입주분쟁에 따른 대여금과 구상금

대여금과 구상금은 이웃사촌이다.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.02.01 06:43

[[은행에서 청구하면 대여금, 건설회사에서 청구하면 구상금]]

입주를 하지 못해 중도금대출이 문제가 됐을 때 은행에서 그 돈을 갚으라고 청구하면 대여금이요. 건설회사가 수분양자를 대신해서 갚고, 이를 수분양자에게 청구하면 구상금입니다. 따라서 건설회사가 능력이 있어 받았던 대출금을 갚아 버리게 되면 은행의 대여금 문제는 논할 실익이 없게 됩니다.

구상금은 대개 보증관계에서 발생하기 때문에 보증인이 채무자를 상대로 청구하는 일이 많지만 대여금은 원래 채권자가 채무자에게 청구하는 사례도 있고, 중간에 양도와 양수 등 특별한 사정에 의해 발생하는 채권도 있습니다.

구상금은 건설회사가 계약해제 전에 아파트를 분양받은 사람에게 청구하는 돈이기 때문에 계약해제 후에 청구하는 위약금과는 그 성질이 전혀 다릅니다. 따라서 대위변제가 돼버리면 은행에서는 이미 채권확보를 했기 때문에 수분양자에게 대여금 청구를 할 수 없게 됩니다.

건설 회사에서 청구하는 구상금이나 은행에서 청구하는 대여금은 반드시 계약해제 전에 청구하게 됩니다. 건설회사들은 수분양자들의 심리를 압박하기 위해 중도금 대출액에 대한 이자만 대납해 놓고, 1천내지 2천만 원 정도의 이자만을 청구하기도 합니다.

[[구상금 채권이 발생하게 된 이유]]

입주시작부터 마감까지는 통상적으로 2~3개월의 기간을 주게 되고, 중도금 대출에 대한 이자는 입주시작부터 수분양자가 지불하는 게 분양현장의 관행입니다. 설사 사정에 의해 입주가 늦어지더라도 대출액에 대한 이자는 수분양자가 내야 한다는 뜻입니다.

입주를 하지 못하더라도 대출금에 대한 이자를 꼬박꼬박 내게 되면 6개월 내지 2년까지도 분양권 상태를 유지할 수 있습니다. 그러나 이자가 2-3개월 지체되면 은행에서는 기한이익 상실이라는 구실을 붙여 건설회사로부터 대위변제를 받아 버립니다.

대위변제를 당한 건설회사는 왜 계약해제를 하지 않고 구상금청구를 하게 될까요? 재분양이나 공매에 자신이 없기 때문입니다. 어찌하든 당초 수분양자가 입주해 주기를 바라면서 독촉을 한다는 것이지요. 수분양자들은 차라리 계약금을 몰수당하고 계약이 해제되기를 바라지만 건설회사들은 그렇게 하지 않습니다.

그러나 자금력이 충분한 건설회사들은 대위변제를 당하게 되면 바로 계약해제를 하고, 미분양은 재분양에 들어가기도 합니다. 통상적으로 몰수한 계약금만큼 할인해서 파는 아파트도 있지만 원래 분양가를 다 받는 회사도 있습니다.

수분양자 중에는 중도금을 일부만 대출을 받고 일부는 현금으로 낸 사람도 있습니다. 이럴 때는 계약해제가 더 어렵게 됩니다. 건설회사들은 중도금이 다 없어질 때까지 대출금에 대한 연체이자, 잔금에 대한 연체이자, 분양수수료 등 온갖 핑계를 대면서 공제해버리는 실정에 있음도 알아야 합니다.

[[은행의 대여금 청구에 대한 대처요령]]

수분양자가 입주 만료 3개월이 넘을 때까지 입주를 하지 아니하고 대출받은 중도금에 대한 이자를 내지 않게 되면 은행에서는 건설 회사로부터 당연히 대출해준 중도금을 회수해 버리지만, 문제는 건설 회사가 워크아웃이나 기업회생신청이 돼 버리면 돈이 없기 때문에 받을 수 없게 됩니다.

죽으나 사나 수분양자만 닦달할 수밖에요. 수분양자가 중도금 대출을 잔금대출로 전환하지 않거나, 이를 변제하지 아니할 때에는 결국 수분양자의 신용카드를 정지시키거나 지급명령 또는 대여금 청구를 하는 것입니다. 그러다가도 건설 회사에 돈이 돌게 되면 대위변제를 받고 소송은 취하를 해 버리기도 합니다.

끝까지 대위변제가 되지 않고, 수분양자도 변제 불가능이라면 어찌할까요? 은행은 건설 회사와 의논하여 재분양 하거나 공매 처분하는 길 외에 다른 길은 없게 되겠지요. 은행에서도 재판은 걸지 않고 부동산 가압류만 해 놓는 수가 있습니다. 이는 시행사와 시공사가 부실하기 때문에 후일을 위해 안전장치를 해 두는 수단이라고 봐야 합니다.

은행에서 가압류를 하거나 재판을 걸어오면 즉시 대항을 잘하시라는 당부를 드립니다. 은행도 많은 수분양자와 일일이 재판을 하기가 부담스럽고, 아파트를 재분양하면 자신의 돈부터 챙기게 되므로 손해 볼 일이 없을 것이므로 소극적으로 대항하다가 소송을 취하하는 일도 있습니다.

[[구상금 청구에 대한 대처방법]]

중도금 대출액이 대위변제 됐을지라도 계약은 아직 살아있기 때문에 건설회사들은 독촉의 성질을 가지고 있는 지급명령을 신청하는 게 일반적입니다. 이때 수분양자는 피신청인(채무자)이 되기 때문에 법원으로부터 지급명령을 받게 되면 2주일 이내에 이의신청서를 제출해야 합니다.

이의 없이 2주가 넘게 되면 확정판결과 똑같은 효력을 갖게 되고, 나중에 이를 다투려면 패소금액에 대한 공탁을 하고 나서 집행정지를 해야 하는 번거로움이 있게 됩니다. 입주를 하거나 보유를 할 계획이라면 지급명령을 받은 즉시 건설 회사와 합의를 하는 게 좋고, 합의가 안 되면 반드시 이의신청을 하시기 바랍니다.

새 아파트에 입주를 할 수 없을 때 어찌해야 하느냐는 질문이 많지만 개인사정, 건설회사, 은행, 분양조건에 따라 다 다르기 때문에 일률적으로 답을 드리기는 어렵습니다. 꼭 대면 상담을 해서 피해가 가장 적은 방법을 모색하시기 바랍니다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)

수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내집마련 아카데미 매니저