올해는 물속에 잠긴 용(龍)이 하늘로 승천하기를 학수고대 하는 임진년(壬辰年)이다.
용은 전설에서 유래하는 상상속의 동물로 12지지(地支)중에서 유일하게 현존하지 않는 신비속.상상속 짐승이다.
그런 까닭에 용의 해에는 상상속 허황된 꿈보다는 자기분수에 맞는 현실적인 꿈의 실현이 용의 해에 참모습일 것 이라는 것을 기대하면서 독자여러분에게 신년 첫 칼럼으로 어렵지만 현재 부동산시장의 흐름과 향후 시장을 조심스럽게 예측하면서 이 글을 올린다.
[[현재 부동산 시장의 흐름]]
한 부동산 정보업체에 의하면 작년 전국아파트 시가총액기준으로 가격이 5.3% 상승된 것으로 나타났다 특히 수도권은 평균 마이너스 상승인데(서울 0.3%,경기,1.3%,인천-1.7%) 6대광역시는 평균 11.5%로 지방이 계속해서 몇 년째 꾸준히 오른 것 이다.
이는 부산을 기점으로 대전에서 세종 신도시와.아산 신도시로 이어지고 수도권은 삼성전자 수혜발로 평택.오산 지역의 움직이 컸다는 것 이고 무엇보다도 전세난에 서울보다는 인천을 제외한 수도권 상승 움직임이 컸다는 것 이다.
현(現)정부 출범 당시 부동산 개발 정책의 키워드는 전(前)정부의 수도권 신도시,택지개발 보다는 도심권 재개발.뉴타운 위주의 도심회귀 정책이였지만 정책실패로 전세난이 가중되자 다시 수도권으로 번지는 수도권 이탈현상을 보여주고 있다는 것 이다.
그 뒷받침으로 서울시는 재개발.재건축.뉴타운이 LH 경영난과 시장 교체로 더욱 더 침체일로를 걷고 있지만 1기 신도시들은 리모델링 수평증축(재건축포함)법안통과와 서울의 전세값으로 수도권 중소형 아파트들이 전세난에 일부 대체수요로 발생되어 수도권 전지역에서 많이 거래되었다는 것 이다.
이렇듯 작년말 대폭적인 부동산 규제 완화와 작금의 전세난으로 올해도 또다시 전세난이 가중될 것으로 보아 작년 보다는 수도권 지역의 매매 움직임이 훨씬 클 것으로 보여진다 .
그 예가 될런지는 모르지만 한 부동산 정보업체 조사에 따르면 작년 1.13 전월세 안정대책이 나온지 1년이 지난 현재시점에서 그 효과를 검증해 보니 마치 전.월세 안정대책을 크게 비웃 듯이 되레 전.월세 가격이 서울은 평균 14%,수도권은 평균 15% 상승되었다는 것 이다.
간혹 혹자나 언론에서 최근 전세난이 그렇지 않고 소강상태라고 얘기 하지만 이는 계절적인 비수기 요인 때문이지 구조적인 수요.공급 불일치 원인이 사라진 것은 절대 아니라는 것을 명심해야 할 것 이다.
[[향후 부동산 시장의 변곡점]]
작년 부동산 시장의 흐름을 지방이 유도했다면 올해는 작년 수도권 소폭상승 움직임에 탄력을 받아 계속되는 지방순항과 더불어 수도권 지역도 흐름을 유도할 것으로 보여진다.
거시적 경제흐름을 보면 현재 유럽재정위기나 이란 핵위기 사태의 불확실성이 존재하나 이들의 영향보다는 세계적으로 좌파.우파없이 경제위기 몰락에 집권당이 추락하여 신(新)경제정부가 탄생하였다
신(新)정부의 강력한 양적완화에 의한 시장 개입 없이는 현재의 경제위기를 극복할 수가 없으며,미국 경제도 대대적인 양적완화로 긍정적인 시그널이 현재 많이 나타나고 있어 세계경제 흐름은 낙관론이 훨씬 우세하다는 것 이다.
한편 국내를 보면 가계부채 위험성과 물가상승이라는 문제가 있지만 부동산 시장에 미치는 영향은 적더라도 심리적으로 올해 정치적으로는 총선과 연말 대선을 앞두고 있고 경제적으로는 대기업들의 투자와 고용창출이 사상유례가 없을 정도로 많다는 긍정적인 시그널이다.
이는 어느 외국의 투자자가 말했듯이 기업의 성장과 고용창출은 부동산을 호황으로 몰고온다는 것 인데 그렇다고 일시에 단기적으로 우리나라 부동산 시장이 살아날수는 없을 것 이다.
하지만 작년 하반기부터 진행되어온 바닥이라는 시점은 현재도 진행 중이라고 보지만 어느순간 언제 탈출되는지는 눈여겨 보아야 할 것 이다.
원래 부동산 시장이라는 것은 처음에는 사람들이 인식하지 못할 정도로 조금씩 조금씩 움직이다가 어느 순간 사람들이 제대로 알기 시작하면 그때서야 급격히 오르는 것 처럼 보인다.
하지만 사실은 그 이전부터 알아 차리지 못한 결과가 누적되어 한꺼번에 터진 것이지 어느 한 순간에 주식처럼 일(一)일(日)희비 하면서 크게 오르는 부동산은 속성상 없다는 것 이다.
따라서 필자가 판단하기로는 단기적으로는 작년 하반기부터 진행되어온 바닥론이 올 상반기까지 이어진후 본격적으로는 올 하반기부터,지역적으로는 수도권이 상당한 탄력을 받을 것으로 보여진다.
또한 장기적으로 세계적인 경제위기로 인한 양적완와(제정확장정책)와 초저금리 정책(통화완화정책)으로 누적 되어온 인플레이션에 의해 2015년 이후부터는 대폭적인 시장에 반전이 있을 것으로 조심스럽게 예측해 본다.
[[글을 맺으면서]]
아직도 부동산에 대한 핵심적인 규제 즉 양도소득세 세율을 일정기간 보유시 미국.일본등의 수준인 15~20% 수준으로 완화하고 또한 총 소득대비 부채상환비율인 DTI 규제도 잠정적이라도 폐지하여 한다.
우리국민에 70% 이상을 차지하고 있는 부동산의 문제를 단순 부동산만의 문제로 볼 것 이 아니라 부동산 문제는 국민가처분 소득과 직결되는 가계부채 문제로 직결되므로 경제문제로 보는 적극적인 인식전환이 필요하고 정부는 이를 연착륙시켜야 한다.
‘경제가 없으면 정권도 없고 정치도 없다’ 행여나 현재 가계부채 위험성,고용창출등과 부동산의 문제가 정치에 절대로 왜곡 되서는 안되며 서민을 두번 죽이는 일은 없기를 기대하면서 이글을 마무리 한다.