뉴타운 폐지 대혼란, 보유냐 매도냐 빨리 결정할 때

정신 바짝 차리고 손익 계산해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2012.02.02 15:43

[[무주택자는 지금이 내 집 마련의 절호 기회]]

박원순 시장이 마침내 뉴타운 시장에 대해 칼을 빼들었다. 사업추진이 지지부진한 지역과 추진위원회가 구성되지 않은 지역은 주민들의 의견을 물어 해제하고 앞으로 더 이상의 뉴타운 지정은 없다고 선언했다.

박원순 시장 취임 이후 빈사상태에 빠졌던 부동산 시장은 1월 30일 발표한 ‘서울시 뉴타운·정비사업 新정책구상’으로 사실상 사망일 정도로 심각한 타격을 받고 있다.

이번 구상으로 가장 기뻐할 대상은 정비사업 추진에 의해 정든 지역을 강제로 떠나야 했던 원주민들과 세입자들이다.

하지만 내 집 마련을 위해 대출까지 받아가며 정비구역 내 지분 구입을 했던 투자자들은 마른하늘에 날벼락 맞은 꼴이 됐다. 그렇지 않아도 경기 침체로 구입가 이하로 떨어졌던 가격이 해제설에 의해 더 떨어질 것은 물론이고 매도조차도 쉽지 않을 것이기 때문이다.

정비구역 내 지분 구입은 서민들의 내 집 마련에 유용한 방법이었다. 초기투자비용을 줄이고 개발이익도 취할 수 있는데다 서울에서 새 아파트를 마련할 수 있는 거의 유일한 기회이기 때문이다. 게다가 저축총액이 적거나 가점이 낮은 젊은 층이 저렴하게 내 집 마련을 하려면 지분 구입만이 유일한 방법이었다.

그런데 지난 총선 뉴타운 공약에 의해 과도하게 형성된 거품과 이후 닥친 부동산 경기 침체에 의해 정비사업 추진이 원활히 이루어지지 않으면서 가격 하락은 물론이고 사업 진행마저 위태로운 신세가 되었다.

이 가운데 등장한 박원순 신임 시장이 ‘뉴타운 재정비’를 선언하자 재건축-재개발 시장은 얼어붙었고 이에 따라 서울에 집 한 칸 마련해보려는 수많은 서민들의 애간장이 타들어가고 있다.

박원순 시장의 뉴타운 신구상은 한마디로 말해 원주민과 세입자들을 위한 정책이다. 내 집 마련을 위해 허리띠를 졸라매고 정비구역 내 낡은 집을 구입한 서민들의 고충은 깊이 헤아려보지 않은 것으로 보인다.

뉴타운 신구상이 발표됨에 따라 지분을 보유한 투자자들은 매도냐 보유냐를 잘 판단해야 할 시점이 되었다. 또한 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 오히려 지금이 저렴한 비용으로 구입할 수 있는 절호의 기회이기도 하다.

현재 서울의 정비구역(예정구역)은 1300여개에 달한다. 이중 사업시행 인가 전 단계가 610곳이고, 인가 이후 단계가 690곳이다.

문제가 되는 곳은 610곳 중에서 추진위원회가 없는 317개 구역이다. 이 구역은 토지 등 소유자 30% 이상이 해제를 요청하면 구역 지정이 해제된다.

추진위원회나 조합이 설립된 293개 구역은 토지 등 소유자 과반 이상이 동의하면 추진위 요청 시 해제가 가능토록 했다.

그런데 해제 요청률 30%는 형평성 논란이 제기될 수 있다. 찬성하는 사람이 50%가 넘는다 해도 반대자가 30%를 넘으면 해제할 수 있기 때문이다.

또한 조합이 설립된 지역은 설사 주민 동의로 해제가 가능해진다 해도 매몰비용(조합이나 추진위 설립 시부터 해제 시까지 드는 비용) 문제 때문에 해제가 가능할지 의문이다.

중앙정부의 비용 보조 없이는 해제가 불가능한데 조합 취소 시 비용 보조는 법적 근거가 없어 중앙정부가 난색을 표명하고 있는데다 설사 부담한다 해도 금액이 너무 크기 때문이다.

