된 상태라 큰 변수만 없다면 올해 부동산 시장에 주는 영향은 비교적 제한적일 전망.

총선과 대선의 경우에는 작년 12.7대책을 확대할 가능성이 높아 시장에는 긍정적으로 작용할 전망.

수도권 집값이 작년 7월~8월말까지는 중소형 중심으로 매수세가 살아났지만 9월말이후 서울시장 재보선 영향으로 급랭된 측면이 강함.

이러한 악재는 서울시장 재보선보다 파급력이 큰 총선과 대선정국에서 희석화될 가능성이 높아 적어도 총선과 대선이 부동산시장에는 악재가 되지는 않을 전망.

Q8. 과거 부동산 투자는 재테크의 대표 상품이는데, 요즘같이 어려운 상황에서
투자 가능한 부동산 관련 상품이 있다면?

부동산 상품은 어려울 때 투자할수록 저점매수를 통한 수익률 상승으로 빛을 발하는경우가 많아 현재의 어려움을 기회로 만들 수도 있음.

무주택자와 1주택~2주택자들의 경우, 서울 수도권내 낙폭이 컸던 아파트 급매물을 매수하여 내집마련과 갈아타기를 통해 수익을 창출할수 있고, 시세차익을 이미 실현한 다주택자들이나 여유자금이 풍부한 투자자들의 경우에는 임대수익형 오피스텔이나 소형아파트, 상가등을 옥석을 가려 투자하면 좋은 결과를 얻을수 있음.

Q9. 올해 달라지는 부동산 제도 소개와 이를 잘 활용해 내 집 마련하는 방법이 있다면요?

-다주택자 양도세중과 폐지 및 장기보유 공제 부활

-재개발·재건축이 진행중인 곳에서 집을 여러 채 가진 다주택자의 경우 최대 2채까지 분양받는 것이 가능해짐.

-생애최초 주택구입자금 지원기간이 1년간 연장돼 올해말까지 1조원 한도에서 추가로 지원됨...대출 금리는 연 4.7%에서 4.2%로 내리고 지원 대상은 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 넓혀짐.

Q10. 올해 부동산 시장에 눈 여겨 볼 점이 있다면?

최근 2~3년간 급등한 지방의 부동산시장이 과연 언제까지 상승할것이냐, 그리고 2~3년간 내리막길을 걸었던 수도권 부동산시장이 언제쯤 반등할 것이냐가 관전포인트.

또한 굵직한 양대선거인 총선과 대선을 앞두고 수도권 부동산시장을 필요 이상으로 옭아매고 있는 규제들이 어느정도 완화될것인지등을 눈여겨 봐야 함.

규제의 핵심인 강남3구 투지기지역 해제여부와 ‘총부채상환비율(DTI)’ 폐지 및 분양가 상한제등의 폐지여부도 중요한 변수로 작용할 전망.

아울러 수도권 아파트 입주물량 감소로 수도권 전세난이 재현될 때 전세수요자들이 매매수요로 전환될지여부등을 눈여겨봐야 하며, 과감히 전세를 탈피하거나 주택보유자라면 더 좋은지역으로 갈아타는 것이 유리.