중개업자의 중개대상물 확인. 설명의무

중개에 따른 손해배상 책임의 범위

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2012.02.10 06:50

[[다가구주택의 임대차 거래 중개할 때 주의사항]]

부동산중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때 선순위 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간에 관한 사항을 구체적으로 확인・설명서에 기재하고 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다.

이 판결은 다가구주택 임대차계약에서 부동산 중개업자의 임차 의뢰인에 대한 확인・설명의무 내용과 방법을 구체적으로 설명한 첫 대법원 판결이다. 이번 판결로 중개사들이 대략의 임대차보증금의 총액만을 추정해 구두로 임차의뢰인에게 알려주던 기존의 관행이 바뀔 것으로 보인다.

[[중개사의 설명의무 미진에 따른 대법원의 판결]]

대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 2012.1.26. 다가구주택 세입자 박모씨가 “집주인으로부터 돌려받지 못한 임대차 보증금 7000만 원을 배상하라”며 공인중개사 정모씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상청구소송 상고심(2011다 63857호)에서 “피고들은 2100만 원을 지급하라”고 판결한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 “부동산 중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 지적한 것이다.

또한 그런 내용을 중개대상물 확인・설명서에 기재해야 할 의무가 있다”며 “중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에 의해 배상할 책임이 있다”고 밝혔다.

[[공인중개사의 구체적인 과실점과 손해액]]

재판부는 “정씨는 임대차계약을 중개하면서 박씨에게 다가구주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관해서는 채권최고액을 알려주고, 이를 임대차계약서상의 특약사항에 기재했으나, 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항에 대해서는 이를 확인하거나, 박씨에게 설명하지 않았고, 그 근거자료를 제시하지도 않았다”며 “피고들은 연대해 박씨의 임대계약과 관련 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다.

박씨는 2009.1. 근저당권이 설정된 다가구주택을 보증금 7000만 원에 임차했다. 임대차계약 과정에서 부동산중개인 정씨는 근저당권에 대해서는 설명을 했으나, 당시 건물에 입주해있는 다른 임차인의 보증금 액수와 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항은 박씨에게 알려주거나 중개대상물 확인・설명서에 기재하지 않았다.

이후 근저당권자의 신청에 의해 경매가 실행됐고, 박씨는 근저당권자와 소액 임차인, 확정일자를 받은 다른 임차인들보다 순위가 늦어 보증금을 반환받지 못하게 된 것이고, 결국 소송을 제기했다.

그러나 원심은 박씨가 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실과 선순위 근저당권이 설정돼있는 사실을 알고 있었던 과실을 인정해 청구액의 30%인 2100만 원의 배상책임을 인정했다. 즉, 임차인에게도 사실관계를 적극적으로 확인을 의무가 있음에도 박씨가 이를 해태했다는 것이다.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)

수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저