지구상에 수도권에만 있는 DTI규제를 파헤친다

진실은 밝혀진다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이원용 | 입력2012.02.15 09:38

요즈음 부동산 시장에 화두는 단연 DTI규제폐지 여부다. 처음에는 2006년3월 강남3구만 도입이 되었습니다.

그러다 2006년11월 집값이 수도권전체가 폭등하니 이에 화가 난 노무현 대통령이 수도권 전체로 확대했습니다.(도농지역 일부 예외)

그러면 2006년3월에는 유독 강남3구만 했던 이유는 무엇인가. 바로 내수경제 침체를 우려한 노무현 대통령의 판단이었습니다.

그런데 여기서 한가지 알아야 할사항은 DTI규제가 다통하는것은 아닙니다. 바로 전세가격과 비례한다는 사실입니다.

2007년3월부터 수도권에 가격이 잡힌것은 바로 주택보유자가 분양을 많이 받은 동탄 입주가 시작되어서 그런 것이라 판단합니다.(경기 남부 중심으로)
이당시 입주가 없던 지역인 인천 등은 계속해서 상승세였다고 판단합니다.

반대로 2008년초 강북지역및 경기북부는 DTI비율이 현저히 낮은 상태에서도 상승했는데 이유는 총선을 앞두고 강북지역 뉴타운지역을 자극했고 또 마침 전세값이 50%가 넘는 상태에서 추가로 강세가 이어지니 가격이 상승했습니다.

언뜻보면 DTI규제를 하면 대출을 받을수 있다고 생각해 집값이 상승할거라 판단하는데 필자는 현DTI비율과 소득 공개가 안되는 자영업도 지역의료보험, 신용카드사용액으로 소득을 추정해 대출을 할수 있기에 대출을 실제 해주어 부동산이 상승하는것보다 DTI규제를 풀면 부동산이 활성화한다는 심리적 영향이 더크다고 단언합니다.

2010년8.29대책으로 DTI규제를 8개월간 한시적으로 폐지 한적이 있습니다.
그런데 대통령은 DTI규제를 한시적으로 한것은 집값이 폭등할까봐 걱정돼 미리 선제 대응을 한것으로 판단합니다.

이당시 그나마 가격이 소폭 상승하고 거래가 된것은 바로 전세값 상승이었습니다. 누가 몇달 뒤 DTI규제를 다시 한다하는데 누가 주택을 구입하겠습니까.

특히 2008년12월미국금융사태로 우리 주택값도 곤두박질 하고 있을 때 강남 대출규제폐지를 실제 폐지하지도 않고도 말만으로도 상승하는 것은 대출규제가 행정적인 것보다 심리를 좌우한다는 측면이 매우 강하다는 반증입니다.

또한 DTI규제를 풀면 언론이 매우 우호적으로 바뀐다는 사실도 매우 중요합니다.아무리 부동산규제를 다풀어도 언론이 호응을 안해주면 시장이 살기에는 부족해집니다.

DTI규제가 모순 덩어리라는 점은 일단 가계부채 증가를 막기 위함이라 하지만 실제 가계부채가 대부분 발생하는 보금자리와 같은 신규 공급 아파트에는 하고있지 않다는점, 또한 자가 비율이 현저히 높은 지방은 여전히 하고 있지 않다는 점을 들 수가 있습니다.

예를 들어 1주택 보유자가 갈아타기 목적으로 신규로 분양받아 중도금대출을 받았다고 가정해 봅시다.

어느날 기존주택을 저금리 상품으로 갈아타기 위해 은행을 알아보고 DTI계산을 하는데 신규 공급 아파트에는 DTI규제를 하지 않는 상태에서 중도금대출을 받았지만 일단 받고 나면 이부채도 DTI규제대상에 포함한다는 점이 매우 불합리한 점입니다.

