무주택자들의 효과적인 내집마련 전략은?

보금자리만 믿기보다는 적극적인 대응 필요

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2012.01.17 15:48

무주택자들의 효과적인 내집 마련 전략은?

현재 무주택자들을 위해 정부에서 많은 대책과 배려를 해오고 있는 상황이다. 대표적인 것이 바로 무주택자들을 위한 보금자리주택 정책과 공공임대아파트제도, 그리고 아파트 청약제도다.

보금자리주택의 경우 무주택자들에게 청약 우선권이 주어진다는 점에서 기존 자산여력이 높은 유주택자들이나 다주택자들에 비해 보금자리주택을 마련하는데 있어서 강력한 선택권이 주어지고 있다. 공공임대 아파트제도 역시 무주택자들에게는 좋은 제도다.

주택을 1채라도 보유한 사람들은 임대가격이 주변시세에 비해 저렴하고 향후 분양전환을 주변시세대비 저렴하게 분양받을수 있는 메리트가 있는 공공임대아파트에 청약할수 없고 무주택자들에게만 신청권이 주어지기 때문에 공공임대는 보금자리주택제도와 마찬가지로 무주택자들을 우선 배려하는 대표적인 정책이라고 할수 있다.

또한 청약통장을 통해 아파트에 청약하는 청약제도역시 유주택자들보다는 무주택자들에게 더 유리한 제도로 이들 3가지 정책은 정부가 무주택 서민들을 위해 정책으로 배려하고 지원하는 대표적인 제도라고 할수 있다.

그런데, 이들 정책의 문제점이나 허점도 도사리고 있다. 먼저 보금자리주택제도의 경우 정책의 근간이 흔들릴 정도로 무주택자들의 외면을 받기 시작하고 있다는 점이다.

당초 주변시세의 절반 수준 혹은 주변시세의 70%이하로 분양을 했던 보금자리 시범지구의 경우 청약경쟁률이나 청약인기가 상당히 높았지만 현재는 강남권과 위례신도시 보금자리를 제외하면 나머지 수도권 보금자리는 인기가 급속히 사그라들고 있는 상황이다.

이는 주변시세가 하락하여 보금자리주택 분양가 경쟁력이 떨어지는데다 필요이상의 전매제한기간이나 실거주 의무기간 등의 제약으로 무주택자들이 외면하고 있기 때문이다. 시세차익 메리트도 없는 상태에서 규제까지 심하다보니 무주택자들의 ‘복음(福音)’이었던 보금자리주택이 설자리를 점점 잃고 있는 것이다.

공공임대아파트 제도의 경우, 본래 취지가 무주택자들의 주거안정을 위한 제도였지만 현재는 투기꾼들이 발호하는 온상이 되고 있다. 예컨대 공공임대 입주권(임차권)을 불법으로 웃돈을 얹어 사고파는 주택공급질서 교란이 수도권을 중심으로 빈번하게 나타나고 있다.

임대아파트 입주후 세대원 전원이 수도권 이외의 지역으로 부득이한 생업상의 사정, 혹은 질병치료, 취학, 해외 장기거주 등의 사유로 인해 이전하게되는 경우 임차권의 양도와 전대가 예외적으로 허용되는 임대주택법을 악용하는 사례가 많이 나타나고 있기 때문이다.

판교신도시나 수원일대 인기 주거지역의 임대아파트의 경우에는 억대의 웃돈이 붙어 암암리에 거래되는 경우도 발생하고 있다.

결국 주택을 구입할수 있는 자금여력이 충분히 되는 사람들조차도 공공임대아파트에 들어가기위해 주택을 구입하지 않고 거액의 전세금으로 무주택 요건을 유지하거나 무주택자들이 보유하고 있는 청약통장을 불법으로 사들여 임대아파트 청약후 당첨되면 예외사유를 인위적으로 만들어 거액의 프리미엄을 받고 사고파는 부작용으로 인해 무주택자들의 주거안정을 해치는 일이 비일비재하게 발생하고 있는 것이다.

