주식시장으로 풀어본 부동산시장 전망

작금은 내수시대이다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.02.02 07:39

우리나라 주식시장이 본격적으로 살아난 시기는 3저(저금리, 저유가, 저원화가치) 시대를 맞아 1985년 하반기부터 불어닥친 대미 자동차 등 수출호경기입니다. 이 수출호경기는 1987년까지 3년 정도 이어졌습니다. 수출호경기가 고개를 숙이니 이번에는 1987년 하반기부터 1989년까지 3년 정도 내수호경기가 있었습니다. 이때의 내수호경기는 1988년 88서울올림픽 개최를 맞아 그 폭발력이 대단하였습니다.

1985년 이전까지만 해도 전 국민이 생소하게 여기던 주식시장이 그후 1989년 초에 종합주가지수(현 코스피지수)가 1000포인트를 돌파하자 우리나라 금융시장이 정상 궤도에 들어 갔습니다. 이때 대학을 졸업한 젊은 인재들이 증권사로 많이 몰려 든 기억이 생생하네요.

1985년 하반기~1989년까지의 주식시장 흐름을 살펴보면 큰 수출호경기가 있으면 이어 내수호경기가 이어졌는데 이때 큰 수출호경기가 있으면 이어 큰 내수호경기가 도래한다는 등식이 성립되었다고 할 수 있습니다.

1989년 초에 꼭지점을 친 코스피지수가 1992년 상반기까지 조정을 거친 후 그해 여름에 바닥을 찍고 1994년에 코스피지수 1000을 다시 돌파, 1992년 하반기~1994년까지의 수출호경기는 반도체 경기를 맞아 삼성전자가 독주했다고 해도 과언이 아닙니다. 이어 1994년 하반기부터는 강남 개포 주공1단지를 시발점으로 하여 1996년까지 내수경기 즉 부동산경기가 있었네요.

1997년 12월 IMF 국가비상사태로 1998년에 코스피지수가 300 아래로 대폭락하여 더이상 수출경기를 기대할 수 없게되자 김대중정부의 경기부양책에 힘입어 내수경기 즉 부동산경기가 살아났는데 이때(2001~2005년)의 부동산경기는 전국적인 현상이 아니고 서울 강남권 부동산에 국한된 부동산경기였다고 할 수 있습니다.

그후 2005년 8.31 부동산대책으로 강남권 부동산이 고개를 숙이니 그동안 저평가된 강북권, 수도권 소외지역이 2006년 하반기~2008년 상반기까지 폭등하여 틈새시장을 형성하기도 했습니다.

그러나 전반적인 경제 흐름은 2001~2005년까지는 내수경기 즉 강남권 부동산경기가 이끌어 나갔고 2005년 하반기부터 2007년까지는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기가 이끌어 나가자 강남권 부동산경기 즉 내수경기는 고개를 숙이고 수출경기가 우리나라 경제를 이끈 측면이 있습니다.

1990년대엔 2번의 경제 충격인 1992, 1998년을 제외하고는 수출경기와 내수경기가 번갈아 가면서 우리나라 실물경제를 이끌어 나갔네요.

1990년대 우리나라 산업경기는 반도체와 이동통신산업이 주도했으며 2000년대에는 NHN 등 인터넷산업과 중국특수를 맞아 조선, 철강 등 재래산업이 우리나라 산업경기를 주도해 나갔습니다.

이 산업경기는 시대의 흐름에 따라 수시로 바뀌는데 2010년대는 향후 몇년뒤에 다가올 대미 수출호경기로 미국대표관련주인 삼성전자와 한류열풍을 맞아 에스엠 등 엔터테인먼트주가 두각을 나타낼 것으로 예상됩니다.

삼성전자는 중국대표관련주인 현대중공업(주) 주가가 고개를 숙이자 작년 9월부터 미국대표관련주 삼성전자(주)가 힘차게 뛰어 올라 역사적인 고점을 경신하고 있습니다. 이는 향후 크게 상승할 수 있다는 전조로 보입니다.

대외 수출환경 악화로 향후 몇년동안은 수출경기를 기대할 수가 없고 그나마 내수경기로 우리나라 경제를 이끌어 나가야 하는데 대표 내수경기인 부동산경기가 작년 12.7 부동산대책에도 불구하고 아직 꿈쩍도 하지 않고 있습니다.

수출환경이 안좋은 이때에 내수경기로 경제를 이끌어 나가야 하는데 작년 12.7 부동산대책에도 불구하고 일반사람들 즉 투자자들의 심리는 한겨울 한파처럼 꽁꽁 얼어붙고 말았네요.

향후 부동산시장이 기대할 수 있는 것은 실물경제의 흐름인데 다행히 실물경제의 바로메타인 주식시장에서 내수관련주인 트로이카주(증권, 은행, 건설주)가 올 1월부터 청신호를 보내고 있습니다.

과거 1987년 하반기~1989년도에도 그랬듯이 경제논리상 트로이카주의 상승은 곧 내수경기, 부동산경기를 말합니다. 1987년 하반기~1991년 초까지의 부동산 폭등기가 이러한 것을 잘 말해주고 있네요.

향후 이 트로이카주의 폭발력이 어느정도 일지는 몰라도 작금의 경제여건상으로는 내수경기가 실물경제를 이끌어 나가야 합니다. 과거의 전례로 봐서 한번 내수경기가 도래하면 3년 정도 이어지는 경향이 있는데 이러한 맥락에서 2012~2014년까지는 내수경기 즉 부동산경기 시대가 되지않을까 합니다.

그러나 요즘 부동산경기는 지역별, 평형별, 상품별로 각각 움직이기 때문에 세세하게 분석해봐야 합니다.

2000년대가 강남권 전성시대라면 2010년대는 세종시, 혁신도시 건설로 지방 전성시대입니다. 향후 세종시, 혁신도시내의 신규 분양 아파트시장은 계속 호황을 누릴 것입니다.

2012~2014년까지 부동산경기가 있다고 하더라도 주도부동산은 지방이고 비주도부동산은 서울 및 수도권이라는 생각은 변함이 없습니다.

서울 부동산시장은 안그래도 어려운데 박원순 서울시장 출범으로 서울 도시개발이 침체돼 더욱더 시장을 얼어붙게 합니다.

12.7 부동산대책도 먹히지않는 현 부동산시장에 있어서 올 1월 트로이카주의 청신호는 부동산시장의 마지막 남은 희망입니다.

과거의 전례에서도 그랬듯이 트로이카주의 청신호는 곧 내수경기, 부동산경기의 청신호를 말합니다. 이는 경제 논리입니다.

몇년뒤에 다가올 큰 수출호경기 이전까지는 내수경기가 우리나라 경제를 이끌어 나갈 것입니다. 경제는 살아 움직이는 생명체와 같습니다. 2008년과 2011년에 큰 대외 경제충격을 겪었으니 이제 2012~2014년까지 내수경기가 호황을 누려야 합니다. 이는 희망사항이 아니고 경제논리입니다.

1997년 12월 IMF국가비상사태 이후 경제가 어려운 2000년대에 큰 수출호경기(2005년 하반기~2007년)이전인 2005년 8.31 부동산대책 이전까지 내수경기 즉 부동산경기가 우리나라 경제를 이끌어 나간 전례가 있습니다.

이상 여러가지 정황으로 봐서 주식시장으로 풀어본 부동산시장 전망은 2012년부터 2014~2015년까지 희망적입니다.

재테크맨 이주호
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