따라서 해제까지는 상당한 논란이 예상되며 설사 해제되지 않는다 해도 기간리스크가 너무 크기 때문에 610곳에 지분 구입을 한 투자자들은 하루라도 빨리 매도냐 보유냐를 판단하는 것이 현명하다.

정비예정구역으로 지정됐음에도 불구하고 아직도 추진위원회가 설립되지 않은 구역은 사업성이 부족하거나 주민들의 반대가 거세 사업 추진 자체가 불투명한 지역일 가능성이 높다. 정비예정구역과 정비구역 지정은 주민들의 의사와 상관없이 도시계획 차원에서 노후 불량 요건 등을 충족하면 지자체가 지정할 수 있기 때문이다.

추진위원회 준비위원회가 설립된 경우에는 사업 추진 의사가 있다는 의미이므로 준비위원회의 사업 진행에 대한 설명을 들어볼 필요가 있다. 또한 중개업소나 주민들의 의견을 수렴해서 사업 추진에 대한 주민들의 열의를 살펴봐야 한다.

추진위원회는 설립되었는데 아직 조합 설립이 안 된 지역은 조합 설립을 위한 주민동의율이 어느 정도 진행되고 있는지를 살펴봐야 한다. 60% 정도를 넘어선 지역이면 인가를 위한 75%에 근접하고 있으므로 희망적이지만 60%를 미치지 못하고 있다면 위험할 수도 있다.

주민동의율을 파악하기 곤란하다면 주민들의 의견을 수렴해야 하는데, 일반인들이 쉽게 알아볼 수 있는 방법이 있다.

필자는 슈퍼마켓이나 약국, 세탁소, 노인정 등에 쥬스 등을 선물하며 “여기 집을 사려고 하는데 정비사업을 한다고 하더라. 잘 진행될 수 있는가” 하고 물어보곤 한다. 이들은 대부분 정비사업에 부정적인 의견을 가지고 있는 사람들이기 때문에 보다 객관적인 정보를 들을 수 있기 때문이다.

또한 주민동의율이 높다고 해도 추가부담금 등이 얼마나 되는지, 일반분양 물량이 많은지 적은지, 예상 건립세대 수에 비해 조합원 수가 많은지 적은지 등 사업성을 알 수 있는 변수들을 반드시 체크해야 한다.

사업시행 인가 이후 690곳 중 준공단계에 이른 434곳을 제외한 256곳은 인가 및 사업시행 단계이다.

통상적으로 사업시행 인가가 나면 사업추진이 원만히 진행되는 것으로 간주할 수 있지만 관리처분계획 인가 단계와 추가부담금 등 수익률과 관련된 중요한 문제가 남아 있으므로 방심하지 말고 꼼꼼히 따져봐야 한다.

시공사 브랜드가 7대 안에 드는지, 추가부담금이 얼마인지, 조합원이 1~4층을 분양받을 일은 없는지, 이주비와 이사비는 얼마인지, 조합원 분양가와 일반분양가는 얼마인지 살펴야 한다.

또한 추가부담금 지급 조건은 어떻게 되는지(통상 계약 20% 중도금 60% 잔금 20%의 조건이나 사업성이 좋은 구역은 잔금 100%인 경우도 있다), 3-베이 발코니 확장 등 무료옵션은 어느 정도 되는지 등을 따져봐야 한다.

이주비(통상 권리가액의 50%는 무이자, 30%는 유이자로 지급)와 이사비(500만~1000만)를 비롯 시공사 조건은 사업시행 인가 이후에는 공개되며, 조합원 분양가와 일반분양가, 추가부담금, 조합원 층 배정 등은 분양신청기간 만료일 이후 조합원의 감정평가금액이 공개되면 정확히 알 수 있다.

뉴타운 옥석가르기는 내 집 마련을 하려는 사람에게 오히려 기회가 될 수 있다. 퇴출 대상의 지분 값은 폭락하겠지만 사업추진이 확실한 지역의 지분 값은 오히려 폭등할 수도 있다.

사업시행 인가 이후의 지역은 이미 그 조짐이 보이고 있으므로 구입할 의사가 있는 사람들은 한 발 먼저 움직이는 것이 현명하다.