계속해서 신규 공급 아파트대출에 DTI규제를 하지 않을꺼면 대출을 받은 것은 DTI규제대상에서 제외를 하는것이 맞는데 받을때는 규제를 안하고 받고나면 규제대상에 포함하는 것을 보면 일단 건설사에서 분양하는 것은 무조건 받고 그 다음은 가계부채증가를 엉뚱하게 기존 주택거래에서 온다고 선동해 부동산 시장을 침체의 한 원인으로 분석됩니다.

또한 45세 월급쟁이 연봉으로 30년상환으로 DTI계산을 해서 대출을 산정해 하고 있습니다.

그런데 이상한 것은 45세 현재 직장인이 연봉 6천이라 가정하면 이분이 70세에도 연봉이 6천만원받는다고 금융위는 확신하고 있는 모양새입니다. 한치 앞을 모른것이 인생인데 70세에 이분이 현재 다니고 있는 직장에 계속 연봉 6천만원에 다닐거라고 확정하는것도 매우 현실과 맞지 않습니다.

또한 현재 30대 초반의 직장인이 연봉이 3천이면 이분이 40세가 되면 당연히 연봉은 상승할 것인데 계속해서 연봉 3천으로 산정해 DTI를 계산하는 것도 매우 우스운 일입니다.

DTI규제를 하는 금융위의 명분은 은행을 보호한다는 명분도 있는데 실제 차주가 대출이자를 내지못하면 은행은 연체이자를 받아 챙기는데 정상이자보다 보통 3배정도 높습니다.

보통 아파트가 경매를 부치면 대략 80%선인데 낙찰을 받는데 최고 60%대출을 해준 상태에서 높은 연체이자까지 다받아 가는 은행은 오히려 경매에 들어가면 대박이 나는 것 입니다.

여기서 금융위의 모순은 단독,빌라등은 경매낙찰률이 아파트보다 다소 낮은편인데 오히려 단독,빌라등은 DTI규제를 하고 있지 않는 점은 금융위의 DTI규제가 정말 억지인 것을 잘 보여주는 대표적인 모습이라 할수 있습니다.

2007년3월부터 2008년12월까지 경기침체 등 DTI규제가 있는 상태에서 내수경제가 좋았던 적은 아직 한번도 없었습니다. 대부분 수출이 잘되는 것보다 부동산이 활성화가 되는 것이 일반 국민들은 더욱 풍요롭게 살수 있게 한다는 점은 정치권도 잘 알것 입니다.

그럼 우리나라 집값이 거품이 있냐 거품은 없습니다.

대부분 집값이 하락하는 경우는 전세비율이 낮은상태에서 주택보유자가 갈아타기 목적으로 무주택자가 주택을 구입할꺼라고 정부의 말을 믿고 분양을 받았는데 이때 정부가 무주택자보고 주택을 구입하지 말고 전세를 거주하라고 하니 주택보유자분들이 연체이자 내기 싫어 그냥 헐값에 메도하는데 만약 이때 전세값이 60%를 훌쩍 넘기면 무주택자분들이 주택을 구입하는데 이비율이 안되면 계속해서 전세를 눌러앉는것입니다.

만약 지금 당장 정부가 온갖 부동산규제를 가해도 만약 전세제도가 없어지거나
전세값이 60%를 훌쩍 넘어가면 현재 전세거주자분들이 월세보다는 대출받고 주택을 십중팔구 구입할 것입니다.

그런데 전세라는제도는 계속해서 집값이 상승한다는 요건이 구비해야 하는데
조만간 이러한 흐름이 그동안 끊어져 전세값이 큰폭으로 상승하면 대부분 주택을 구입할꺼라 판단합니다.

운좋게 그동안 DTI규제가 통한건 2006년-2007년에 신규분양을 많이 한것이 그동안 통했다고 판단합니다.

현재는 예상보다 전세값이 그리 높지 않는 것으로 판단합니다.이럴때 거래가 될려면 매수자분들을 심리를 자극할수 있는 제도가 무엇보다 필요하다고 생각합니다.