마지막으로 청약통장의 경우에는 무주택자들에게 유리하게 청약제도가 운영되고는 있지만, 우선 청약조건이 너무 까다롭고 자산유무에 대한 검증보다는 무주택기간에 초점을 맞추다보니, 정작 내집마련이 절실한 서민들이, 자산여력이 높으면서 무주택기간이 긴 사람들에게 청약순위에서 밀리는 현상들도 나타나고 있다.

이런 3가지 정책들이 안고 있는 문제점들로 인해 무주택 서민들의 내집마련이 점점더 어려워지고 있어서 정책적인 수정이 절실하다.

무주택 서민들은 현재의 열악한 주거환경에서 조금이라도 더 나은 주거지를 꿈꾸지만 현실적인 장벽(자금여력 등)에 부딪혀 내집마련의 꿈을 쉽게 이루기가 힘든경우가 많다.

자본주의국가에서 어쩔 수 없는 측면이 있기는 하지만, 공공성 차원에서 정부의 정책적인 배려를 통해 서민들의 내집 마련을 도울 수 있는 방법은 찾아보면 얼마든지 있을 수 있다.

예컨대, 현재 보금자리주택의 대부분을 차지하고 있는 분양물량을 축소하고, 공공임대나 국민임대(분양전환되지 않는 임대아파트)를 대폭 늘려, 공공임대아파트에 청약할때마다 낙첨되는 서민들을 흡수하여야 한다.

분양물량의 경우에는 강남권과 위례신도시의 경우 당첨 즉시 잠재적인 시세차익이 수억원을 호가하는 상황에서 이들 지역에서 낙첨된 대다수의 무주택서민들에게 위화감을 조성하는경우가 많다.

따라서 보금자리주택을 분양위주에서 탈피하여 공공성 위주로 공공임대아파트중심으로 전환하는 것이 필요하다. 또한 공공임대아파트의 투기를 방지하기위해, 예외적인 사유발생시에는 서류심사와 실사를 강화해 허위 이전사례등을 관리감독하는 것이 절실하다.

한편, 우리가 사는 주거형태는 두가지다. 내집마련을 한 상태에서 내집에 거주하느냐 아니면 무주택상태에서 전월세로 거주하느냐 2가지다.

물론 내집은 있지만 전월세로 거주하는 분들의 경우에는 내집마련을 한 것으로 봐도 무방할 것이다.

그렇다면 전월세로 거주하는 무주택 서민들의 경우에는 내집마련을 하지 않았기 때문에 전월세로 거주하다보면 전월세가격이라도 내려야 상실감이 덜할수 있지만 현실적으로 전월세 가격이 내려가기란 쉬운일이 아니다.

따라서 자금여력이나 대출금 상황여력등을 잘 체크하여 검토해야 하겠지만, 전월세로 계속해서 거주하면서 2년마다 이사를 가거나 2년마다 전월세 보증금과 임차료를 올려주는 것을 과감히 탈피하여 최소한의 내집마련을 통한 가족들의 안정적인 공간확보를 가급적 빨리 하는 것이 좋다고 본다.

따라서 무작정 집값이 더 떨어지기를 기다리면서 내집마련을 계속해서 미루기보다는 자금사정에 알맞은 주택을 구입하거나 청약통장을 적극적으로 활용해야 한다.

혹은 현재 가용자금이 여의치 않는 무주택자들의 경우라면 초기자금이 적게들어가는 분양전환되는 공공임대아파트 청약에 적극적으로 임하고, 내집마련관련 인터넷 정보업체나 전문가가 운영하는 내집마련 정보카페나 부동산카페등에서 다양한 의견을 통해 정보습득을 병행하여 좀더 적극적으로 내집마련을 위해 노력하는 것이 유리하다.