지분을 구입할 때 가장 중요한 사항은 추가부담금이 얼마냐이다. 낡은 주택을 2억 원에 구입했다고 해도 향후 추가부담금이 3억 원이라면 총투자금액은 5억 원이 된다.

그런데 초기에 3억 원에 구입했다고 해도 추가부담금이 1억 원이라면 4억 원만 투자한 셈이 되는 것이다. 추가부담금은 분양신청 기간 만료일 이후에야 알 수 있지만, 그 이전 단계에라도 추가부담금이 적은 매물을 구입하려면 다음의 변수를 잘 살펴야 한다.

예상 건립세대 수(임대주택이나 소형주택을 제외한 수)에 비해 조합원 수의 비율이 75% 이하인 지역이어야 한다. 주택공시가격이 높고 공시지가도 높은 매물이어야 한다.

그리고 주민들의 열의가 높아 사업추진이 높아야 하며, 시공사의 브랜드가 7대 건설회사이면 더 유리하다. 또한 역세권 500미터 이내에 위치한 지역으로서 향후 시프트 지역으로 추진될 수 있다면 건립세대가 크게 늘어나므로 사업성이 크게 향상될 수 있다.

[[Tip]]

1. 정비사업 추진은 어떤 단계를 거치나.

정비예정구역 지정-정비구역 지정 및 정비계획 수립-조합 설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가-이주 및 철거-착공-완공

2. 매도하기로 결정한다면 어떻게 해야 하나.

인근 중개업소를 방문해서 어느 정도 가격이면 거래가 빨리 이루어질 수 있을지 알아봐야 할 것이다. 급매물로 내놓으면 서둘러 매도할 수도 있다.

만약 전세로 주었다면 매도하기 힘들므로 가격을 더 싸게 하든지 전세 만기 때까지 기다려야 할 것이다. 월세로 돌릴 수 있다면 대출을 받아 월세로 내놓는 것이 매도에 유리하다.

3. 매수를 희망한다면 초기투자비용은 어느 정도가 적당한가?

정비사업은 조합이 설립되었다고 해도 입주까지 최소한 5년 이상이 걸리므로 초기투자비용을 가급적 줄이는 것이 유리하다.

현재 서울의 어지간한 구역의 지분 값은 대지 지분 평당 2500만~3000만 원 선이다. 전세 비중이 낮기 때문에 대출을 최대한 받아서 구입하려고 해도 현금이 1억 5000만 원 이상 있어야 한다.

이렇게 큰돈을 장기간 묶어둔다는 것은 바람직하지 않으므로 다소 지역이 마음에 들지 않더라도 초기투자비용을 1억 원 이하로 줄이는 것이 현명하다. 서울 도심에 사업시행 인가가 나 지역이라도 ‘손바뀜’이 일어나지 않은 곳은 초기투자비용 7000만~8000만 원으로 투자가 가능하다.

4. 추가부담금을 계산하는 방법은 어떻게 되는가.

조합원 분양가-권리가액=추가부담금

조합원 분양가는 일반분양가의 75% 선에서 결정되며, 권리가액은 감정평가금액

에 비례율을 곱해서 산정된다. 그런데 비례율을 사전에 알 수는 없으므로 통상 공시가격에 1.2~1.5를 곱하거나 공시지가에 1.3~1.5를 곱하는 방법으로 잠정 추산하는데, 정확하지는 않으므로 참고만 해야 한다.

정확한 추가부담금은 관리처분계획 인가 전 감정평가금액이 산정되면 알 수 있게 된다. 만약 추가부담금을 사전에 알고 싶다면 전문가의 자문을 얻어야 한다.

5. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 되겠는가.

하향안정세를 이어갈 것이다. 글로벌 금융위기가 상존하고 인플레이션이 심화되므로 앞으로 부동산 특히 주택으로 돈을 버는 기회는 상당히 줄어들 것이다. 따라서 내 집 마련을 서두른 다음에는 현금흐름이 원활한 월세부동산을 구입해서 미래를 대비하는 것이 부자가 되는 지름길이 될 것이다.

장인석 착한부동산투자연구소 대표