주식을 살까? 부동산을 살까?

내수경기땐 내수관련주와 부동산 투자가 유리

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2012.02.15 08:19

코스피가 2000을 돌파하였습니다.

그러나 2008년 리먼사태 이후 그해 말 경기부양책으로 부동산경기가 살아나기 시작한 2009년 초와 작년 12.7 부동산대책 이후의 2012년, 올 초와는 부동산시장 분위기가 너무나도 다릅니다.

2008년 말 경기부양책때에는 강남권건축을 선두로 하여 특히 지방 선두주자 부산, 경남 소형아파트가 급등하였습니다. 2009~2011년 이 기간동안 주식시장에서는수출+내수주라고 할 수 있는 현대자동차(주)가 폭등하였네요.

반면 2009년 초와 비슷한 경제 환경인 지금은 작년 12.7 부동산대책 발표에도 불구하고 박원순 서울시장의 서울 도시개발 대폭 축소로 서울 부동산시장은 사경을 헤메고 있습니다.

코스피지수가 2000을 돌파한 이즈음 작금의 경제상황으로 보아 주식 투자가 나을지? 부동산 투자가 나을지? 모든사람들의 궁금사가 아닐 수 없습니다.

우리가 경기를 이해하기 위해서는 증시와 일반경제, 부동산경기를 복합적으로 연구, 분석해봐야 하는데 일전에 필자의 칼럼에서도 말씀드렸다시피 수출호경기때에는 수출과 연관이 있는 주식시장(수출관련주)에, 내수경기때에는 부동산과 주식시장의 내수관련주(증권, 은행, 건설, 백화점, 여행, 소비주 등)에 투자하는 것이 낫습니다.

역사적으로 볼때 우리나라의 큰 수출호경기는 IMF때를 제외하고는 10년마다 한번씩 도래하곤 했는데 1985년 하반기~1987년의 3저 호재로 인한 대미 큰 수출호경기와 2005년~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기가 그러한 경우입니다.

큰 수출호경기 뒤에는 경기연착륙을 위하여 큰 내수호경기를 유지하곤 하는데 1987년 하반기~1989년 초까지의 대표 내수관련주 증권, 은행, 건설주의 급등과 1987년 하반기~1991년까지의 전국 부동산 폭등이 그러한 경우입니다. 이때부터 대표 내수관련주 증권, 은행, 건설주와 부동산 가격 폭등은 동조화현상을 이루었다고 할 수 있습니다.

그러나 2005년~2007년 큰 수출호경기 이후 현재까지 큰 내수호경기가 온 적이 없는데 올 1월부터의 대표 내수관련주 증권, 은행, 건설주의 대세 상승으로 향후 내수경기와 연관이 있는 부동산과 동조화현상을 이루지않을까 합니다.

이러한 맥락에서 큰 수출호경기를 기대할 수 없는 현 시점에서 경기를 부양하기 위하여 내수경기로 가야 하는데 마침 실물경제의 바로메타인 증권시장에서 올 초 부동산경기의 전조인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치 않습니다.

그럼 코스피지수가 2000을 뚫은 이 상황에서 주식 투자를 해야 옳을지? 부동산 투자를 해야 옳을지? 모든사람들의 관심사가 아닐 수 없습니다.

경제논리상 내수경기 체제로 간다면 결국 부동산경기, 주택건설경기, 민생경제, 자영업경기, 내수관련주인 증권.은행.건설주 등은 동조화현상을 이루지 않을 수 없습니다.

이러한 맥락에서 부동산 투자가 나으냐? 주식 투자가 나으냐?를 획일적으로 말씀드릴 수는 없고 경제논리상 부동산과 주식시장에서의 내수관련주, 둘다 전망이 밝다고 할 수 있습니다.

그러나 부동산 투자가 유리하다고 해도 요즘 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이기 때문에 분야별로 세심하게 분석해봐야 할 필요가 있습니다.

주식시장이 아무리 활황세라도 주도주에 올라타지 않으면 큰 수익을 못 얻듯이 부동산 투자 역시 주도부동산에 올라타지 못하면 큰 수익을 얻지 못합니다.

향후 부동산경기가 좋아지더라도 서울 부동산시장은 박원순 서울시장 체제하에서는 기대난이며 반면 세종시, 혁신도시 건설로 지방화 시대를 맞이한 이즈음 지방 투자는 전망이 밝습니다.

그러나 현 서울 부동산시장도 향후 새로운 서울시장이 새로운 도시개발 정책을 들고 나오면 그때부턴 분위기가 확 달라지겠죠. 또 서울시 도시개발 위축으로 인한 아파트 공급의 부족으로 향후 주택난을 불러 올 수가 있어 수요공급의 원칙상 3년뒤쯤에는 서울 아파트 가격의 상승이 염려됩니다.

여러가지 상황으로 봐서 박원순 서울시장 임기 이후인 2014년 하반기 이후 또는 10년마다 한번씩 다가올 것으로 예상되는 큰 수출호경기 이후 내수경기가 살아날때쯤인 2017년 이후에는 서울 부동산의 대세가 예상되기도 합니다.

서울 부동산시장이 그러하는 동안은 지방은 지방화 시대를 맞아 향후 상당기간 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.

지방 부동산시장은 세종시, 혁신도시 분양이 아직 몇년이나 남았고 그외 지방 후발주자의 약진, 지방광역시에서 지방 중소도시로의 확산, 남부권 국제공항 후보지 선거 공략 등 연이은 호재가 남아 있습니다.

이상 여러가지 정황으로 봐서 향후 내수경기와 연관이 있는 부동산경기가 반드시 도래할 것입니다.

그러나 부동산경기가 도래한다하더라도 어떤 지역, 평형, 상품을 살까가 문제입니다.

재테크맨 이주호
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