투자하기 전에 먼저 승리를 계산하라

다산이면 투자하되, 소산이면 물러서라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2012.01.18 16:23

손자병법의 첫 시작은 시계편(始計篇)이다. 싸움에서 가장 중요한 것은 계산이라는 것이 손자의 지론이다.

싸우기 전에 이길 수 있는지 없는지 우선 판단을 잘 해보라는 것이다. 이길 확률이 높아야 전략도 필요한 것이지 이길 확률이 없다면 전략이고 뭐고 필요 없이 절대 싸워서는 안 된다는 것이다. 손자는 이기는 것과 지는 것은 싸우기 전에 이미 결정이 나는 것이므로 승산 없는 싸움은 절대로 하지 말라고 했다.

손자는 이길 확률이 높은 것을 다산(多算), 확률이 낮은 것을 소산(少算)이라 했으니, 다산을 승산 있는 싸움이라 했고, 소산은 승산 없는 싸움이라 피하라 했다. 아예 이길 확률이 없는 것은 무산(無算)이니 계란으로 바위를 치는 격이다.

투자 역시 마찬가지로 전략이니 작전이니 짜기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 계산을 하는 것이다. 다산이면 승산이 높은 것이니 투자를 감행해야 하고, 소산이면 승산이 없으니 투자해서는 안 되는 것이다. 그럼에도 아직도 많은 분들이 승산이 아예 없는 무산인데도 투자를 하고 있다. 이길 확률이 전혀 없음에도 투자하는 이유는 무엇인가. 무지에서 비롯되는 것도 있지만 탐욕의 그림자가 드리웠기 때문이기도 하다.

과거에는 ‘묻지마 투자’나 ‘승산 없는 투자’도 요행히 성공할 수 있었다. 선진국으로 가는 과도기에 일어나는 부동산 붐에 편승한 덕분이다. 그 결과 나라는 높은 부동산 값으로 절단 나고 있다. 거품이 잔뜩 낀 아파트 값 덕분에 집 사는 걸 포기한 젊은 층이 늘어나고 있고, 임대료 상승은 물가 상승과 소득 저하로 이어져 살기가 점차 힘들어지고 있다.

그 결과 내수 시장이 침체되고 글로벌 경제 불안으로 부동산 침체가 더욱 심화되고 있다. 아파트 값은 끝없이 추락하고 있고 거래 부진으로 매물 적체 현상이 가중되고 있다.

아직도 집값이 더 떨어지질 기다리는 실수요자들이 많기 때문에 거품이 더 걷힐 것이라는 관측이 지배적이다. 시세차익을 기대하고 대출을 많이 받아 집을 산 사람들은 가중되는 이자 부담에 허리가 휠 지경이다. 굴레에서 벗어나고자 집을 내놓은 지가 3년이 넘었지만 팔릴 기미가 보이지 않으니 눈앞이 노랄 뿐이다.

그럼에도 지금도 대출을 받아 아파트를 사려고 하고, 지금이 바닥이라면서 미분양을 투자 목적으로 구입하려는 사람들이 있으니 기가 찰 노릇이다. 어떤 골 빈 사람은 기획부동산 땅을 사겠다고 필자더러 어떤지 알아봐달라고 한다. 아직도 정신을 차리지 못한 사람들이 많은 이유는 손자의 ‘계산’이 뭔지 모르기 때문이다.

시세 차익을 노리고 주택을 사는 행위는 승산이 없는 ‘소산’ 투자다. 늘어나는 주택 공급에 비해 수요자는 줄어들기 때문에 수요와 공급의 법칙에 의해 주택 값은 앞으로 떨어지는 것이 맞다. 내 집을 사려는 젊은 층은 비싼 집값 때문에 정부가 제공하는 임대주택이나 보금자리주택에 관심을 가지고 있고, 노후를 맞이하는 50대나 60대는 생계비 마련으로 집을 파는 사람이 늘어나고 있다.

수요와 공급의 법칙이 아니더라도 경기 침체와 글로벌 경제 불안으로 인해 주택 시장은 하향안정세로 갈 것이 확실해 보인다. 한국은행의 출구전략은 심상치 않은 물가 때문에 당장에라도 시행해야 하지만 가계 부채 증가와 경기 침체로 유보되고 있다. 그러나 마냥 출구전략을 늦출 수만은 없으므로 금리 인상이 시작되면 부동산 침체는 더 심해질 것이 분명하다.

만약 일시적인 왜곡 현상과 소비자 심리 불안으로 가격이 폭등할 조짐이 보이면 정부는 강경책을 동원해서라도 집값을 잡으려 할 게 분명하다. 부동산 값이 폭등하면 물가 상승 등 부작용이 심각해 결국 경제 전반에 악영향을 미치기 때문이다.
시세 차익과 상관없이 하루라도 빨리 내 집을 마련하는 것은 승산 있는 투자다. 집값이 오르지 않는다고 해서 계속 전월세로 살게 되면 화폐가치 추락으로 인해 돈을 허공으로 날리게 되고 전월세 상승으로 전세 난민이 되어 어려운 삶을 살아야 한다.

다만 분수에 어울리지 않게 대출을 많이 끼고 집을 사는 것은 가계 부채 증가로 힘겨운 미래를 맞이해야 하므로 ‘무산’과 다를 바 없다.

내 집 마련과 시세 차익이라는 두 가지 목적을 달성하려면 재개발-재건축 또는 역세권 시프트 지역의 지분 투자로 초기투자비용을 줄이고 개발이익을 취할 수 있어야 가능하다. 불확실한 경제 상황 하에서는 가급적 초기투자비용을 줄여 현금흐름을 원활히 하는 투자라야 승산이 높은 것이다.

시세 차익보다는 다달이 월세가 보장되는 부동산 구입이 진정 승산이 높은 투자다. 시세 차익을 위한 투자는 돈을 땅 속에 하염없이 묻는 것이지만 월세 투자는 현금흐름을 원활하게 해준다는 점에서 이렇게 경기가 불확실할 때는 더욱 더 안전하다.

시세 차익 투자는 몇 년 후 얼마나 오를지 정확히 알 수 없어 늘 불안하지만, 월세 투자는 매달 현금이 나오기 때문에 불안할 필요가 없다. 오히려 수입원이 늘어나 삶을 윤택하게 해준다.

아직도 시세 차익에 눈이 어두운 사람들은 월세 부동산이 포화상태라느니 공실이 나면 어떻게 하냐느니 관리하기가 어렵다느니 걱정을 한다. 그러나 부동산 값이 오르지 않아 하염없이 창밖을 내다보거나 정부 욕을 해대는 것보다는 낫다.

월세 부동산은 부동산 시장이 침체에 빠진다 해도 인플레이션에 의해 임대료는 상승할 수밖에 없기 때문에 겉으로 벌고 안으로 밑지는 장사는 되지 않는다. 다만 역세권 중심으로 유동인구가 늘어나는 지역을 선택한다면 지금은 수익률이 낮아도 해가 갈수록 수익률이 높아져 공실이나 관리 문제도 해결될 것이다.

단 한 번도 지지 않은 사무라이 미야모토 무사시에게 백전백태의 비결을 물었더니 이렇게 답했다고 한다. “질 것 같으면 싸움을 하지 않았다”. 돈을 꺼내기 전에 다시 한 번 계산하라. 다산인가, 소산인가, 무산인가. 무조건 이길 수 있는 투자를 하라.