정책의 엇박자가 부동산시장을 더 죽인다

부동산정책의 효율적 고려해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.01.29 10:03

부동산 가격은 매매가 흐름, 주택공급, 정책, 심리가 복합적으로 영향을 주는데 이중 단기간에 인위적으로 영향을 주는 것이 부동산 정책이다.

부동산정책은 부동산시장의 흐름에 따라 정부에서 완화 또는 규제를 적당히 사용함으로써 부동산시장의 안정적인 흐름을 유지하는데 목적이 있다.

주택공급 등 다른 요소들은 장기간에 거쳐 서서히 효과가 나오기 때문에 이런 장기간의 효과를 보완하기 위하여 적절한 부동산정책을 내야 하는 것이 정부의 중요한 역할이기도 하다.

하지만 적절한 때에 절절한 정책이 나오지 못하면 부동산시장의 왜곡이 심해지고 그에 따른 부작용은 호미로 막을 일을 가래로도 막기 어려워질 수도 있는 것이다.

그 동안 정부는 서울, 수도건의 침체된 부동산시장의 거래를 늘리기 위하여 다주택자 중과세 폐지, 강남투기지구 해제, 임대사업자 요건 완화 등 여러 가지 활성화 대책을 대놓았지만 별다른 효과를 보지 못하고 있다.

시기적으로 늦은 감도 있고 시장에서 필요한 정책이 아직 나오지 않은 것도 있지만, 오히려 나오지 않아야 하는 정책을 냄으로써 오히려 역효과가 나오는 엇박자 정책도 큰 문제이다.

12일 금융감독원에서 심의한 입법예고안을 보면 부동산 가격 하락 시 위험 유발 가능성이 큰 고위험 주택담보 대출에 대한 위험가중치를 35%에서 50%로 올렸는데 대출을 받거나 3채 미만이라도 만기일시상환, 거치식 상환으로 돈을 빌리는 경우가 포함이 되었다.

금융시장 안정을 위하여 선제조치를 한다고 하지만 최근 가계부채증가가 서울. 수도권 주택매매로 인한 담보대출증가 때문이 아니라 자영업자들의 운영자금 전용, 신규입주 아파트의 집단담보대출 증가, 급등한 전세금을 맞추기 위한 전세자금 대출증가, 상대적으로 분위기 좋은 지방의 담보대출증가가 주 원인이다.

실제로 작년 2011년 1-4월 지역별 가계대출통계자료를 보면 서울지역 주택대출 증가율은 5%수준이지만 부산은 11%, 대구는 14%, 광주는 9% 증가율을 보였다.

금융위원회에서는 금융시장 안정을 위하여 3채 이상 다주택자에 대한 대출이자율을 더 높게 적용을 하겠다는 것인데, 거래활성화를 위하여 다주택자 중과세 폐지, 임대사업자 요건 완화 등 능력이 되는 다주택자들이 주택을 구입할 수 있도록 제도적 보완을 해주고 심리적 안정을 주어야 한다.

국토부도 그렇게 문제인식을 하고 있지만 금융부처와 견해가 다르면서 금융위원회는 다주택자에 대한 높은 금리를 적용하겠다는 것이다.

집을 사면 차익을 남길 수 있다는 확신이 있다면 아무리 높은 금리를 적용하고 몇 겹의 규제를 해도 무리해서 집을 구입하고 반대로 차익을 남긴다는 확신이 없을 때는 규제를 완화해도 잘 구입하지 않는 것이 투자심리이다.

현재 침체된 서울, 수도권 부동산시장 분위기에서는 능력이 되는 다주택자들이 구입 후 임대에 나서도록 장려를 해야 함에도 여전히 부처간 입장차이와 정책 엇박자로 그나마 나온 정책조차 빛을 바래버리고 있는 것이 안타깝기만 하다.

솔직히 현재 서울, 수도권 부동산시장 분위기에서는 돈 있어도 집을 사고 싶어하는 사람도 없는데 3주택자 이상 고위험군에서 높은 이율을 적용하는 것은 어처구니없는 난센스이다.

오히려 금리를 더 낮게 해준다고 해도 사지 않을 판에 금리를 더 높이겠다니 엇박자도 이런 엇박자가 어디 있겠는가.

2006~2009년 실시한 지방의 전면적 규제완화를 이제는 서울, 수도권에 적용해야 하고, 선의의 피해를 막기 위하여 과열된 지방 부동산시장은 조금씩 규제를 가해서 안정적인 흐름을 유지할 수 있도록 하는 정책의 전환이 필요하다.

이렇게 하더라도 절대 단기간에 부동산시장 급등을 우려할 상황은 아니며, 제발 지금부터라도 탁상행정 식 단순한 정보와 명분으로 시장상황과 맞지 않은 정책을 내기보다는 정확한 현장상황을 제대로 인식하고 적절한 정책이 제때 나왔으면 하는 바램이다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소