누구를 위한 뉴타운인가

뉴타운 출구전략 발표의 문제점과 전망

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2012.02.05 22:19

1월 30일 서울시에서 뉴타운의 마지막 출구전략을 알리는 뉴타운 정책을 발표하였다.

사업시행인가 이전 단계 610곳에 대한 실태조사와 주민의견을 물어 추진할 곳과 해제할 곳을 가려서 정리를 하겠다는 것이 주된 내용이다.

이로서 2002년 도입된 서울 뉴타운 개발사업은 10년 만에 사실상 종지부를 찍었다고 해도 과언이 아니다.

오세훈 전 서울시장 시절부터 출구전략을 찾고 있었고, 시민운동가 출신 박원순 서울시장 답게 거주권을 인권으로 해석하고 소유자보다는 거주자를 배려하는 내용이 강화된 점이 조금 차별화가 되었지만 이미 미래의 가치가 선 반영된 지분가격과 침체된 부동산상황에서 정상적으로 사업추진이 어려운 현실성을 감안하면 새삼스런 내용도 아니다.

어차피 빠른 진행은 기대도 하지 않았고 그런 사실은 이미 누구나 알고 있었기에 놀랄 일은 아니지만 이번 뉴타운 발표는 분명 문제가 있는 발표이다.

어차피 출구전략은 불가피한 점은 인정되지만 문제는 발표 그 자체가 문제이다.
바보가 된 친구를 굳이 선생님이 공식적으로 저 친구는 바보가 되었으니 더 이상 정상적인 공부를 할 수 없고 친구들이 원하면 집으로 보내겠다 라고 발표 할 필요까지는 없다는 것이다.

선생님이 또 다른 갈등의 씨앗과 책임을 학생들에게 떠 넘겼고, 안 그래도 침체된 교실 분위기가 더 얼어붙기 때문이다.

현재 부동산시장은 글로벌 경제위기와 침체된 내수경기, 추가상승이 어렵다는 불안한 투자심리가 겹쳐지면서 정상적인 거래뿐만 아니라 급매물도 잘 거래가 안 되는 침체 상황.

작년 진보성향의 박원순 서울시장이 당선되면서 뉴타운, 재건축 사업의 제동을 우려한 불안심리 때문에 투자심리 위축이 더 심해지면서 사상 최악의 침체상황이고, 설이 지났음에도 아무런 변화조차 감지가 되지 않는 어려운 시점에서 뉴타운 출구전략을 발표한 것이다.

많은 투자자들이 생각하는 박원순 시장에 대한 우려가 현실이 되었고, 발표시점도 중병이 걸린 환자한테 급하게 파산신고를 한 것과 같아서 당분간 부동산시장 침체는 더 깊어질 것이다.

일부에서는 사업추진이 빠른 구역은 반사이익을 얻을 것이라고 예상하고 있고 물론 새 아파트 공급이 부족하기 때문에 사업속도가 빠른 구역은 분명 희소가치가 있고 반사이익도 가능하지만 침체된 현재 부동산시장 분위기에서 투자심리 위축으로 더 깊은 침체의 늪으로 빠질 가능성이 있기 때문에 당분간 사업추진 속도가 빠른 구역도 약세를 면하기는 어려울 것이다.

하지만 더 큰 문제는 단순히 투자심리 위축에만 있는 것이 아니라 주민들 갈등과 도심 슬럼화로 인하여 결국 서민들한테 또 다른 피해를 준다는데 있다.

너무 무리하고 급하게 뉴타운 사업을 서두르다가 지나치게 급등한 지분가격과 침체된 부동산시장에 발목이 잡히면서 출구전략을 찾게 되었지만 도시정비사업은 미래를 위해서는 피할 수 없는 숙제이고 무엇보다 서울시 주도로 시작한 사업이자 마무리를 해야 할 사업이다.

장기적으로 시간을 두고 정부, 서울시, 주민들이 힘을 합쳐서 풀어가야 할 숙제임에도 불구하고 지금은 그 어려운 숙제를 주민들한테만 떠 넘겨버린 것은 분명 문제가 있다.

주민들은 공공성 보다는 자신의 이익을 먼저 생각하고 각자 상황과 입장이 다르기 때문에 지금까지도 수많은 갈등과 분쟁이 있었는데 예전보다 더 어려워진 상황에서 주민끼리 협의가 잘 된 곳만 지원하고 사업을 계속 하겠다는 것은 서울시는 추진할 의지가 전혀 없고 주민들이 알아서 마무리를 하라는 것이다.

거주자의 권리를 보호하는 것은 좋지만 재개발 주거이전비 문제에서 보듯이 집주인과 세입자의 관계에서 약자일 수 밖에 없는 세입자가 또 다른 피해를 볼 가능성도 배제할 수 없다.

또한 서울도심에는 재개발, 재건축 사업을 통한 주택공급을 하지 않는 한 추가 주택공급이 어려운 현실을 감안하면 중장기적으로 주택공급 부족문제는 또 다른 부동산 불안의 씨앗이 될 수 있고, 노후도가 심한 구도심 정비가 늦어질수록 도심 슬럼화가 가속되고 서민주거환경은 악화되면서 도시정비가 잘된 강남권, 수도권 신도시, 택지지구와의 삶의 질 차이는 더 벌어질 것이다.

뉴타운 사업은 처음부터 너무 무리하게 추진을 한 것이 가장 큰 문제이지만 이미 벌어진 일이고 지금은 자연스럽게 구역별 속도조절과 적절한 지원, 주민들과의 협의를 통하여 장기적으로 진행과 마무리를 해야 함에도 이번 뉴타운 발표는 할 필요가 없었고, 발표 하더라도 굳이 지금 시점에 할 필요도 없었던 오직 서울시를 위한 출구전략 발표였다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소